Algunas claves de la Ley de Vivienda ¿Qué debes saber?
Más madera para el sector inmobiliario. La Ley de Vivienda llega cargada de novedades. Te contamos algunos puntos esenciales que debes saber si eres un arrendador.
Zonas tensionadas
Es un punto clave. Hay que tener en cuenta dónde se encuentra la vivienda que tienes ya arrendada o tienes previsto hacerlo: área tensionada o no porque eso marcará las pautas de los alquileres y los nuevos contratos. Cada zona será definida por la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento del municipio y podrán declararse tensionadas si se cumple una o las dos condiciones:
- Que el coste de vivir sea superior al 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona: es decir el pago del alquiler o la hipoteca más los gastos asociados a la vivienda.
- Que el precio de la vivienda haya subido, al menos 3 puntos porcentuales más que el IPC en los últimos 5 años
Según la consultora Atlas Real Estate, el porcentaje de zonas que podrían categorizarse como zona tensionada se elevaría a más de 13 millones de hogares a nivel nacional y el 83,14% de los hogares en la Comunidad de Madrid.
Pero al final, son las Comunidades Autónomas las que tienen la última palabra en este punto.
Pequeño propietario o un gran tenedor
Los grandes propietarios serán todas las personas o empresas que tengan en propiedad 10 o más viviendas, aunque las Comunidades Autónomas pueden reducir ese número. Todas las personas o empresas que tengan menos de 10 viviendas, serán consideradas “pequeños propietarios”.
Revisión de las rentas y nuevos contratos
Adiós al IPC. Antes del 2024 el INE definirá un índice de referencia para la actualización anual de los contratos.
- Para el 2023: límite del 2%
- Para el 2024: límite del 3%
- 2025: actualización del alquiler según un nuevo índice que el Gobierno está trabajando y que será siempre inferior al IPC
Estos límites se aplicarán a todos los contratos de alquiler que actualicen su renta anualmente, tanto si son grandes o pequeños propietarios o si la vivienda se encuentra en una zona tensionada o no.
Si el contrato es nuevo, el casero marcará el precio, aunque dependerá si es zona tensionada o no y del tipo de propietario (pequeño o gran tenedor) y las revisiones serán las previstas y no podrá hacerse un contrato basado en un acuerdo entre las partes. Tampoco podrán subir el precio añadiendo otros gastos como el IBI o la cuota de la comunidad de propietarios.
Pero hay un balón de oxígeno. Los propietarios particulares que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas, si realizan obras de rehabilitación en las mismas, podrán realizar subidas de hasta el 10% en las rentas de los nuevos contratos. Esta medida únicamente se aplica a los pequeños propietarios, por lo que las personas físicas que sean consideradas como gran tenedor no podrán beneficiarse de estas subidas en el alquiler.
Desahucios
- Se introducen medidas para aplazar los procedimientos de desahucios cuando se trate de la vivienda habitual de personas en riesgo de vulnerabilidad económica.
- Se aplicará un sistema de arbitraje que “propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario”. De no haber consenso, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores.
- Sera obligatorio fijar fecha y hora para los lanzamientos en procedimientos de desahucio. Quedan prohibidos por tanto los señalamientos en fecha abierta o indeterminada.
Efectos de la Ley
Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, "muchos propietarios van a paralizar el alquiler de sus viviendas por las inseguridades jurídicas que trae consigo la nueva ley que potencia el freno a los desahucios, y puede que finalmente decidan trasladarlas al mercado de la compraventa para invertir en otros sectores ese dinero". Esto es algo que el sector lleva detectando ya desde hace meses al calor las negociaciones de la nueva normativa.
Igualmente, en Asprima consideran que esto provoca inseguridad jurídica, tanto para la inversión en el mercado del alquiler como para las compañías patrimonialistas que ya cuentan con un porfolio de viviendas en alquiler. Y supondrá una reducción de la oferta de vivienda de alquiler y por tanto un incremento de los precios. Además, conllevará a un incremento en la exigencia de la solvencia de los inquilinos siendo los jóvenes los más perjudicados.
Info de Fotocasa , Atlas Real Estate Analytics y Asprima
En un próximo post analizaremos los beneficios fiscales para los propietarios que alquilen en zonas tensionadas
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