Empieza la gran rotación de activos inmobiliarios: del BTR al BTS
Llevo tiempo dándole vueltas y no entendía nada. Con los tipos de interés subiendo, la financiación para los proyectos en alquiler (BTR) se encarece hasta tal punto que ésta puede ser más costosa que su rentabilidad. Estos proyectos masivos en algunas zonas y tremendamente apalancados necesitan de unos tipos de interés bajos para ser rentables y, además, no podemos esperar un gran recorrido al alza.
Pues bien, aun pasando todo esto, no paraba de ver noticias sobre inversión en este tipo de productos. El excel lo aguanta todo, pensaba. Soy consciente de que se utilizan vehículos muy armados y finos, con gastos de gestión muy contenidos y financiaciones logradísimas, utilizando incluso bonos corporativos logrando rentabilidades interesantes.
Pero algo está cambiando, ya oigo a clientes que se cuestionan el negocio del BTR y ven más viable poner a la venta los inmuebles (BTS) que mantenerlos en alquiler. Del build to rent al build to sell.
La Ley de la Vivienda ha puesto varios clavos, pero uno de ellos y del que no se están haciendo eco los medios es la reducción del 60% al 50% de la desgravación por los beneficios netos del alquiler, unos cuantos milloncejos más en las arcas públicas para malgastarlos en cualquier ocurrencia.
Otro clavito más es el aval para afrontar el pago del 20% de coste de la vivienda que acaba de anunciar el gobierno, habrá que ver esta medida, que ya está en marcha en alguna comunidad autónoma, si tiene consecuencias reales o es más propaganda.
Ya oigo a clientes que se cuestionan el negocio del BTR y ven más viable poner a la venta los inmuebles que mantenerlos en alquiler
La inseguridad jurídica creada con la nueva Ley de Vivienda, va a ser determinante para este negocio. Ya sabemos que los políticos de cualquier bando se jactan de prometer derogaciones y luego no hacen nada, sobre todo cuando las leyes tienen cosas que les interesan a todos menos a los ciudadanos, como ese incremento de la recaudación por la vía de menor desgravación. Así que yo si fuese un inversor no contaría con la derogación de esta ley a corto plazo.
En resumen, en España somos un país de propietarios, no cuelan los supuestos beneficios de vivir de alquiler toda la vida y en cuanto la gente joven tenga oportunidad de compra se van a tirar al cuello de ser propietarios, saben de sobra que tener una vivienda en propiedad es un seguro de vida.
*Rubén Cózar es director de Residencial y Control de Gestión en Foro Consultores Inmobiliarios
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