¿Estás pensando en vender tu casa? ¿Cuál es el precio?
El precio de venta es el factor más importante que determinará si tu casa se vende rápido o se queda estancada en el tiempo. Un precio fuera de mercado ahuyenta a los compradores, pero tampoco debe estar por debajo de mercado. El objetivo es encontrar ese punto que atraiga ofertas serias desde el primer día.
Te explicamos los pasos infalibles para que, como vendedor, puedas fijar el precio correcto y asegurar una venta rápida y rentable.
Olvídate de la parte emocional
El error más común de un vendedor es sobrevalorar su propiedad debido a un factor clave: la emoción. Una casa representa años de recuerdos, sin embargo, el mercado solo paga por el valor objetivo y el que compra no ve esas emociones. El posible comprador paga por metros cuadrados, ubicación y estado.
- Otro dato relevante. Una reforma no supone necesariamente un aumento del valor de mercado. El comprador solo valorará las mejoras que añaden funcionalidad y sean atractivas para lo que está buscando.
Análisis comparativo de mercado
Este es el pilar de la fijación de precios. No consiste en mirar los precios de propiedades que están actualmente a la venta (esos son precios de lista o deseos), sino en analizar los precios de propiedades similares que se han vendido en los últimos seis meses en tu zona. Si tres casas casi idénticas a la tuya se vendieron por un importe, tu precio de salida debe estar muy cerca de esa cifra.
El Consejo General del Notariado ha creado el Portal de Vivienda del Notariado una plataforma digital pública que pone al alcance de cualquier ciudadano datos oficiales y actualizados sobre los precios de venta de la vivienda en España. Una herramienta que puede ser muy útil.
Datos que debes tener en cuenta para ver el precio más adecuado:
- Metros cuadrados: El tamaño real de la propiedad.
- Antigüedad y estado: ¿Es nueva, necesita reforma, o está lista para entrar a vivir?
- Características: Número de habitaciones y baños, garaje, terraza, o trastero.
- Ubicación: Hay que destacar aspectos de la zona.
Ajusta el precio
Una vez que tienes el precio base de las propiedades comparables, debes hacer ajustes al alza o a la baja en función de las características únicas de tu inmueble.
Las vistas espectaculares tienen un plus, no es lo mismo que sea interior o exterior, que tenga o no plaza de garaje. Si no tiene ascensor la venta es más complicada y si necesita reforma, debes tener en cuenta el posible coste a la hora de poner un precio, ya que el comprador deberá hacerla. Vamos, que si tu casa tiene vistas al parque o es un ático que las comparables no tienen, súmale el valor. Si está en un quinto sin ascensor, réstale valor.
Precio de lanzamiento
Las primeras cuatro a seis semanas en el mercado son las más críticas. Los posibles compradores están vigilando las novedades. Si el precio es demasiado alto, se pierde la oportunidad.
Una propiedad que sale al mercado con un precio ligeramente inferior al valor de mercado (quizás un 1-2% menos) atrae una gran afluencia de visitas, lo que a menudo genera múltiples ofertas.
Si tu casa se anuncia un 10% por encima del valor de mercado, los compradores mostrarán menos interés. Y, si después hay que bajar el precio, la propiedad aparecerá como "precio rebajado", lo que hace sospechar al comprador de que hay algún problema.
Desembarco Digital
En el mercado actual, la presentación lo es todo. Tu precio debe ir de la mano con una imagen impecable para justificarlo.
- Fotografía profesional: Las fotos de móvil ya no son suficientes. Invierte en un fotógrafo inmobiliario.
- Home staging: Despersonaliza y ordena. Prepara tu casa para que el comprador se imagine viviendo en ella.
- Descripción detallada: Destaca las características que justifican el precio (eficiencia energética, cercanía a servicios, reformas recientes con factura).
Vende con Inteligencia. Fijar el precio correcto no es un juego de adivinanzas, es una ciencia basada en datos. Un precio de salida justo y respaldado por el mercado te posiciona como un vendedor serio y estratégico.
Y no olvides tener a mano los documentos
- Documentos Esenciales para vender tu propiedad
Vender una propiedad es un proceso complejo que requiere precisión, especialmente en la fase de documentación. Reunir todos los papeles con antelación es la clave para evitar retrasos de meses en la notaría y dar una imagen de profesionalidad al comprador.
- Documentos que necesitarás tener listos antes de firmar el contrato de arras y la escritura final.
- Documentación de identificación y propiedad (imprescindible): Demuestran quién eres y que legalmente puedes vender el inmueble.
- Documentos Personales
- DNI / NIE / Pasaporte (vigente) de todos los propietarios que figuren en la escritura.
- Régimen matrimonial: Si la propiedad es ganancial, se requerirá la identificación del cónyuge, aunque no figure en el Registro.
- Poder notarial: Si la venta se realiza a través de un representante, necesitarás el poder notarial que lo autoriza.
Título de Propiedad
- Escritura pública de compraventa: Es el documento que certifica que eres el dueño legal. Es la base de toda la operación.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Un documento actualizado (generalmente emitido en los últimos tres meses) que confirma la titularidad, describe el inmueble, y lo más importante, informa sobre las cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres) que pesan sobre el piso.
- Documentación técnica y urbanística
Estos documentos describen el estado físico y legal del inmueble según las normativas.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- Obligatorio: Desde 2013, es obligatorio para cualquier venta o alquiler.
- Finalidad: Indica el consumo energético del inmueble (calificación de la A a la G). Debe entregarse al comprador y es obligatorio tenerlo para anunciar la venta.
Cédula de Habitabilidad (o Licencia de Primera Ocupación)
- Requisito: Acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Su obligatoriedad puede variar según la Comunidad Autónoma o Municipio.
- Inspección Técnica de Edificios (ITE) / Informe de Evaluación del Edificio (IEE)
- Para edificios antiguos: Es obligatorio para inmuebles que superen cierta antigüedad (suele ser 50 años). Acredita que el edificio está en buenas condiciones estructurales.
Documentación Económica y Administrativa
Estos documentos garantizan al comprador que el inmueble está libre de deudas.
- Certificado de deuda cero (Comunidad de Propietarios) que lo expide el Administrador de la Comunidad y que certifica que estás al corriente de todos los pagos de la comunidad hasta la fecha de la venta. Si hubiera deudas pendientes, el comprador podría asumirlas legalmente.
Justificante de Pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Último recibo pagado.
- Importante: Legalmente, el IBI del año de la venta lo paga el propietario que lo es a 1 de enero, aunque es habitual que el vendedor y el comprador prorrateen el pago entre ellos.
Certificados de Deudas Pendientes
- Si tienes Hipoteca:
- Certificado de deuda pendiente: Lo emite el banco e indica la cantidad exacta que falta por pagar. Este certificado se usa para cancelar la hipoteca el mismo día de la firma ante notario.
- Deudas de suministros: Aunque no son obligatorios en notaría, es recomendable tener las últimas facturas pagadas (luz, agua, gas) para demostrar que no hay deudas con las compañías.
Con todo esto y, ante la falta de oferta, la venta será un éxito.
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