Madrid y Barcelona, continúa el desajuste entre oferta y demanda
El mercado residencial de Madrid y Barcelona, al que se han unido otras ciudades como Málaga, es bastante diferente al resto. Hay demanda, pero falta oferta. Por eso siempre hablamos de un mercado heterogéneo y una España a dos velocidades. Se necesitan más viviendas, pero no de forma homogénea, y de ahí la necesidad de un análisis profundo. La población es una de las variables que afecta y mucho al modelo inmobiliario.
Éstas son ciudades que tienen alta demanda porque reciben población, que además es una población cualificada. Esto ha provocado que en los últimos años la demanda sea superior a la oferta en el mercado de vivienda nueva. Y como no hay mercado de vivienda nueva, la demanda se va al de usada, reduciendo también el stock de ésta.
Déficit de viviendas
Solo la ciudad de Madrid necesitaría al año más de 10.000 viviendas nuevas hasta 2030 y las casas previstas no superan las 7.000 al año, esto indica que el déficit irá creciendo año a año.
Por el contrario, el mercado de alquiler puede verse favorecido, ya que en Madrid algunos proyectos en marcha se están desviando hacia el build to rent, lo cual va en detrimento del comprador, pero puede favorecer al que busca una casa en alquiler.
¿Por qué no se hacen más casas? El problema en Madrid es que los nuevos desarrollos van con retraso, aunque ahora se están agilizando de manera importante. Estos pondrán en el mercado madrileño unas 150.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años, pero para que vean la luz las primeras viviendas faltan dos o tres años.
En el caso de la ciudad de Barcelona, no puede crecer, el mar y la montaña se lo impiden y además tiene otros impedimentos. Los nuevos proyectos dentro de la ciudad deben destinar un 30% de las viviendas a uso social, esto ha reducido el número de visados, ya que hace inviable la puesta en marcha. La demanda existe, pero la oferta no puede responder.
Vivimos una sequía de proyectos y de concursos de comercialización
Y Málaga se une a esta situación, comienza a tener una sobredemanda ante la instalación de nuevas empresas que atraen a más gente, unido al teletrabajo y el retorno del comprador extranjero.
Costes elevados
En general, la falta de proyectos en el mercado se debe al precio del suelo, los costes de construcción y los costes de financiación que son muy elevados. Esto hace que sea difícil encajar los planes de viabilidad. Y esta inviabilidad es más evidente en el mercado de vivienda protegida. Vivimos una sequía de proyectos y de concursos de comercialización. Los pocos proyectos vienen de la mano de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. El resto tienen más dificultades para comprar suelo.
Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace, y eso provoca inflación en todo el proceso. Pero esto es un mal endémico.
¿Cuál será la tendencia de estos mercados para lo que queda de año y los inicios del próximo? Sigue habiendo demanda e interés por comprar vivienda y por el alquiler, esto indica que los precios se mantendrán, aunque es necesario distinguir entre nueva y usada.
En vivienda usada, que depende de las circunstancias del vendedor, los precios pueden ralentizarse o incluso pueden darse tensiones de precios a la baja en determinadas zonas o circunstancias. Pero en el caso de vivienda nueva, aunque la demanda se ha retraído, la disminución de la oferta ha compensado la bajada de la demanda. Ante lo cual, los precios no pueden bajar en este segmento de mercado.
En el reportaje de Cincodias, en el que he colaborado, tienes más información.
*Carlos Smerdou es CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
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