¿Cuánto hay que ganar para comprar una vivienda en España?
El incremento del precio de la vivienda no da tregua. Según datos de Idealista, la vivienda usada acumula 20 meses de incrementos a doble dígito. El precio en España ha registrado una subida del 12,5% interanual durante el mes de agosto, situándose en 2.924 euros/m2. Fotocasa eleva aún más esa cifra y apunta un incremento en segunda mano del 15,6% en su variación interanual. Y en el caso de vivienda nueva la tendencia de precios también es alcista, debido a la falta de oferta de este tipo de producto.
Con todas estas cifras la pregunta es pertinente: ¿cuál es el salario necesario para comprar una vivienda en España? Un estudio elaborado por Tinsa by Accumin sobre las 60 principales ciudades españolas, analiza cuánto debe ingresar mensualmente un hogar para poder comprar una vivienda sin destinar más del 35 % de sus ingresos al pago de la hipoteca.
Los resultados muestran una realidad cada vez más fragmentada: la capacidad de compra depende enormemente de la ciudad en la que se quiera adquirir vivienda. Madrid, Barcelona y San Sebastián encabezan el ranking de las ciudades donde más salario necesita un hogar para acceder a una vivienda, mientras que buena parte del interior mantiene niveles de esfuerzo mucho más reducidos. Como decimos siempre, España no tiene un único mercado inmobiliario.
Casi 2.000 euros netos al mes de media
En el conjunto de España, un hogar necesitaría aproximadamente 1.999 euros netos al mes, equivalentes a alrededor de 35.000 euros brutos anuales, para afrontar la compra de una vivienda bajo las condiciones analizadas. El cálculo toma como referencia una vivienda de 100 m² construidos, una financiación hipotecaria del 80 % y una tasa máxima de esfuerzo del 35 % de los ingresos familiares. Sin embargo, la media nacional esconde enormes diferencias entre ciudades.
San Sebastián encabeza el ranking, con unos ingresos necesarios de 5.074 euros netos mensuales, seguida de Madrid, con 4.574 euros, y Barcelona, con 4.485 euros. Son las tres únicas ciudades analizadas en las que el hogar comprador necesita superar los 4.000 euros netos mensuales. También destacan otros mercados con una elevada presión sobre la capacidad adquisitiva, como Marbella, Palma de Mallorca o Bilbao.
Madrid: más del doble que la media
Madrid es uno de los ejemplos más claros del desequilibrio entre precios residenciales y capacidad adquisitiva. Los ingresos necesarios para comprar una vivienda en la capital son aproximadamente 2,3 veces superiores a la media nacional. Esta situación está provocando cambios importantes en el comportamiento de la demanda. Cada vez más compradores buscan alternativas en municipios del entorno metropolitano, viviendas de menor superficie o promociones situadas en zonas bien conectadas mediante transporte público. Esto explica también el creciente atractivo de determinadas áreas periféricas para la promoción de obra nueva.
Valencia, mercado tensionado
Valencia también ha experimentado un fuerte crecimiento de precios durante los últimos años. El hogar comprador necesita aproximadamente 2.675 euros netos mensuales para acceder a una vivienda, situándose claramente por encima de la media española. El incremento de la demanda nacional, la llegada de compradores internacionales y la limitada disponibilidad de producto nuevo en determinadas zonas están contribuyendo a elevar progresivamente el esfuerzo de compra. Sevilla, con unos 2.566 euros netos mensuales, presenta también niveles significativamente superiores al promedio nacional.
La costa mediterránea
El mercado residencial de la costa española presenta situaciones muy distintas. Marbella y Palma de Mallorca están entre las ciudades donde se requieren mayores ingresos para comprar una vivienda. Pero son mercados con una presencia muy relevante de demanda internacional y producto residencial de precios elevados. En cambio, otras ciudades mediterráneas como Murcia, Almería o Castellón mantienen todavía niveles de acceso sensiblemente inferiores.
El interior de España, más accesible
En el otro extremo del ranking aparecen ciudades como Zamora, Lugo, Ciudad Real, Palencia o Castellón. En varios de estos mercados, los ingresos necesarios para comprar vivienda se sitúan alrededor de los 1.300 euros netos mensuales. La diferencia frente a mercados como Madrid o San Sebastián resulta muy significativa y pone de manifiesto la enorme dispersión territorial del mercado residencial español.
Viviendas más pequeñas y precios totales más ajustados
Esto supone un cambio. Para muchos compradores, especialmente jóvenes y hogares de rentas medias, la variable fundamental ya no es cuánto cuesta cada metro cuadrado, lo importante es el precio final de la vivienda.
Esto puede favorecer promociones con mayor peso de viviendas de 1 y 2 dormitorios, distribuciones optimizadas, precios totales contenidos y localizaciones periféricas bien comunicadas. Es necesario una adecuación entre producto, precio y capacidad de compra. “Es una medida para que el mercado aguante”, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.
Datos de Tinsa by Accumin, Idealista y Fotocasa
Imagen: BŌREA by Landco Foro Consultores Inmobiliarios
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