Las promotoras buscan nuevas vías de financiación
Aunque la financiación bancaria sigue siendo predominante por la facilidad y disponibilidad de los procesos y la liquidez, ya hay cambios en la promoción de vivienda nueva. La financiación alternativa cobra fuerza. El motivo es que la banca ha endurecido las condiciones para el préstamo promotor. "Es más, para promociones de segunda residencia son más estrictos aún y los promotores deben acudir a la financiación alternativa", comenta Luis Corral. CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
La realidad es que el sector de la construcción lleva tiempo inestable, incluso antes de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, debido a los problemas de suministro de materiales y de transporte. La banca percibe mayor riesgo en los planes de negocio de las promotoras. "Además, la banca ha perdido el interés en el préstamo promotor en sí mismo, ya que le genera márgenes bajos. Eso se debe a que, al llegar el momento de la subrogación del usuario final al préstamo, se encuentra con la competencia de otras entidades que pujan por esos préstamos y ofrecen condiciones mejores. Alrededor de un 30% se subrogan al préstamo de la promotora cuando adquieren la vivienda y muchos compradores firman la hipoteca con otros bancos", añade Corral.
A esto se une que la banca exige preventas altas que hace que el promotor tenga que esperar demasiado para conseguirlas. Además, ha ido disminuyendo la financiación para la compra de suelo y cuando se necesitan fondos para este fin, deben recurrir a otro tipo de financiadores.
Nuevas vías de financiación
Ante esta situación, las promotoras tienen que buscarse nuevas vías para acometer la construcción de vivienda nueva. Los fondos especializados son una de las alternativas y, aunque los costes de financiación son más caros, a cambio dan más financiación para la compra de suelo y su nivel de exigencia es menor.
A esto se une la economía colaborativa que está entrando en el mercado residencial de manera importante: crowdfunding, crowdlending. Pero también han aparecido los bonos y pagarés que se erigen como una nueva fuente de financiación de obra nueva.
Entre los más destacados está el crowdfunding, que ha surgido con fuerza. La inversión en crowdfunding inmobiliario se realiza a través de plataformas especializadas. Se trata de compañías especializadas en inversión en real estate. Las plataformas se encargan de evaluar los proyectos inmobiliarios y presentar a sus inversores sólo los más atractivos. Su papel es fundamental y por eso una de las claves de esta inversión es acertar con quién se invierte.
La realidad es que mientras las fórmulas de financiación tradicionales se vayan complicando, estas nuevas formas de financiación cada vez tendrán más sentido. Cierto es que son más caras frente a la financiación bancaria.
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