Vivienda en 2026: precios al alza y oferta limitada
2026 será otro año muy activo en el mercado residencial español. Los principales servicios de estudios de entidades financieras como BBVA, Bankinter y Caixa Bank coinciden: los precios seguirán subiendo, las compraventas se mantendrán en niveles altos y la tensión en el alquiler no dará tregua. Mientras, la oferta de vivienda, especialmente en alquiler y en grandes ciudades, seguirá siendo insuficiente.
Detrás de este escenario hay tres fuerzas que se combinan:
- Demanda muy sólida (más población, más hogares, más inversores y más comprador extranjero).
- Oferta que no crece al mismo ritmo, ni en alquiler ni en compraventa.
- Tipos de interés a la baja, pero lejos del dinero gratis de hace unos años.
¿Qué nos traerá 2026?
- Precios: subidas moderadas, pero sobre precios ya muy altos
Los distintos estudios apuntan a que en 2026 la vivienda seguirá encareciéndose en España, aunque con ritmos diferentes según la fuente. El rango más repetido se mueve entre un 3% y un 7% anual, con mayor presión en:
- Grandes áreas urbanas (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla…).
- Zonas de costa con fuerte tirón turístico.
- Baleares y Canarias, muy condicionadas por la demanda extranjera y la escasez de suelo.
Esto indica una subida adicional sobre niveles que ya son muy exigentes para muchas rentas. Para quien ya es propietario, esto puede sonar bien. Para quien intenta entrar en el mercado, es otra historia.
- Demanda: muchas ganas de comprar, pero no para todos
Los informes de los servicios de estudios de las entidades financieras estiman unas 700.000 compraventas al año tanto en 2025 como para el año que viene ¿Quién está empujando esa demanda?
- Hogares que hacen compra de reposición (vender para comprar algo mejor).
- Inversores que buscan refugio en el ladrillo frente a la inflación y la volatilidad de otros activos.
- Comprador extranjero, muy relevante en costas e islas.
- Una parte del alquiler que, ante la escalada de rentas, intenta dar el salto a la propiedad.
El problema es que no todos llegan: los jóvenes y las rentas medias-bajas, con sueldos que no crecen al ritmo de los precios, se quedan muchas veces fuera del radar de la financiación y del propio mercado.
- Oferta y obra nueva: se construye más, pero no lo suficiente
La promoción residencial mejora y se espera más obra nueva en 2026 que en años anteriores. Sin embargo, prácticamente todos los análisis coinciden en lo mismo. Se está construyendo más, pero no lo suficiente para compensar el déficit de vivienda acumulado durante los últimos años. En concreto, ahora mismo tenemos un déficit de 700.000 casas, según el Banco de España y solo este año, la brecha entre oferta y demanda se ha incrementado en unas 100.000 casas. Y el problema de la vivienda es un cuello de botella para la sostenibilidad del ritmo de crecimiento de la economía española. Y si no se incrementa la oferta de vivienda, cada vez más personas no podrán acceder por falta de renta.
Principales problemas
- Trámites urbanísticos largos y complejos. Incertidumbre regulatoria.
- Escasez de suelo finalista en muchas ubicaciones.
- Costes de construcción elevados y escasez de mano de obra.
- Percepción de riesgo y baja rentabilidad por parte de algunos promotores, especialmente en proyectos de vivienda asequible.
- Financiación de las promociones.
- Presupuesto público reducido para vivienda.
Resultado: la oferta aumenta, pero no al ritmo que demandan el crecimiento de población, la creación de nuevos hogares y el auge de la demanda.
- Alquiler: el gran foco de tensión en 2026
Si hay un segmento donde el consenso es casi total, es el del alquiler:
- Los precios ya parten de máximos históricos en muchas ciudades.
- Todo apunta a nuevos incrementos en 2026, en el entorno de un crecimiento significativo de las rentas.
A la escasez de vivienda en alquiler se suma:
- Vivienda que pasa de alquiler a venta o a otros usos (turístico, temporal…)
- Hogares que abandonan la compra por falta de ahorro y estabilidad laboral y se ven obligados a quedarse en alquiler compitiendo por poca oferta.
- Incertidumbre regulatoria en algunas plazas, que hace que parte de los propietarios se lo piense dos veces antes de sacar una vivienda al mercado.
Para muchas familias, el efecto es claro: más porcentaje del sueldo dedicado a pagar la vivienda, menos margen para ahorrar y más dificultad para planificar a medio plazo.
- ¿Cuál es la situación?
La gran pregunta siempre es la misma ¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?
La mayoría de los expertos hablan más de mercado tensionado que de burbuja clásica ¿Qué significa esto?
- No hay, de momento, un uso masivo y descontrolado del crédito como en el ciclo 2003–2007.
- Los bancos son más prudentes con los riesgos y las tasaciones.
- Pero sí hay una divergencia creciente entre precios de la vivienda y salarios, especialmente en los grandes núcleos donde cada vez es más caro vivir y más selectivo.
En definitiva, estamos ante un desencuentro entre oferta y demanda, con resultado de alza de precios en compraventa y en alquiler que está dejando fuera del mercado a los compradores de primera vivienda y a los inmigrantes con menores cualificaciones profesionales y, por tanto, con sueldos más bajos. Un gran problema social.
Info de los estudios de BBVA Research, Bankinter, Caixa Bank y Foro Consultores
Más info en este post del pasado 15 de octubre
Imagen: Residencial Novolérez II y III
Suscríbete:
