Rentas de alquilar: diferencias entre actualización o nuevo contrato
El Congreso derogó el pasado 2 de octubre el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026, que ya contamos en el anterior post. Por tanto, las medidas que introducían perdieron efecto y, con carácter general, se volvía a aplicar el marco normativo anterior.
Pero ahora, el Gobierno los ha aprobado de nuevo en el Consejo de Ministros para conseguir la ratificación de la Diputación Permanente del Congreso. Objetivo: conseguirlo por otra vía, pero con la misma filosofía que los anteriores. Así, ya se han publicado en el BOE el RDL 28/2026 y 29/2026, aunque su fecha de entrada en vigor no es la misma y depende de su convalidación en la Diputación Permanente.
RDL 28/2026 → 15 de noviembre de 2026
RDL 29/2026 → 8 de octubre de 2026, con excepciones para determinadas disposiciones.
Dado que las propuestas son similares a los derogados el 2 de octubre, nos vamos a centrar en uno de los aspectos relevantes. Rentas del alquiler. El RDL 29/2026 regula dos tipos de subidas del alquiler que conviene separar: la actualización anual de un contrato vigente y la renta de un nuevo contrato.
Actualización renta en contratos existentes
Para los contratos ya vigentes, establece una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta actual está por encima del límite máximo del sistema estatal de índices de referencia, no puede aplicarse ninguna subida. En los demás casos, propietario e inquilino pueden pactar la actualización; si no hay acuerdo, la subida no puede superar el 2%.
Por ejemplo, si un alquiler es de 1.000 €/mes y no está ya por encima del índice de referencia, sin acuerdo entre las partes la actualización máxima sería: 1.000 € → 1.020 € al mes. Y esto se aplica a las anualidades de contrato hasta el 31 de diciembre de 2027.
Las limitaciones estatales sobre la actualización anual de la renta son de obligado cumplimiento en toda España mientras el RDL 29/2026 esté vigente. No dependen de que cada comunidad autónoma quiera aplicarlas. La razón jurídica es que aquí no estamos ante una medida de política autonómica de vivienda, sino ante una regla que incide directamente en el contenido del contrato de arrendamiento —en concreto, en cómo puede actualizarse la renta—. El propio RDL 29/2026 dice expresamente que, la limitación extraordinaria de las subidas se dicta al amparo del artículo 149.1.8 de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil.
De esta forma las actualizaciones tienen que seguir estos requisitos
- La renta solo puede actualizarse al cumplirse cada anualidad.
- Tiene que existir una cláusula de actualización en el contrato.
- Si no existe pacto expreso, no se actualiza la renta.
- Y, en todo caso, la subida anual no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Nuevos contratos en zonas tensionadas
Si hablamos de un nuevo contrato, el decreto modifica las reglas para nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado. Como regla general, la renta inicial del nuevo contrato no podrá superar la última renta vigente en los cinco años anteriores, actualizada conforme a la cláusula correspondiente.
En determinados supuestos excepcionales, cuando se hayan realizado determinadas actuaciones de rehabilitación, sí puede incrementarse esa renta hasta un máximo adicional del 10%.
Nuevo contrato | Límite del nuevo alquiler |
Vivienda en zona tensionada que ya estuvo alquilada en los últimos 5 años | La nueva renta no puede superar, como regla general, la última renta vigente, una vez aplicada la actualización correspondiente. |
Determinadas mejoras en la vivienda | Se permite un incremento adicional de hasta el 10 % |
Propietario gran tenedor + vivienda en zona tensionada | La renta no puede superar el límite máximo del sistema estatal de índices de referencia |
Vivienda sin contrato en los últimos 5 años | Puede quedar sometida al índice de referencia si así se contempla expresamente en la declaración de la zona tensionada |
Zonas no tensionadas
En zonas no declaradas áreas tensionadas, la renta inicial de un nuevo contrato continúa siendo, con carácter general, libremente pactada. Sin embargo, una vez formalizado el contrato, sus posteriores actualizaciones anuales quedan sujetas a los límites establecidos por la normativa estatal, con independencia de que la vivienda se encuentre o no en una zona tensionada.
La LAU establece que determinados límites sobre la renta inicial de nuevos contratos solo operan cuando la vivienda está situada en una zona de mercado residencial declarado tensionado conforme a la Ley de Vivienda. Por eso, una comunidad que no solicite o no tramite la declaración de zonas tensionadas puede evitar que se active ese régimen específico en su territorio. Pero eso no elimina el límite estatal general sobre la actualización anual de contratos vigentes.
| Caso | Zona no tensionada |
|---|---|
| Contrato nuevo | En principio, renta inicial libremente pactada |
| Sin cláusula de actualización | La renta no se actualiza anualmente |
| Cláusula de actualización | Sí puede actualizarse |
| Límite de esa actualización | No puede superar el IRAV |
La vivienda en el IRPF
Eso sí, luego viene el IRPF y ahí llega la venganza. Desde la entrada en vigor del real decreto-ley, se reforma la reducción del rendimiento neto positivo por arrendamiento de vivienda. Para nuevos contratos, con una reducción superior al 5%, celebrados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, se permite aplicar porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, si se ajustan a los supuestos que marca la Ley.
- El porcentaje del 100 % se prevé para la continuidad con el mismo arrendatario una vez finalizados los plazos indicados o para otro arrendatario cuando, además, se cumpla el límite de renta exigido.
- Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción es del 50 %.
- Si aumenta, los porcentajes se gradúan en el 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, en función de que el incremento sea, respectivamente, de hasta el 5 %, superior al 5 % y hasta el 10 %, superior al 10 % y hasta el 15 %, superior al 15 % y hasta el 20 %, o superior al 20 %.
Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se prevén reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70 % para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.
Resumen: Los nuevos contratos y la actualización de los alquileres existentes están sometidos a reglas diferentes. Los límites sobre la renta inicial de un nuevo contrato se concentran principalmente en las zonas de mercado residencial tensionado. En cambio, las reglas de actualización anual de los contratos vigentes tienen carácter estatal y se aplican con independencia de que la vivienda se encuentre o no en una zona tensionada.
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