Promover viviendas, una actividad de alto riesgo
Vivimos un momento de crisis de oferta y de demanda y, a la vez, el promotor lo tiene cada día más complicado para desarrollar proyectos.
La crisis de oferta de vivienda nueva es muy importante en las plazas de alta demanda. Se construye menos de las necesidades y los adquirientes se han trasladado al mercado de segunda mano, provocando escasez también en este segmento. España necesita alrededor de 120.000 viviendas nuevas al año para cubrir las necesidades de la demanda y en 2022 no llegaron a 100.000. Además, esas viviendas deben estar en las zonas con mayor población.
La crisis de demanda también es una realidad porque se ha contraído por la inflación, subida de tipos de interés e incertidumbre económica. Pero, hay un dato relevante, pese a que la demanda se contrae, pesa más la escasez de oferta. Y esto provoca un efecto en los precios que o bien suben o se mantienen.
Y esto no solo ocurre en aquellas plazas que tienen mucha demanda y poca oferta como es el caso de Madrid, se da también en ciudades con alta demanda y oferta abundante como Málaga. Pero esto no solo es un problema en las grandes ciudades, los precios suben en los municipios de las zonas metropolitanas de Madrid o Barcelona. La falta de oferta estrangula el mercado.
Incluso en las provincias que denominamos de segunda velocidad, pese a la poca actividad, el precio se mantiene o baja ligeramente.
¿Por qué no se promueve más? ¿Con qué problemas se encuentra el promotor y porqué decimos que es una actividad de alto riesgo? Hay varios factores que provocan esta situación.
Los planes de negocio muchas veces no son viables por el alto valor del suelo, fruto de la escasez, los costes de construcción, que si bien se han estabilizado se mantienen en la banda alta y por los elevados costes financieros. Estos se han situado para el promotor alrededor de un 6% anual. Además, la situación de incertidumbre obliga al promotor a ”pedir” más rentabilidad a los proyectos, dados los riesgos.
Mención especial tiene la financiación al promotor que se ha endurecido no solo por la subida de tipos, si no por las exigencias de preventas, que están generalmente entre el 60-70% y, además, las entidades financieras exigen un mayor nivel de fondos propios a los promotores.
Las exigencias de preventas dificultan la viabilidad de los proyectos, sobre todo teniendo en cuenta que la actividad inmobiliaria es menor. Y esto puede provocar problemas. Si se tarda mucho en llegar a ese por porcentaje de preventas, las hechas inicialmente se pueden caer y se entra en un bucle comercial, con avance cero.
Por otro lado, seguimos con escasez de suelo finalista, los tiempos de obtener licencias directas siguen siendo muy altos y la gestión urbanística, terrorífica.
¿Quién puede sacar al mercado nuevos proyectos?
Pues muy pocos. Solo los promotores, generalmente cotizados, que tienen suficiente stock de suelo comprado a buenos precios. Esto le permite salir al mercado salvando el resto de incertidumbres. Los promotores que viven al día lo tienen complicado y en caso de seguir adelante con los proyectos, deben asumir riesgos importantes.
¿Y cuál es el futuro?
Debemos despejar algunos aspectos como la incertidumbre económica, reducir los costes financieros, que baje la inflación. Pero éstos dependen de variables económicas e internacionales.
Sin embargo, sí que hay algunas variables que se podrían solucionar con mayor celeridad: trámites urbanísticos más ágiles, entrada en circulación de una mayor oferta de suelo, que en el caso de Madrid ya se está gestionando, pero no se esperan grandes alegrías de aquí a dos o tres años.
En Madrid destacamos los grandes desarrollos que ya están en marcha como los del Sureste o Nuevo Norte en Madrid, Arpo en Pozuelo de Alarcón, Huerta Grande en Alcorcón, Los Carriles en Alcobendas o Cerro del Baile en San Sebastián de los Reyes. Los principales desarrollos pondrán en el mercado madrileño unas 160.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años, de las que alrededor de 60.000 serán protegidas. Y 2024 será un año clave para el comienzo de algunos de los proyectos.
La nueva ministra también tiene tarea por delante y debería potenciar una estrecha colaboración público-privada, que no existe, con el objetivo de ampliar el parque de viviendas sociales de las que tanto hablamos y que ayudaría mucho al mercado residencial.
Y finalmente, incrementar los valores máximos de los módulos de vivienda protegida, con el fin de adaptarse a la realidad del mercado y visualizar económicamente el desarrollo de esta importantísima actividad.
Tribuna de Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, publicada en Idealista
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