¿Cuánto subirá el precio de la vivienda en 2025?
El crecimiento económico seguirá apoyando el dinamismo del sector inmobiliario. La bajada de los tipos de interés, la fortaleza del mercado laboral y los saldos migratorios positivos mantendrán la demanda fuerte en 2025, pero se desacelerará en 2026 como consecuencia del menor crecimiento económico. Estas son las conclusiones del observatorio inmobiliario de BBVA Research.
Y en este contexto de falta de oferta residencial, el precio de la vivienda continúa creciendo. Las previsiones de BBVA Research apuntan un incremento en torno al 7% en 2025 y ligeramente superior al 5% en 2026. En términos reales, descontada la inflación, el aumento será menor.
En 2024 el promedio anual subió el 5,8% y todas las comunidades aumentaron sus precios, con los mayores avances en Baleares (+9,7%), Comunidad Valenciana (+7,9%) y Madrid (+7,6%), aunque en la mayoría de las autonomías los precios siguen por debajo de los máximos alcanzados en torno a 2008.
El esfuerzo de acceso a la vivienda se situó ligeramente por encima del 29% de la renta salarial del hogar, con una gran heterogeneidad entre comunidades autónomas. En Baleares, País Vasco y Madrid los ratios son más elevadas. Por su lado, en Extremadura, Murcia y Castilla la Mancha el esfuerzo está por debajo del 20%.
Los visados en 2024 experimentaron un avance interanual del 16,7 %. Aunque la tasa de crecimiento es elevada, el nivel sigue siendo relativamente bajo (10.650 viviendas, en promedio mensual). En 2025, aumentarán alrededor del 16%. La escasez de mano de obra y los elevados tiempos de transformación del suelo, entre otros factores, podrían estar condicionando la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Ventas y oferta
Se espera que en 2025 la venta de viviendas crezca en torno al 9%, lo que se traduce en un volumen de ventas de 780.000 unidades. En 2026 el crecimiento se situará alrededor del 5%, superando las 800.000. Las viviendas nuevas en 2024 sólo representaron el 21,2 % del total de viviendas vendidas, unas 150.000 unidades respecto al total de 717.600 viviendas. Este porcentaje se mantiene, prácticamente, desde 2015.
Del lado de la oferta, existen varios factores que propiciarán un incremento de la producción de viviendas en los próximos trimestres: el mayor crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública. Sin embargo, el nivel de producción será relativamente bajo por la escasez de suelos finalistas, la reducida oferta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria.
En este punto, el Banco de España en su informe anual 2024 avisa de que el déficit de nuevos hogares, que está en la horquilla de 400.000 y 450.000 viviendas, amenaza con generar un cuello de botella para la economía española si no se toman medidas. Este organismo aboga por diseñar nuevos programas de compensación de rentas del alquiler para los arrendadores, con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda y para paliar el desequilibrio en el mercado.
Cambios en la demanda internacional
La demanda internacional está cada vez menos concentrada y algunos países comienzan a ganar relevancia. Reino Unido sigue siendo el principal país de origen de compradores de vivienda extranjeros en España, aunque su peso ha caído del 14 % en 2019 a 8,6 % en 2024. Alemania continúa siendo el segundo país de origen. Pero su peso también se ha reducido y ha pasado de aglutinar el 9,5 % del total de extranjeros en 2019 al 6,7 % actual. Francia ha dejado de ser la tercera economía demandante de vivienda en España y su puesto lo ha tomado Marruecos, con el 5,7 % de las operaciones. Compradores procedentes de Polonia, Irlanda, Ucrania y Estados Unidos están ganando peso en el residencial español.
Accede al informe observatorio inmobiliario de BBVA Research
Imagen: Las Terrazas de Entrenúcleos II
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