La escritura pública y el papel de los notarios (II)
La semana pasada hicimos un repaso del contrato de compraventa de vivienda y qué debe incluir. Ahora, tal y como prometimos, nos centramos en la escritura pública, qué valor tiene y el papel de los notarios.
Como decíamos en el anterior post, el documento privado es plenamente válido. Pero no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Es imprescindible la escritura pública, un documento público otorgado ante notario.
La realidad es que en nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma. Sin embargo, la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes. Proporciona seguridad y es el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente.
Seguridad jurídica de la escritura pública
Pero el notario no se limita únicamente a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:
- Identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor. Comprobará la identidad de las partes que intervienen (DNI o pasaportes vigentes). Asimismo, apreciará la capacidad del comprador y vendedor. También, si están casados y bajo qué régimen económico matrimonial. El objetivo es determinar si hace falta que el cónyuge del vendedor también intervenga y, respecto del comprador, con qué carácter compra la vivienda.
- Título del vendedor: Revisará el título de propiedad del vendedor. Ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la Administración pública y dejará constancia.
- Vivienda habitual del vendedor: El notario exigirá al vendedor que manifieste si la que vende es su vivienda habitual familiar. Ya que, en caso de serlo, también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.
- Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): El notario advertirá del precio máximo de venta estipulado. Las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.
- Estado arrendaticio: El notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.
- Titularidad, cargas y seguridad en la compra. En primer lugar, quién es el propietario de la vivienda. Si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen. Una vez otorgada la escritura, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Esto reduce los riesgos para el comprador.
Cuotas comunidad, datos catastrales
- Pago de las cuotas de comunidad: El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente. Este certificado acredita que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad.
- Datos catastrales: El notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda (recibo del IBI), que debe presentar el vendedor. Además, una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al catastro inmobiliario. A partir de ahí, los próximos recibos de IBI serán expedidos a nombre del nuevo titular. También comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales no prescritos.
- Certificado de eficiencia energética: El vendedor debe aportar el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.
- Cédula de habitabilidad: Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
Medios de pago
El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda. En efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador. También los números de las cuentas de donde ha salido el dinero y donde se ha ingresado, en el caso de transferencia bancaria. Sin olvidar, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura.
Si la compraventa estuviera sujeta a IVA, en la escritura queda especificado cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del 3% del precio de la venta. E igualmente asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto y sus obligaciones fiscales.
- Precio aplazado: ¿Qué pasa si las partes pactan que el comprador aplace una parte del precio? El notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos.
- Vicios ocultos: El notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.
Obligaciones fiscales
El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana). Pagar el IBI y guardar una copia simple de la escritura de la venta para el IRPF por si hubiera ganancia patrimonial.
Y al comprador de su obligación de pagar el impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA). Y que deberá presentar una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos. Conocida como plusvalía municipal (que por Ley debe pagar el vendedor siempre que haya obtenido beneficios). Todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la vivienda que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.
¿Qué pasa con el IBI?
En relación al IBI del año en que se produzca la venta, para la hacienda municipal el sujeto pasivo es el vendedor, ya que era el propietario el día 1 de enero. Pero, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea”.
En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quiénes son las personas físicas que controlan más del 25% de las acciones o participaciones de la sociedad.
Trámites posteriores
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina “la gestión” del documento:
Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma. Hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma). Se cuenta desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.
Si la compraventa devenga IVA, hay que pagar Actos Jurídicos Documentados. El 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado. Si no se devenga es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% del precio (según la Comunidad Autónoma).
Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad
La escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita. Es recomendable, da garantía y supone el bloqueo del Registro de la Propiedad ante cualquier documento que pudiera perjudicarnos. Hablamos de un embargo al comprador o una anotación preventiva de demanda al vendedor. También la escritura se puede presentar al Registro de la Propiedad mediante copia autorizada por el notario en papel.
Estas gestiones se pueden hacer personalmente. Cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe la gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión.
Fuente de la información: Consejo General del Notariado.
Imagen: Residencial Puente de la Princesa
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