El mercado residencial, situación y tendencia
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Luis Corral, CEO de Foro Consultores, analiza el mercado residencial español en Idealista News. Vivienda nueva, inflación, tipos de interés, Guerra en Ucrania, costes de construcción...
Resumimos la entrevista de Paloma Martínez-Almeida en Idealista News
El sector inmobiliario en España en la actualidad
El confinamiento configuró una situación de ahorro de las familias muy grande. Y lo más importante es que cambió los hábitos de vivir las casas de muchas familias, que decidieron cambiar de vivienda, lo cual en estos años ha dinamizado mucho nuestro sector. No de manera igual en toda España, Hay dos Españas, que son las Españas que pierden población, generalmente población cualificada, joven, bien preparada, que no encuentran en localidad de origen unas expectativas de desarrollar sus aspiraciones, y deciden irse a ciudades donde sí creen que lo encuentran. Un ejemplo claro es Madrid, pero también hay otras ciudades que están recibiendo población de otras, como puede ser Barcelona, Valencia o Málaga, y hay otras que desgraciadamente están perdiendo una población muy valiosa. Así, hay sitios donde sobran casas y en otros faltan.
Entonces nos hemos encontrado estos años con una demanda potente, fruto de esas tasas de ahorro y de esos cambios de hábito y, a la vez, cierta crisis de oferta. No había suelo suficiente para atender a la demanda que venía y el suelo tarda en "cocinarse", en ser apto para que se puedan edificar viviendas. Entonces nos hemos encontrado con una escasez de oferta. Pongo el ejemplo de Madrid, porque es una ciudad muy dinámica, que ha recibido mucha población y que es un ejemplo muy claro, pero que también es aplicable a otras ciudades. Ante la poca oferta y la mucha demanda, ha habido una subida de precios. A esto hay que sumarle el aumento de los costes de construcción por razones de crisis, de transporte, de materias primas.
Y ahora con la guerra de Ucrania ha llegado a unos niveles que ha hecho que muchos promotores vean inviable poder sacar adelante sus negocios, lo cual todavía reduce más la demanda. ¿Quién ha sobrevivido mejor a esta situación? Aquellos que tenían en su despensa el suelo, que es la materia prima que son principalmente las empresas cotizadas y fondos inmobiliarios.
¿Cómo afecta al inmobiliario la inflación?
Yo creo que el conflicto de Ucrania ha trastocado la estructura económica, me atrevería a decir de manera mundial, y ha generado una crisis energética brutal. Y al final se ha traducido en que todos los países desarrollados, Europa y Estados Unidos, fundamentalmente, estamos viviendo unas tasas de inflación que hacía 30 años que no vivíamos. La inflación es un cáncer para la economía porque encarece los precios y al final eso afecta de manera muy notable en el mercado inmobiliario, porque hay que gastar más en cosas básicas, es decir, en gastos corrientes. Todo esto detrae recursos para las grandes inversiones de las estructuras familiares que por orden de importancia está la vivienda como grandísima número uno, a pesar de que hay una cantidad importante que va normalmente financiada, y los coches. Entonces, una inflación alta, sostenida en el tiempo afecta generalmente a las clases económicas más débiles y a los jóvenes, que generalmente tienen una estructura de ingresos profesionales o salariales endémicamente baja.
¿Y los tipos de interés?
Con respecto a los tipos de interés, inciden en el mercado inmobiliario, básicamente en el coste de la financiación. Estos últimos años ha cambiado la cultura de la formalización de hipotecas porque se han hecho muchísimas, la mayoría hipotecas a tipo fijo, con lo cual ahora esas familias están tranquilas, pero tenemos una cartera de hipotecas de tipo variable que todavía es mayoritaria.
Llevábamos unos años viviendo en un oasis hipotecario, con un euríbor negativo y con unas capacidades de endeudamiento y de financiación donde el dinero era casi regalado, que es otra de las razones que ha ayudado a que el mercado estos años de postpandemia haya sido muy dinámico. Si tenemos en cuenta la economía americana, que siempre es más resuelta en poner medidas para salir de los problemas: el tipo hipotecario está entre un 5% y un 6% y en ese escenario ya se ha producido un resentimiento o una detracción de la demanda. No se ha parado, pero se ha ralentizado.
Costes de construcción
Con respecto a las expectativas de los costes de construcción, las últimas informaciones que tengo yo hablando con clientes, es que los precios de construcción están estabilizados a un nivel muy alto, pero parece que ya se alejan un poco los miedos de nuevas subidas y por lo tanto de que te cambien el paso a mitad de partido, que es lo que más daño hace. Además, se detecta que hay materias primas que ya están bajando de precio, aunque todavía están caros los transportes por todos los conflictos geopolíticos.
Obra nueva en España
Los sitios donde se está desarrollando más obra nueva en España son aquellos que tienen un dinamismo de demanda mayor, que son ciudades con una actividad económica, ya sea industrial, de servicios o turística, que hacen que en esa España que se está vaciando sobren casas, mientras que en otros sitios faltan porque la demanda se traslada allí.
Segunda residencia
La segunda residencia ha sido una tipología inmobiliaria que ha estado muy dinámica por las mismas razones que lo está la primera vivienda. El teletrabajo ha configurado o ha sido parte del cambio de configuración de la manera de vivir las casas. Y además, hablando de segunda residencia y de la oferta que tiene un país como España desde el punto de vista turístico, eso se haya extendido no solamente al mercado nacional, sino al mercado internacional. Entonces ha habido hasta ahora un mercado muy dinámico, de segunda residencia y es más, en los últimos meses, desgraciadamente, como consecuencia de la guerra de Ucrania, hemos notado un incremento de demandantes de países limítrofes, tipo Polonia, Eslovenia, Eslovaquia.
¿Es buen momento para comprar casa o es mejor esperar?
Cuando tienes la necesidad de irte a vivir, de crear una familia, de crear un hogar independiente, tienes que hacerlo porque eso es lo más importante y porque además tu casa es donde vas a desempeñar tu vida familiar y la vas a disfrutar. Entonces da un poco igual el momento del mercado, tienes la necesidad, que es lo prioritario. Bien es cierto que tienes que ser prudente y que tienes que ser capaz de comprar algo que puedas pagar, aunque ya la banca se encargará de recordártelo.
Si la motivación de tu compra es una vivienda de segunda necesidad, como puede ser una vivienda turística o si es un motivo de inversión y hay ciertas amenazas en el mercado, a lo mejor conviene seguirlas de cerca y ver cómo evolucionan las cosas, sobre todo para ver qué camino siguen: si vamos a ir a peor, si nos vamos a estabilizar o si, como dice Bruselas, España a finales de 2023 va a tener una inflación del 3,4, algo que sería muy positivo.
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