¿Cuántas viviendas se necesitan?
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El desequilibrio entre población y vivienda es una realidad. Durante el primer semestre de 2026 se terminaron 51.406 viviendas (40.000 libres) frente a la creación de unos 112.000 nuevos hogares (datos INE). Esto significa que la producción de vivienda nueva equivale a menos de la mitad de los hogares creados durante ese periodo. Esto, obviamente, provoca tensión en el mercado.
Y aunque las viviendas iniciadas muestran una evolución positiva, el volumen de viviendas terminadas continúa siendo insuficiente para responder a las necesidades reales. La brecha acumulada durante estos años es tal, que en este momento el desequilibrio entre hogares y casas es de 750.000 (déficit acumulado entre 2021 y 2025), pero a partir de 2028, podría llegar a un millón de viviendas, según las previsiones del Banco de España.
Brecha nuevos hogares y viviendas terminadas
Indicador | 1.er sem. 2026 | Variación interanual |
Viviendas libres iniciadas | 67.564 | +10,6 % |
Viv. protegidas calificación provisional | 13.492 | +70 % |
Viv. terminadas (libres y protegidas) | 51.406 | +14,4 % |
Viv. libres terminadas | 40.136 | +0,6 % |
Viv. protegidas con calificación definitiva | 11.270 | +96 % |
Nuevos hogares constituidos (INE) | Alred.112.00 | — |
*Importante: las 13.492 viviendas protegidas corresponden a calificaciones provisionales, no necesariamente a obras físicamente iniciadas, de las que 11.270 cuentan con calificación definitiva. Por ello, no deben sumarse sin esa aclaración a las 67.564 viviendas libres iniciadas.
Viviendas iniciadas y terminadas en España
Indicador | 2024 | 2025 | Variación |
Viviendas iniciadas | 136.187 | 137.330 | +0,8 % |
Viviendas terminadas | 100.980 | 91.896 | −9,0 % |
Diferencia iniciadas - terminadas | 35.207 | 45.434 | +29,1 % |
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Datos nacionales de vivienda libre y protegida. La vivienda libre supone la gran mayoría.
En el año 2025 se crearon 240.000 hogares nuevos y se terminaron unas 92.000 viviendas, menos incluso que el año anterior. Con estos datos, el Banco de España alerta sobre el problema principal: la construcción de viviendas sigue sin responder al crecimiento de la demanda. El último informe trimestral de este organismo advierte de que la insuficiente producción de vivienda nueva, la escasez de suelo finalista y las dificultades para desarrollar promociones inmobiliarias continúan presionando al alza los precios residenciales.
La oferta de vivienda nueva crece por debajo de lo previsto
A pesar del dinamismo de la demanda y del incremento de las viviendas iniciadas desde 2024, la construcción residencial continúa avanzando a un ritmo inferior al necesario para atender la creación de nuevos hogares.
El organismo supervisor destaca que, desde 2021, se ha ampliado el desequilibrio acumulado entre la construcción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares. Este desfase constituye uno de los factores que explican la persistencia de las tensiones en el mercado residencial.
La demanda mantiene su fortaleza, mientras que la oferta presenta dificultades para reaccionar con la rapidez necesaria, especialmente en los mercados con mayor presión demográfica. En este escenario, una mayor actividad promotora resulta fundamental para moderar las tensiones de precios a medio y largo plazo.
Suelo, mano de obra y costes: principales obstáculos
El informe identifica varios factores que dificultan el incremento de la producción residencial:
- Escasez de suelo finalista. Limita la disponibilidad de parcelas preparadas para construir.
- Lentitud de los desarrollos urbanísticos. Retrasa la incorporación de nueva oferta al mercado.
- Falta de mano de obra especializada. Condiciona la capacidad productiva del sector.
- Incremento de los costes de construcción. Afecta a la viabilidad económica de los proyectos.
- Dificultades de acceso y conexión a las redes eléctricas. Pueden retrasar el desarrollo de nuevas promociones.
Estas limitaciones explican por qué el aumento de la demanda no se está traduciendo en un crecimiento equivalente de las viviendas terminadas.
Perspectivas 2027: mayor inversión residencial, pero con limitaciones
El Banco de España prevé que la inversión residencial gane dinamismo durante la segunda mitad de 2026 y a lo largo de 2027. Esta mejora estaría respaldada por el incremento de las viviendas iniciadas, la financiación al sector promotor y una posible aceleración de los programas públicos de vivienda protegida.
Sin embargo, el organismo advierte de que la recuperación dependerá de la capacidad para superar las restricciones estructurales que actualmente limitan la oferta. Por tanto, aunque las perspectivas de construcción son más favorables, no se espera que el desequilibrio residencial desaparezca de forma inmediata.
Desde Foro Consultores Inmobiliarios consideramos que las conclusiones del Banco de España ponen de manifiesto la importancia de impulsar una respuesta estructural que permita incrementar la producción de vivienda. Y ya lo destacamos en este post de Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios
El principal reto del mercado residencial español no es únicamente mantener la actividad constructora, sino conseguir que la oferta de vivienda crezca de forma sostenida y en las localizaciones donde existe mayor necesidad.
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