Derecho de tanteo y retracto, ¿qué supone?
A la hora de comprar o vender una vivienda arrendada, debemos prestar especial atención al derecho de adquisición preferente que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) confiere al inquilino. David García Cerecedo, abogado en la firma Méndez Lit, nos cuenta que supone el derecho de tanteo y retracto y qué pasa si no se tiene en cuenta.
El derecho de tanteo
Cuando se decide vender una vivienda arrendada, el propietario debe comunicárselo primero al inquilino por si está interesado en su adquisición. Es lo que se denomina derecho de tanteo, que habilita al arrendatario, previa notificación del arrendador a éste, de los detalles la venta (precio, plazos y condiciones) que pretende realizar. El arrendatario puede posicionarse para ser él quien la realice, quedando el arrendador obligado a su venta. Existen algunas excepciones, como el retracto de comuneros o aquel que figurase inscrito previamente en el registro de la propiedad.
¿De cuánto tiempo dispone el inquilino para decidir? El arrendatario dispone de 30 días naturales desde que se le comunica la posibilidad para pronunciarse sobre su derecho. El silencio se entiende como renuncia. La validez de la notificación y las condiciones de compraventa caducan a los 180 días naturales, por lo que hay que prestar especial atención a estos plazos, formalizando la compraventa en 180 días y respetando el preaviso de 30.
¿Cómo debe hacerse la notificación? La notificación habrá de ser fehaciente, preferiblemente por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, acreditando el cumplimiento de las obligaciones antes referidas para evitar trabas en la formalización de la compraventa, tanto en sede notarial como en el registro.
El derecho de retracto ¿Qué supone?
Hace referencia a la facultad del arrendatario de subrogarse en la posición del comprador, una vez ya realizada la compraventa. Esto puede hacerse cuando no se le haya notificado previamente su derecho de tanteo, cuando se hubieren omitido sus términos o éstos fueran imprecisos o, incluso, cuando existiendo notificación, el precio final resultase inferior al notificado o menos onerosas las restantes condiciones esenciales. Quien queda aquí obligado es el comprador.
El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde el siguiente a la notificación, que deberá realizarse con las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. En este caso, por el comprador al arrendatario.
Pactar la renuncia
Obviamente, el arrendador y arrendatario pueden pactar libremente en el contrato de alquiler la renuncia a estos derechos de adquisición preferente, lo que resulta habitual en estos contratos. Sin embargo, esta renuncia debe ser expresa, haciendo concreta mención tanto del tanteo como del retracto. No se admitirán cláusulas de renuncia vagas o de referencia genéricas a los derechos del arrendatario contemplados en la ley
¿Qué pasa si no se tiene en cuenta esto? Como recuerda García Cerecedo "es habitual encontrarse con compraventas realizadas de buena fe enquistadas en el registro por descuido en el cumplimiento de estas obligaciones, con financiación bancaria acordada y liquidaciones de impuestos ya realizadas, lo que se convierte en un verdadero quebradero de cabeza y un desgaste para el afectado, que ha de invertir más recursos y tiempo para, en algunos casos, terminar retrotrayendo la operación o verse obligado a iniciar otro tipo de medidas legales en su defensa".
Información proporcionada por la firma de abogados Méndez Lit
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