Cuánto te ahorras si compras tu casa antes de final de año?

Si estás interesado en comprar una vivienda, es mejor que lo hagas antes del 31 de diciembre de 2012, luego te costará más. Piénsatelo y valora el ahorro fiscal de comprar antes de fin de año o el coste de hacerlo después. El 1 de enero de 2013 entran en vigor algunos cambios que debes tener en cuenta:

1.- Subida del IVA del 4% al 10%

El IVA de las viviendas que se estableció en el 4% a mediados del año pasado, se acaba a final de este año, pasando a tributar la compra de vivienda nueva al tipo reducido del 10%.

El 6% de diferencia en este tipo impositivo es mucho dinero cuando se refiere a compras tan significativas. Por ejemplo, si adquirimos antes de fin de año una vivienda por valor de 200.000 €, pagaremos 8.000 € de IVA en total, mientras que si la compramos a partir del 1 de enero del 2013 pagaremos 20.000 €, es decir, tendremos un ahorro fiscal de 12.000 € por el cambio del IVA.

Vivienda en construcción. Se devenga en el momento del pago por los anticipos que vamos realizando al promotor. Por tanto, si no podemos escriturar la vivienda antes de fin de año, porque no está terminada, calcula el ahorro fiscal de anticipar el pago en la medida de lo posible. De esta forma, te ahorras el 6% de todos los pagos anticipados que realices antes del 31 de diciembre.

Debes recordar que:

• El IVA reducido del 4% se aplica a todos los inmuebles que puedan ser utilizados como vivienda, con independencia del uso que se le dé. Los autónomos se benefician del IVA reducido para la compra de un piso para oficina o para alquilar.
• También se aplica este IVA a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos.
• No se aplica el IVA reducido a los locales, ni terrenos.

Y si compras segunda mano

• Si compras una vivienda de segunda mano –a un particular o a través de una agencia inmobiliaria-, la subida del IVA no te afecta, pues el impuesto que se paga por la compra es el de transmisiones patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 8%, según tu comunidad autónoma, al menos por el momento.
• Tampoco se verán afectados la mayor parte de los pisos que venden las entidades financieras. El motivo es que sólo se paga IVA por la compra de vivienda nueva, cuando se trata de la primera transmisión de la casa. En la mayor parte de los pisos de la banca, esta primera transmisión ya se ha dado, del promotor al banco, por lo que aunque en la vivienda no haya vivido todavía nadie, de  cara a Hacienda ya no se considera nueva y, por tanto, su compra implica el pago del ITP.

2.- Eliminación de la deducción por adquisición de vivienda

Aunque todavía no han quitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, el Gobierno actual ya anunció su futura eliminación.

Por tanto, partiendo de la supuesta eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual a partir del 31 de diciembre, y suponiendo que mantengan la deducción en los términos actuales para las viviendas adquiridas antes de esa fecha (punto que no está nada claro todavía), el ahorro fiscal es 1.356 €, un 15% anual de todos los pagos realizados de la compra y su financiación hasta un máximo de 9.040 euros por declaración. De forma que, un matrimonio que declare de forma individual, la deducción puede llegar a 2.712 € entre los dos (15% de 9.040 € cada uno).

3.- Exención del 50% de las ganancias en caso de venta

Todos los inmuebles urbanos comprados entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012 tienen exenta (cuando se vendan) el 50% de la ganancia obtenida, tanto para residentes en el IRPF, no residentes en el IRNR y sociedades.

Este beneficio fiscal es menos conocido, quizás porque no es tan inmediato como el IVA, pero tal y como está la economía, nunca sabe uno cuándo va a tener que vender sus propiedades, bien por no poder hacer frente al pago o bien por cualquier otro motivo, cambio de residencia, matrimonio, etc.

Continuando con el ejemplo anterior, si la vivienda que compramos en 200.000 €, la vendemos en 2013 por 210.000 €, obviando los gastos para no complicar el ejemplo, tendremos una ganancia de 10.000 € de la cual quedan exentos 5.000 € (el 50%) y por tanto, pagaremos en Renta 1.050 € (el 21% de los 5.000 € no exentos).

Sin embargo, si la vivienda la compramos en 2013 y vendemos después, las ganancias patrimoniales tributan a la escala progresiva que va desde el 21% al 27%.

• La norma se refiere en general a inmuebles urbanos sin distinción. Por tanto, la exención del 50% de la ganancia se aplica a todas las viviendas, plazas de garajes, locales y terrenos urbanos.
• Da igual el destino del inmueble y no se exige mantenerlo un periodo determinado.
• Sólo se exige que el inmueble se haya comprado entre el 12/05/2012 y el  31/12/2012, pero es indiferente el momento de la venta.

Gastos: ahora y en enero

Para finalizar y recordando el titular del post, veamos de manera gráfica los gastos/impuestos de una compraventa y lo que te puedes ahorrar.

Hemos considerado el caso de una vivienda NUEVA. Si fuese de segundamano, estaría exenta del impuesto de Actos jurídicos documentados, y sería de aplicación el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vez del IVA. Del mismo modo, si fuera vivienda de Protección Oficial, o de alguna Comunidad con Impuestos reducidos (País Vasco, Canarias, Ceuta o Melilla), también vería reducida la cantidad a pagar.

Y además de todo esto, hay más medidas fiscales que puedes ver aquí

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