El reto inmobiliario del nuevo Gobierno
La vivienda es un problema enquistado desde hace años y, además, sin consenso. El nuevo Gobierno tiene un gran reto por delante, crear o facilitar la construcción de un parque de viviendas con algún tipo de protección para ayudar a los más vulnerables, especialmente los jóvenes.
Las proyecciones del INE contemplan un aumento del número de hogares en los próximos años, mientras que el volumen de viviendas terminadas es insuficiente para la formación esperada de hogares. Hay mucha más gente que quiere comprar frente a la que desea vender.
De hecho, las cifras de viviendas libres iniciadas y terminadas descendieron en 2022 en torno al 3% y el 5%, respectivamente, hasta las casi 97.000 y 80.000 unidades, valores muy por debajo de sus respectivos promedios entre 1991 y 2022 (algo más de 240.000 unidades en ambos casos). Los expertos consideran que España necesita alrededor de 120.000 viviendas nuevas al año para cubrir las necesidades de la demanda. Además, esas viviendas deben estar en las zonas con mayor población y en buena parte deberían ser protegidas protección. Una forma de que los jóvenes puedan acceder a ella, ya sea en alquiler o en compra.
Pero para ello, es necesaria una estrecha colaboración público-privada, que en este momento no existe, con el objetivo de ampliar el parque de viviendas sociales de las que tanto hablamos. Parece que la Sareb ha iniciado contactos con inversores y promotores para cederles suelos en una decena de comunidades autónomas destinados a la construcción de viviendas de alquiler asequible. ¿Por qué no se ha hecho antes? ¿Dónde están esas viviendas? ¿Hay demanda en esos lugares?
Porque hay datos curiosos. Según datos del Colegio de Arquitectos y Ministerio de Fomento, de 1952 a 2016 se construyeron en España 6,8 millones de viviendas protegidas en alguna de sus diferentes modalidades, más de una cuarta parte del número total de casas, eso supone una media de 106.000 viviendas al año con algún tipo de protección. Sin embargo, actualmente el porcentaje de viviendas públicas que tiene España ronda el 3% sobre un parque total que supera los 26 millones.
Eso quiere decir que esas viviendas iniciales ya han pasado al mercado libre, dado que el periodo de calificación ha terminado. Y a la vez se ha reducido de manera increíble el parque de viviendas protegidas, que ahora podrían estar en alquiler. Además, con el nuevo siglo, la construcción de vivienda protegida ha ido en descenso. En 2017, por ejemplo, apenas se terminaron 5.000 viviendas protegidas. Y en 2022, el número de viviendas de protección oficial que se terminaron de construir en España, según los datos del Ministerio de Transportes, fue de 9.000 y algunas comunidades no levantaron ninguna.
El reto de potenciar el alquiler
En estos momentos el porcentaje de personas que viven en alquiler ha aumentado de forma considerable y ronda el 25% y, en la misma medida, han subido los precios. En 2022, el precio medio de los alquileres ya suponía más del 40% del sueldo bruto medio. Y la tensión en el mercado es tal, que el 13% de las viviendas que se alquilaron a través de Idealista durante el mes de junio no llevaba ni 24 horas en el mercado.
Curiosamente se penaliza a los propietarios actuales que tienen vivienda en alquiler y que en buena parte son pequeños propietarios, cuando es el Estado es el que debe hacer frente a las necesidades de aquellos que tienen más dificultades. Y hacerlo con un gran parque de viviendas en alquiler.
Soluciones reales
Esto indica que se necesitan soluciones reales al margen de ideologías.
1º- Si se quiere facilitar el acceso a la vivienda en alquiler o en propiedad a los ciudadanos, hay que incrementar el parque de viviendas protegida de manera intensa y en eso coinciden todos los partidos. Siendo realistas, esta ingente tarea no se puede realizar sólo desde lo público. Es fundamental la colaboración con la industria privada y para que a ésta le interese colaborar, necesita que su trabajo reciba la remuneración justa. Por lo tanto, es absolutamente necesario actualizar los valores de los módulos al alza para que se ajusten a la realidad del mercado.
2º- El viejo problema del suelo, competencialmente en manos de Ayuntamientos y CCAA, hay que solucionarlo. Y no se trata de liberalización, ya que el suelo necesita reglas y, por tanto, urbanismo. Se trata de la vieja petición de agilizar los trámites y los procesos y no solo es aplicable a la vivienda protegida, también a la vivienda en general.
3.- La Ley de Vivienda, recientemente aprobada, no nos gusta y debería cambiarse. Es intervencionista y los profesionales pensamos que está provocando lo contrario a lo pretendido, genera desequilibrios económicos, pero no soluciona el problema de la vivienda. Se calcula que podría sacar del mercado de alquiler alrededor de 100.000 viviendas. Esto supone reducir la oferta ya de por sí escasa.
En definitiva, diseñemos ciudades atendiendo a todas las necesidades. Hagamos planes generales y sectoriales donde se dé prioridad a esta realidad: hace falta vivienda protegida. Y dejemos de lanzar globos sonda que lo único que hacen es provocar incertidumbre y que algunos proyectos se paralicen, que es lo que está pasando ahora.
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios
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