Análisis del mercado de la vivienda y tendencia para 2026
El mercado de la vivienda vive momentos de tensión: hay más demanda que oferta y eso genera desequilibrios y un elevado déficit de vivienda y la consiguiente presión al alza de los precios. Hay cifras que recuerdan a las de 2007, pero la situación del mercado es distinta. En aquel momento había mucha oferta y ahora, no.
La demanda está en máximos impulsada por varios factores:
- Crecimiento del empleo y de la renta disponible
- Condiciones financieras favorables. Menor exposición bancaria al crédito promotor y de construcción.
- Crecimiento demográfico y aumento de la creación de hogares
- Expectativas de que los precios sigan aumentando
- Tensionamiento en el mercado del alquiler
El crecimiento demográfico es una realidad, sobre todo en grandes ciudades o zonas costeras con unos 226.000 nuevos hogares en el último año.
Creación neta de Hogares ( variación anual)
Operaciones de compraventa
La compraventa de viviendas está en niveles de 2007, momento de entrada la gran crisis. Además con un dato curioso que demuestra la situación en un momento y otro. En 2007 se vendieron unas 775.000 viviendas, pero el porcentaje de vivienda nueva era elevado porque entonces había mucha oferta en el mercado. En la actualidad, la compraventa total se acerca a esa cifra, 714.000, pero la vivienda nueva es escasa para las necesidades de la población.
Compraventa de viviendas (2007-2025)
Papel del comprador extranjero
La compra por parte de extranjeros va en aumento a partir de 2020 como se observa en el gráfico. La pandemia ha sido un punto de inflexión. El comprador extranjero ha tenido un papel muy relevante en la fortaleza de la demanda de vivienda en este ciclo. Hay provincias donde ya supone el 43% de las compras, como es el caso de Alicante. En Málaga un 30% y en las Baleares y Canarias ronda el 30%. Los habitantes de Polonia, Paises Bajos y Alemania, entre los más interesados. Pierden ligero protagonismo los ingleses.
Compraventas según residencia y nacionalidad
Peso sobre el total de compraventas (%)
Oferta obra nueva
La escasez de oferta está muy concentrada y se observa que no se inicia vivienda en las regiones que más lo necesitarían. El arco Mediterráneo se lleva la palma, junto a Madrid, Toledo y A Coruña. En estos momentos se construyen unas 136.000 viviendas nuevas al año, mientras los hogares crecen en 226.000. Una cifra muy diferente a la burbuja inmobiliaria, cuando se construían unas 800.000 viviendas al año.
Déficit de vivienda por provincias (acumulado entre 2021 y 2025)
Previsiones para 2026
El mercado de la vivienda sigue en fase expansiva, si bien con unos ritmos de crecimiento más contenidos al encontrarse en una fase más avanzada del ciclo. Se mantiene un fuerte desajuste entre una demanda fuerte y una oferta insuficiente para cerrar el déficit acumulado en los últimos años. Los principales factores condicionantes de la demanda (creación de empleo, renta disponible, condiciones de financiación, flujos demográficos) siguen respaldando una demanda fuerte. Sin embargo, el empeoramiento de la accesibilidad, dado el repunte de los precios, limitará que parte de la demanda potencial se haga efectiva.
Fuente de los gráficos: CaixaBank Research, a partir de datos del INE (combinación de EPA, ECH y ECP). Info: Asprima, EFIMAD 2026
Suscríbete:
