¿Qué debe recoger un contrato privado de compraventa de vivienda? (I)
Como ya sabemos, la compra de una vivienda va a ser, casi con toda seguridad, la inversión más importante que realizamos a lo largo de nuestra vida. Por esta razón, en este post te contamos que debe recoger el contrato de compraventa de vivienda. Nos basamos en las pautas del Consejo General del Notariado para tramitar este documento privado.
En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Se llama precontrato, conocido vulgarmente como arras o también contrato de reserva (Ver punto 4. Precio y arras). Este contrato no es obligatorio. No obstante, siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares también es muy utilizado, para asegurar la operación.
Este documento privado es perfectamente válido para cualquier negocio. Lo que significa que en el momento que se firma se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto, no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales (ver punto 4. Precio y arras).
No olvides asesorarte
Teniendo en cuenta todo esto, es muy importante asesorarse convenientemente antes de firmar un documento. El notario no interviene en la formalización de estos contratos privados, pero puede informar de su contenido. Y, además, resolverá todas aquellas dudas que surjan, con carácter gratuito. Un consejo que dará cualquier notario es que no se firme nada que no se entienda suficientemente, o de lo que no se esté plenamente convencido.
Estas son algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:
1.- Quién firma por la parte vendedora
Cuando vende un promotor normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Entre particulares, el documento lo deben firmar los propietarios. Pueden hacerlos personalmente o bien representados por personas convenientemente apoderadas.
- Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer. También lo harán si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.
- Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura del poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.
- Si son los herederos del titular fallecido, hay que asegurarse de que tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma. Es importante acudir al notario si no se está seguro o se tienen dudas.
2.- Estado de cargas de la vivienda
Comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.
Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos. En especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas. Y fundamental, la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse.
3.- Cuotas de la comunidad de propietarios
Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos. Si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad. También podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. E informarse si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse.
4.- Precio y arras
En el contrato figurará el precio de la vivienda. Si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte. La manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual en el precontrato que se pacten arras. Es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si es por su culpa, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.
Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de cada Comunidad Autónoma informarán si la vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo.
5.- Gastos de la compraventa
Saber quién paga qué es fundamental. Estos son cuatro los gastos derivados de la compraventa que deben quedar claros en el contrato privado.
- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
- Escritura pública en la notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta en Trámites posteriores.
Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-. La compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma), los gastos de inscripción registral y los impuestos. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración, que siempre reclamará estos impuestos.
¿Y si la venta la realiza un promotor inmobiliario? Está prohibido por ley que el comprador tenga que asumir gastos que deben ser abonados por la parte vendedora. Como ejemplo, la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia).
6.- Efectos del documento privado
Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma. Pero, aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable. Tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además, la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes. Proporciona seguridad a los contratantes y es el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Pero este tema: ESCRITURA PUBLICA Y EL PAPEL DE LOS NOTARIOS, lo trataremos en el próximo post.
Y en este enlace tienes un modelo de contrato
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