Los Ahijones y Los Berrocales: la vivienda media ronda los 350.000 euros
La vivienda en los desarrollos del sureste (Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Ahijones, Los Berrocales) sigue su tendencia alcista. En el primer trimestre de 2025, el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva libre en los desarrollos del sureste se ha encarecido entre un 6,5 % y un 12,4%.
En precios absolutos, en El Ensanche de Vallecas una vivienda costaba de media unos 200.000 euros en 2011, en 2014 bajó a 142.000, coincidiendo con la crisis, y ahora ronda los 492.000 euros. Y en El Cañaveral, Los Berrocales y Los Ahijones, una vivienda media ronda los 350.000 euros.
Viviendas iniciales en comercialización
En el primer trimestre de 2025 han salido al mercado cinco nuevos proyectos, todos ellos en Los Berrocales y Los Ahijones. Pero, pese al aumento de las viviendas iniciales en comercialización, seguimos con escasez de oferta en el mercado. Así, en el primer trimestre de 2025 se estaban comercializando 20 proyectos repartidos entre los cuatro ámbitos con 1.756 viviendas iniciales en comercialización, frente a las 1.373 del último trimestre de 2024 y, aunque es un ascenso, aún está lejos de lo que se estaba desarrollando en 2011 exclusivamente en el Ensanche de Vallecas. En Los Berrocales es donde más vivienda libre está saliendo al mercado.
A comienzos del periodo analizado (2011), el único desarrollo con actividad era el Ensanche de Vallecas, con 27 proyectos en venta. Gran parte de ellos eran producto llave en mano, fruto de la crisis que castigaba en aquel momento al país. Poco a poco se va vendiendo producto, desapareciendo promociones del mercado sin salir nuevos proyectos a la venta, A partir de 2014 aparece algún nuevo proyecto. En la actualidad, su desarrollo es casi completo, con tan solo dos proyectos en venta en el momento de recopilar los datos para este informe. El segundo desarrollo en ponerse en marcha es El Cañaveral el año 2015. Este ámbito alcanza su apogeo en 2019 – 2020, con 17 proyectos en venta. Y en 2023 se inicia la comercialización de los primeros proyectos de vivienda libre en Los Berrocales y Los Ahijones.
Stock de viviendas en venta
En el primer trimestre del año ha subido la vivienda en stock y supera las 800 viviendas, un 39% más que en el último trimestre de 2024. Los Berrocales concentra un 51,2 % de la oferta. El ensanche de Vallecas tan solo el 2,7 % de dicha oferta.
Precio por metro cuadrado
Los cuatro ámbitos presentan un crecimiento de los precios en el primer trimestre del año, ente el 6,5 % y el 12,4 %. El Ensanche de Vallecas, tiene un crecimiento del 12,4 %, pasando el €/m² construido de una media de 3.799 €/m² a 4.271 €/m². Entre 2011 y 2015, se produce un descenso del precio medio en este desarrollo, alcanzando un mínimo de 1.513 €/m². Desde ese año el precio medio ha crecido un 182,3 %.
El precio medio en El Cañaveral ronda los 3.700 euros en la actualidad, con un crecimiento continuo en toda la serie, salvo el periodo 2020-2021. Desde 2015 el metro cuadrado ha subido un 192 %. En cuanto a Los Berrocales y Los Ahijones, presentan incrementos del 10,2 % y 10,9 % respectivamente en el primer trimestre 2025. “A pesar del incremento de oferta, sigue existiendo presión excesiva de la demanda por una oferta insuficiente, que está incrementando notablemente los precios. Esto, de momento, no perjudica a los ritmos de ventas” comenta Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.
Evolución de precios absolutos
Los cuatro ámbitos presentan un crecimiento de los precios en el primer trimestre 2025.
El crecimiento más importante es en el Ensanche de Vallecas, con un 13,7 %, debido fundamentalmente a que ya solo quedan en stock las viviendas de mayor precio. El precio medio de una vivienda en esta zona ha pasado de 433.015 € a 492.190 € en tres meses. Entre 2011 y 2015, se produce un descenso del precio medio en este desarrollo, alcanzando un mínimo de 142.747 €. Desde ese año el precio medio ha crecido un 244,8 %. El Cañaveral también ha sufrido un incremento importante en sus precios absolutos, del 141,5 % desde el año 2015, pasando el precio medio de 152.828 € a 360.733 €. En cuanto a Los Berrocales y Los Ahijones, presentan incrementos del 6,6 % y 4,6 % respectivamente en el último trimestre.
Nota: Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en los desarrollos del Sureste en Madrid. En el estudio se han incluido Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Ahijones, Los Berrocales. No están Los Cerros y Valdecarros porque la comercialización de vivienda libre todavía es escasa.
Datos Propios. Foro Consultores Inmobiliarios – CCC: construidos con comunes * No disponemos de datos de 2018 – 2019 en el Ensanche de Vallecas
Suscríbete:
