¿Vas a firmar un contrato de alquiler de vivienda? Sigue estos pasos
Firmar un contrato siempre genera incertidumbre. De la mano de la firma de abogados MÉNDEZ LIT, te contamos qué debes tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler. Eso sí, esta información solo se aplica al alquiler de vivienda habitual. No al alquiler por temporada.
Duración del contrato: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza una duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es jurídica). Cualquier cláusula que establezca un plazo inferior sin derecho a prórroga es nula. Cualquier acuerdo que lo limite será considerado nulo, pues es un derecho irrenunciable del inquilino.
Renta y su actualización: La renta debe estar claramente pactada en el contrato, al igual que su actualización, que solo podrá realizarse si está expresamente prevista. No se pueden imponer subidas arbitrarias de renta y las cláusulas que pretendan hacerlo son nulas. Para el presente año 2024 la subida está limitada, con independencia del medio de actualización pactado en contrato, al 3%. Está previsto establecer un índice concreto de aplicación a los arrendamientos para el año 2025, momento en que dejará de aplicarse otros índices como el IPC o el IGC.
Depósito o fianza: La fianza legal máxima exigida por ley es de una mensualidad para arrendamientos de vivienda habitual. Sin embargo, se pueden pactar garantías adicionales fuera del concepto de fianza, hasta un máximo legal de dos mensualidades adicionales.
Gastos adicionales: Solo los gastos que hayan sido pactados previamente, como los servicios de agua, luz o gas, pueden ser trasladados al arrendatario. Si no hay acuerdo, no se pueden exigir estos pagos.
Estado del inmueble y fotografías: Antes de firmar, es esencial documentar el estado del inmueble con un inventario y fotografías fechadas. Esto servirá como prueba para evitar futuros conflictos sobre daños o desperfectos. El arrendador es responsable del mantenimiento y conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad.
Reparaciones: Son del arrendador las reparaciones para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste son del arrendatario.
Subarriendo y cesión: El arrendatario tiene derecho a convivir con su cónyuge, pareja de hecho o familiares cercanos sin que esto se considere cesión inconsentida. Subarriendos o cesiones a terceros sin el consentimiento del arrendador pueden ser motivo de resolución del contrato, por lo que debe estar claramente pactado.
Mascotas: Si el contrato no regula la posibilidad de tener mascotas, se recomienda negociar este aspecto para evitar conflictos futuros, ya que las cláusulas que prohíban tener mascotas sin justificación pueden considerarse abusivas, máxime tras la modificación de su estatus a “seres vivos dotados de sensibilidad”, dejando atrás la que los tenía por “cosas”.
Finalización del contrato: El arrendatario puede rescindir el contrato tras los primeros seis meses, dando un preaviso de 30 días. Imponer penalizaciones desproporcionadas por la rescisión anticipada es abusivo.
Nota simple y verificación de propiedad: Es importante solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que quien firma el contrato es el propietario legítimo o está autorizado. Además, conocer el estado de cargas del inmueble evitará posibles conflictos como embargos que afecten al arrendamiento.
Seguros: Aunque el contrato puede incluir cláusulas sobre seguros, no se debe obligar al arrendatario a contratar un seguro si no está pactado. Es recomendable considerar un seguro de responsabilidad civil, pero cualquier imposición abusiva o innecesaria será nula.
Finalmente, recordar que la jurisprudencia ha considerado abusivas y nulas las cláusulas que limitan la prórroga legal mínima, imponen penalizaciones desproporcionadas por la rescisión anticipada, o eximen al arrendador de sus responsabilidades de mantenimiento. También se han declarado nulas las cláusulas que prohíben convivir con familiares o que imponen gastos no pactados previamente. El arrendatario debe estar alerta ante cualquier intento de imponer condiciones injustas o desproporcionadas.
Info de Méndez Lit, abogados, Urbanismo y Derecho Inmobiliario
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