¿Qué efectos tiene limitar el precio del alquiler?
Uno de los principales objetivos de la futura Ley de Vivienda es rebajar el precio del alquiler de vivienda. El problema es sí lo conseguirá. El mercado manda y más que hacer leyes penalizadoras, lo adecuado sería ampliar la oferta. De hecho, según datos de Fotocasa, el precio de los alquileres sigue su tendencia descendente durante los últimos meses.
De momento, el Gobierno contempla limitar el precio de los alquileres en las denominadas "zonas tensionadas" y aplicar un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% a los propietarios de pisos vacíos. Claro que, serán las comunidades autónomas y los ayuntamientos las administraciones que tengan en su mano la decisión definitiva.
¿Qué ha pasado en otros países?
Las experiencias en otros países no han sido demasiado positivas. En Alemania, desde 2015 existe una ley nacional para limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas que ha provocado una bajada moderada de los precios, aunque sin solucionar del todo el problema, ya que la mayoría de los propietarios han seguido imponiendo precios por encima de lo permitido, según recoge un informe del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW).
En París, el último intento para limitar los precios de los arrendamientos en zonas tensionadas entró en vigor en julio de 2019. Esa norma, con multas de entre 5.000 y 15.000 euros, señala que los alquileres no pueden exceder más de 20% de un precio de referencia fijado cada año en base a una serie de criterios (barrio, número de habitaciones...) ni tampoco ser un 30% a esa cifra. En la actualidad, la medida se aplica en unos 80 barrios y parece que es poco respetada en general.
En el estado de California se aprobó en octubre de 2019 una ley para limitar la subida del alquiler a un 5% anual más la inflación. La iniciativa tuvo como consecuencia que los propietarios afectados empezaron a desahuciar a sus inquilinos para firmar contratos nuevos con el máximo precio posible antes de que entrase en vigor la ley el 1 de enero de 2020.
Impuesto a las viviendas vacías, otro asunto sin resolver
Es un tema recurrente, que tanto las comunidades autónomas como el Gobierno central llevan años dándole vueltas. Se trata de impuestos específicos con el fin de penalizar el desuso de un inmueble. Pero, ¿ayudará a bajar el precio del alquiler?
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, cree que en el caso de la limitación de los alquileres, los considerados grandes tenedores -persona jurídica con más de diez pisos normalmente bancos o fondos de inversión- pondrían a trabajar a sus abogados ante el problema de rentabilidad que se les presentaría para encontrar los resquicios de la ley porque a simple vista hay conceptos como "zonas tensionadas" o "viviendas vacías" que dan lugar a múltiples interpretaciones.
"Las empresas pueden cobrar a los inquilinos por el alquiler la cantidad estipulada en el índice de precios del Gobierno, pero luego tienen la opción de incluir en el contrato el pago de cantidades asimiladas a la renta, como los gastos de comunidad o la tasa de basura. Así compensarían las pérdidas derivadas de la limitación del alquiler", apunta Corral. Sin embargo, no ve mal la congelación de los precios en el caso de los particulares por los beneficios fiscales a los que tendría derecho el arrendador. "Otra posibilidad es que esos pisos pasen al mercado de compra y afecte a oferta de los alquileres. Si se mantuviese la demanda, eso tensionaría aún más el mercado", añade.
En el caso del recargo en el IBI a los pisos deshabitados, el consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios apela a la picaresca, ya que la norma contempla por el momento excepciones que librarían al propietario del pago adicional en el impuesto, como el traslado temporal por razones laborales o de formación o el cambio de domicilio por motivos de salud. "Creo que los propietarios podrían centrar sus esfuerzos en demostrar que la causa de que su vivienda esté desocupada se debe alguno de los supuestos de exclusión", afirma Corral.
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