¿Por qué hay solares vacíos en desarrollos consolidados?
Si vemos la ciudad de Madrid a vista de dron descubrimos una gran cantidad de parcelas que podían estar ya construidas. Y no me refiero a zonas lejos de la ciudad, me refiero a nuevos desarrollos, algunos de ellos que ya están totalmente consolidados desde hace más de 15 años. Varios ejemplos son Sanchinarro, Las Tablas, el Pau de Vallecas, Carabanchel, Arroyo del fresno o incluso Valdebebas donde proliferan parcelas, que llevan años y años sin hacer nada en ellas ¿Por qué hay solares vacíos?
A la vez gastamos horas y horas hablando de la necesidad de vivienda y de la falta de suelo. Entonces, ¿por qué están ahí esos suelos y nadie les da una utilidad? ¿por qué los nuevos desarrollos llevan años hasta que se ponen marcha? Se desarrolla suelo y luego las parcelas están criando malvas.
Se supone que la finalidad del desarrollo de estas grandes bolsas de suelo es generar suelo edificable con unos usos regulados y unas normas que todos deban cumplir. Y cuando una administración califica como suelo urbano una parcela o un desarrollo (cosa que por lo general tarda decenas de años) tiene una finalidad clara, pretende dar solución a diferentes necesidades: viviendas, oficinas, dotaciones públicas, etc.
Todo este proceso milagroso por el cual un “patatal”, con un valor generalmente ínfimo como suelo rústico, pasa a constituirse en suelo urbano con una determinada edificabilidad en el que su pueden construir viviendas y con un valor mucho más alto genera unos derechos y obligaciones.
El derecho está claro, poder construir en ellos con una determinada edificabilidad. Con este cambio, obviamente, el valor del suelo aumenta de forma importante. Y eso genera rentabilidad al vendedor y, posteriormente al que compra con la venta o alquiler de los inmuebles. Algo perfectamente entendible y lógico.
Las obligaciones son menos conocidas por el gran público, entre las que se encuentran dotar a esas parcelas de infraestructuras, calles, servicios generales (luz, agua, alcantarillado, depuradoras, gas…) y esto corresponde al promotor o desarrollador de suelo. También debe ceder al ayuntamiento de turno el 10% del suelo resultante, pero además parte de ese suelo resultante con uso residencial tiene que tener una determinada protección. Es decir, el suelo libre para hacer viviendas, oficinas y comercial tiene que sufragar todas las infraestructuras, las cesiones a las administraciones y las viviendas de protección, ahí es nada… algunos entenderán que en determinados municipios no compense desarrollar suelo. Hay otra obligación, no comúnmente tan descrita y es utilizar el suelo para el cual se le ha dado ese privilegio de aumentar su valor.
Entonces, ¿por qué esos suelos no se ponen en carga? A veces porque buena parte de esos terrenos están en proindiviso, hay atomización de la propiedad, dificultad para poner de acuerdo a los propietarios y las normas son excesivamente lentas, pues cambiémoslas para agilizar los procesos. No puede ser que Madrid Nuevo Norte, que comenzó en los 90, o Arpo comiencen a ver la luz 30 años después, en el caso del primer proyecto.
Pero otras veces es porque algunos propietarios no quieren vender esperando, simplemente, una rentabilidad mayor en otro momento. Mientras, como se trata de zonas de necesidad de vivienda, los precios de venta de las existentes se disparan. En este caso es donde hay que legislar, la Administración da unos derechos para poder construir no para atesorar hasta que valga más, no se cumple la finalidad para la cual se cambió el uso del “patatal”.
¿Quién atesora suelo?
Pero aquí llega la gran paradoja y es que entre los grandes tenedores de suelo está la administración y sus diferentes empresas y organismos públicos, que curiosamente atesoran suelo y paralizan los proyectos, algo que parece impensable e inconcebible
Ayuntamientos, Ministerio de Defensa u otros organismos estatales tienen una ingente cantidad suelo paralizado. Por ejemplo, los suelos de los cuarteles del Ministerio de Defensa en la zona de Campamento en Madrid llevan años parados. Parece que ahora hay acuerdo entre el Ayuntamiento de Madrid y el Ministerio de Vivienda para ponerlos en marcha, pero llevamos lustros de retraso.
¿Cuál es la solución? Debería haber herramientas o mecanismos para que el suelo urbano en estos desarrollos se ponga en carga lo más rápido posible, obviamente sin tocar el derecho a la propiedad. Y los primeros que deben aplicarse esto son las diferentes administraciones.
Y una opción para estos terrenos, cuya propiedad está en manos de administraciones, propietarios históricos o proindivisos que no están utilizando el suelo en un tiempo prudencial (unos 5 años) para la finalidad que les ha sido concedida, sería la subida de impuestos progresivamente hasta que no les sea rentable tenerlos y los tengan que vender, poniendo de nuevo el contador de la escalada a cero.
Y cuando digo esto me refiero a zonas donde hay demanda y necesidad de vivienda, donde los precios suben por falta de oferta y los jóvenes no pueden acceder a una casa, ni en venta ni en alquiler. Muy diferente es en municipios donde no hay demanda y el propietario de suelo no tiene la opción de vender.
Flexibilidad y cambios de uso
Y otro asunto que no deja a nadie indiferente es la falta de flexibilidad de las administraciones. ¿Por qué no cambiar los usos en función de las necesidades? Si un desarrollo que se planificó hace 10 años y en ese momento se esperaba que hubiera zona terciaria, pero tras esos años, ahora no hay demanda, que se cambien y se adapten a las necesidades actuales. Y los solares de los ayuntamientos, inicialmente para dotacional, pero que no han hecho nada en ellos que se destinen a vivienda protegida (muchos de los solares de los Paus son dotacionales).
La Comunidad de Madrid, por ejemplo, tiene en marcha el cambio de oficinas a viviendas, en alquiler y a precio tasado. Probablemente en el centro de la ciudad esto tendrá poco impacto porque a los propietarios nos les interés, pero en zonas más alejadas puede ser una buena solución.
*Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios
Articulo publicado en Revista Inmobiliaria El Economista
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