Faltan viviendas para hacer frente a los nuevos hogares
Desde hace tiempo, desde Foro Consultores venimos constatando la falta de vivienda de obra nueva y el desajuste entre la oferta y la demanda. El Banco de España (BdE) en su último informe, lo deja claro. El volumen de viviendas nuevas será insuficiente para hacer frente a los nuevos hogares.
Las cifras de viviendas libres iniciadas y terminadas descendieron en 2022 en torno al 3% y el 5%, respectivamente, hasta las casi 97.000 y 80.000 unidades, valores muy por debajo de sus respectivos promedios entre 1991 y 2022 (algo más de 240.000 unidades en ambos casos). Los expertos consideran que España necesita alrededor de 120.000 unidades anuales para cubrir las necesidades de la demanda. Además, esas viviendas deben estar en las zonas con mayor población.
¿Qué pasará en los próximos años, según el BdE? De cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar que se prolongue la tensión de precios en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años. Esto indica que el volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares. Hay mucha más gente que quiere comprar frente a la que desea vender.
¿Qué ha pasado para llegar a esta situación?
Tras el impacto inicial de la pandemia, la compra de vivienda se ha recuperado por la demanda embalsada, mientras que la oferta no ha crecido con la misma intensidad, lo que se ha traducido en un desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios. Esta situación tiende a ser más acusada en las áreas geográficas más pobladas.
Además, la pandemia potenció el mercado de vivienda nueva. Muchos propietarios se dieron cuenta de que sus casas no respondían a sus necesidades y han optado por el cambio. Mejorar la casa.
De hecho, el interés por la vivienda de segunda mano descendió en ese periodo, hasta marcar un valor mínimo de los últimos años en el primer trimestre de 2021 del 78,2%. Sin embargo, en el primer trimestre 2023 ha aumentado hasta el 81%. La escasez de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios.
El repunte de las compraventas en 2021 y 2022 se apoyó en la mejoría de la actividad y de la confianza de los agentes, una vez levantadas las limitaciones más severas impuestas para contener la pandemia, y en la utilización del ahorro acumulado durante ésta, así como en la prolongación del entorno de tipos de interés históricamente reducidos.
La recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. Los compradores nacionales han sido hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios.
En cuanto a los adquirentes extranjeros, la recuperación coincidió con el fin de las restricciones a la movilidad internacional, que permitió la vuelta de las adquisiciones de segundas residencias por motivos vacacionales. A ello se ha sumado una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% la cifra de 2019.
Promoción de obra nueva
En los años precedentes a la pandemia ya estábamos en niveles históricamente reducidos, posiblemente como consecuencia de los menores flujos inmigratorios y de la última fase del stock de vivienda sin vender procedente de la burbuja inmobiliaria. El confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados.
Recientemente, la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, si bien el retorno a dicha referencia ha sido mucho más lento y ha estado sujeto a más fluctuaciones. Así, la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción, de suelo finalista y la creciente escasez de mano de obra.
Curiosamente, pese a la escasez de vivienda nueva, el stock sin vender, que disminuyó considerablemente desde la crisis financiera, ha permanecido apenas sin cambios desde 2018. "Probablemente, ello se explica por el imperfecto grado de adecuación de este stock a las preferencias de la demanda, así como la orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente", destacan en el BE.
Perspectivas futuras y tendencia de precios
El actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda. Pero, pese al encarecimiento del crédito, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.
Los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda. Adicionalmente, estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación.
Otros factores, como las viviendas heredadas o las compraventas de ciudadanos extranjeros, han contribuido también a explicar la heterogeneidad regional en la evolución del precio de la vivienda, al alterar la oferta y la demanda. Así, en los primeros estadios de la pandemia se observó un aumento del peso de viviendas heredadas y una pérdida de dinamismo de las compraventas extranjeras, que ejercieron presiones bajistas sobre los precios. En la actualidad, el primer factor ha perdido intensidad, mientras que el segundo presiona al alza los precios.
En definitiva, el precio de la vivienda se resiste a bajar, hay mayor demanda que oferta y en algunos casos, la oferta existente no está ubicada donde busca el comprador.
Post elaborado con datos del último Informe del Banco de España.
San Juan, Lucio. (2023). “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”. Boletín Económico Banco de España,
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