¿Por qué confundimos vivienda en alquiler, alquiler de temporada o vivienda turística…?
Todos los días se mezclan distintos conceptos relativos a la vivienda y el alquiler que nos llevan a confusión, especialmente desde algunos sectores de la política.
José Méndez, socio fundador de la firma MÉNDEZ LIT, abogados Urbanismo & Inmobiliario, ha escrito un artículo aclaratorio para que veamos las diferencias y cuál es la normativa que rige en cada uno de los conceptos, que recogemos en nuestro blog. ¿Qué es...?
- Vivienda en alquiler (LAU). Es aquella que regula la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con última actualización de mayo de 2023. Se aplica sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Es decir, y esto es esencial dado que marca al resto de definiciones. Primero: El objeto de este alquiler es el de vivir con carácter estable (residir), para lo cual, y por ello, se fija un mínimo de 5 o 7 años. Y segundo: Debe ser habitable. El concepto de habitabilidad se configura jurisprudencialmente como ser “adecuado a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda” Es decir, la vivienda habitable debe ser autónoma y contar todos las dependencias necesarias para una vida independiente y autónoma de terceros.
- Alquiler de temporada (LAU). También regulado por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3. La confusión proviene cuando se categorizan como “arrendamientos para uso distinto de vivienda”. No tienen nada que ver con las viviendas turísticas.
Este artículo dice: “… tendrán esta consideración –uso distinto de vivienda– los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra,…” De esta manera, el arrendamiento de temporada, lo es también para vivir, pero no por el concepto de residir de manera estable o permanente, por ello la Ley lo incluye, no de forma afortunada en aquellos de “uso distinto de vivienda”, pero sí es un contrato regulado por la LAU. La diferencia, repetimos, es que su objeto no es el de residir sino vivir en el inmueble circunstancialmente, por lo que su régimen es distinto. Por esta razón estamos oyendo hablar de “causalidad” Pero esto no es nuevo y ya lo exigía la jurisprudencia. Nos explicamos.
Los contratos para estudiantes por un curso; para trabajadores por obra que cambian de domicilio hasta que aquella se termina; los traslados por negocio; o los que hemos conocido siempre de alquiler de apartamentos en verano por quince días, un mes o dos, constituyen alquileres LAU de temporada (no entramos ahora al debate VUT). Dichos contratos deben ser acogidos bajo esta modalidad, la que resulta más flexible y sin los imperativos legales exigidos para los alquileres de uso de vivienda, lógicamente más rígidos pues lo que se busca es la proyección del inquilino residente/familia. Por esta razón, para evitar fraudes, el arrendamiento de temporada debe encontrarse justificado (causalizado) en el contrato.
La teoría suele distar de la realidad y la experiencia demuestra que, por diversos factores como puedan ser la tardanza extrema e inasumible para recuperar una vivienda en un desahucio judicial; el quizá mal concebido proteccionismo del arrendatario frente a un propietario demonizado y; finalmente, el intento – y realidad – de limitar precios de las rentas, ha provocado que el propietario tienda a arrendar su inmueble por temporada, por lo que esta modalidad se ha multiplicado, si bien se ha de decir que en muchos casos en fraude de ley, pues en estos casos los alquileres no responden al verdadero objeto contratado y su intención simplemente escapar al marco legal aplicable, el uso de vivienda.
- Vivienda turística (normativa turístico-administrativa autonómica). En pureza, esta modalidad debería excluirse de este artículo. Estamos ante una actividad económica, ante un servicio turístico y así es regulado por cada CCAA al tener asumidas las competencias propias y exclusivas en esta materia. Quien alquila, aunque el término exacto aquí sería el de “cesión”, ejerce una actividad económico-turística regulada que escapa de la mera relación jurídico-privada entre particulares y en la que se imponen otras normas que regulan la actividad que se ejerce.
El problema reside y abunda en los mismos motivos citados en el apartado anterior. Observamos que solo en Madrid, según datos ofrecidos desde el Ayuntamiento, el 92% de las VUT son ilícitas (solo 1.008 de 13.500 contabilizadas cuentan con los permisos necesarios), escapando a toda regulación. A las causas de esta ilicitud, se añade la rentabilidad pues es tan alta, que solo explotando por la cesión en fines de semana, se alcanzan importes que duplican el de toda una mensualidad de renta. Si a ello añadimos que los usuarios (que no inquilinos) marchan rápido; que no existe riesgo de un desahucio enquistado; ni impagos, etc. tenemos el caldo de cultivo ideal para su proliferación descontrolada, lo que ha sucedido.
- Alquiler de habitación (Código Civil). Si leemos el texto de la referencia jurisprudencial anterior (A.P. de Valladolid) el arrendamiento de una habitación no puede ser objeto de la LAU, y ello porque este arrendamiento no puede ser, ni ofrecer, todos los elementos esenciales para la vida independiente e íntima de la unidad familiar. En román paladino, necesitamos un lugar autónomo, donde podamos dormir, cocinar y tener aseo de forma habitable, digna e independiente, sin elementos compartidos. Si faltare alguno de estos no sería un alquiler de uso de vivienda, porque no nos encontramos ante una vivienda, sino parte de otra. Por ello, ante la ausencia de legislación especial para ello, es de aplicación lo dispuesto para el arrendamiento de forma genérica en el Código Civil, no siendo aplicable la LAU.
- Alquiler compartido (LAU). No es más que un arrendamiento de una vivienda que alquilan varias personas que no guardan un vínculo previo o, al menos, no forman una unidad familiar. No es ninguna modalidad o variante y no guarda ninguna especialidad en relación de un arrendamiento LAU. Exponente claro son los pisos que se alquilan entre varios estudiantes para compartir gastos. Será una cuestión interna entre ellos como contribuyen a los gastos o como pagan o responden al arrendador, pero estas son cuestiones que quedan fuera de la regulación legal.
- Coliving -Livin´/flex- (sin regulación). A la fecha no existe un marco jurídico que lo regule. Se antoja complejo. Si intentamos un encaje ideal entre las figuras existentes, nos encontraríamos entre un arrendamiento de habitación y alguna forma turística indeterminada. Y es que no cumple con el requisito de unidad vividera habitable independiente y autónoma, lo que lo excluye del ámbito de la LAU. Si se alquila un todo, vivienda o edificio, por habitaciones a varias personas, estaríamos en un arrendamiento LAU compartido, pero el hecho de ofrecer con la residencia otros servicios en paralelo, lo alega de esta figura, como así también del contrato de alquiler de habitación del Código Civil, y sin embargo lo acerca al contrato de hospedaje, en desuso y absorbido por la legislación administrativo-turística, donde de forma teórica, a priori, encuentra más acomodo.
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