Dos años de la Ley de Vivienda, un mal previsible
Hace dos que entró en vigor la Ley de Vivienda y en ese momento hice un análisis de los puntos más destacados y sus consecuencias. Dos años después, lo que pensaba se ha cumplido.
Ya decía en ese momento que intentando arreglar un problema real, la solución podía generar un conflicto entre dos preceptos constitucionales: derecho a la vivienda y a la propiedad privada. Además, conllevaría efectos contrarios a los deseados: reducción de la oferta de vivienda en alquiler y mayor selección de arrendatarios. Todo esto sin olvidar el orden jurídico, ya que alteraba el derecho a la propiedad y a la vez el código penal.
Destacábamos algunos efectos demoledores
- El mercado de alquiler se reducirá.
- Se desincentivará al promotor de vivienda en alquiler.
- Caída de la oferta
- Desistimiento de nuevos proyectos para desarrollar promociones y las que están en carga pasarán del alquiler (BTR) a la venta (BTS)
- Y esto se aplicará a grandes y pequeños propietarios
Personalmente creo que hay otras maneras de solucionar este asunto, pudiéndose aplicar medidas en varios frentes:
- Medidas fiscales
- Agilización de los trámites urbanísticos que faciliten acceso al suelo y de las licencias.
- Promoción de vivienda protegida en alquiler en esos suelos por parte de la iniciativa pública o la colaboración público-privada.
Con todo todas estas medidas, se iría creando un parque de viviendas acorde a las necesidades de las personas más vulnerables con la idea de solucionar un problema que viene de lejos, no solo en campañas electorales.
¿Qué ha pasado desde entonces?
La idea de aumentar el parque de viviendas en el mercado no se ha cumplido, todo lo contrario. Las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler son peores que antes.
La oferta de viviendas en el mercado del alquiler permanente ha caído un 17% en los dos años que lleva en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, mientras que los precios se han incrementado un 24% entre mayo de 2023 y abril de 2025, según los datos del portal inmobiliario Idealista.
El Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro calcula que, en términos nacionales, la oferta de vivienda en alquiler ha caído en estos dos años en 120.000 unidades y el recorte alcanzará las 150.000 cuando finalice 2025. Destacan que la pérdida de oferta ha sido dramática, ahondando aún más en el problema de escasez que lastra el mercado del alquiler español. Y esto lo corrobora la demanda que durante este tiempo ha crecido un 200% y los precios se han encarecido un 26%. La inseguridad jurídica derivada de la ley de vivienda -sumada a la falta de incentivos para los propietarios- han provocado un fenómeno generalizado de huida del alquiler residencial de larga duración.
Límites de renta y zonas tensionadas
Estas propuestas de la Ley apenas se han puesto en funcionamiento porque es una competencia de las Comunidades Autónomas, como deja claro la normativa. Si bien el grupo parlamentario socialista ha presentado una proposición de ley para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler, en la que, entre otras medidas, permita que el Ministerio de Vivienda apruebe una resolución con las zonas de mercado residencial tensionado a efecto de deducciones fiscales. Vamos, que decida el Ministerio ante el rechazo de las Comunidades, veremos si se aprueba.
De momento, los límites a las rentas y la declaración de zonas tensionadas se han puesto en marcha en Cataluña y la forma de contrato de alquiler se ha hundido. El informe de la Fundación Alquiler Seguro destaca que el caso de Barcelona, la oferta de pisos en alquiler ha caído un 22%.
En el País Vasco, Barakaldo ha sido la primera localidad declarada tensionada, pero hay varios municipios que lo están tramitando. Este hecho ha provocado, según Alquiler Seguro, miedo entre los propietarios, que están retirando sus inmuebles del mercado. Y el siguiente en la lista es A Coruña en Galicia.
Madrid también ha sufrido un deterioro significativo de su mercado residencial, aunque la reducción de la oferta es menos aguda. En general, según estimaciones de Idealista, en los dos últimos años las rentas se han encarecido hasta un 24% de media en toda España, alcanzado máximos históricos. Destacan los incrementos de Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) o Santa Cruz de Tenerife (30%).
Otro de los efectos negativos de la Ley es el incremento general de la carga fiscal sobre los arrendadores, debido a la reducción de las deducciones fiscales del 60% al 50%, lo que supone un aumento efectivo de la tributación en 10 puntos porcentuales.
Pero si esto fuera poco, hay otros aspectos que ya destacábamos en 2023 y que reproducimos por su interés:
- Algunas medidas chocan con la protección que el derecho penal debe propiciar al perjudicado, a saber, la usurpación y el allanamiento de morada.
- Con carácter general, los procesos judiciales se alargarán en un sistema ya de por sí colapsado.
- Se produce indefensión a quien reclama tutela judicial.
- Los propietarios intentan protegerse, bien aumentando los precios ante posibles contingencias o bien retirando del mercado inmuebles por la incertidumbre y la inseguridad.
- Además, se ha ampliado la moratoria en la paralización de los desahucios.
En definitiva, tenemos una Ley que no parece que esté consiguiendo su objetivo y está generando el efecto contrario, pero nadie hace nada para cambiarla o quitarla.
*Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios
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