Real Decreto de Vivienda: principales cambios y su impacto en el mercado
El 30 de septiembre de 2026 se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 26/2026 (el primero de ellos), por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La nueva normativa introduce cambios relevantes en los arrendamientos, la fiscalidad, la inversión residencial y la promoción de vivienda asequible. Su aplicación plantea un nuevo escenario para propietarios, inquilinos, inversores y promotores.
Desde Foro Consultores Inmobiliarios analizamos sus principales novedades y las posibles repercusiones económicas y comerciales para el sector.
Las medidas más importantes
| Medida | Qué cambia | A quién afecta |
|---|---|---|
| 1. Prórroga extraordinaria de alquileres | Determinados contratos que finalicen antes del 31/12/2028 podrán prorrogarse hasta 2 años adicionales, previa solicitud y cumpliendo requisitos. | Propietarios e inquilinos |
| 2. Limitación de subidas de alquiler | Hasta el 31/12/2027, no se podrá incrementar una renta que supere el máximo del índice de referencia. En los demás casos, sin nuevo acuerdo, el límite será del 2%. | Propietarios e inquilinos |
| 3. Suspensión de desahucios | Se refuerza la protección de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con determinadas suspensiones previstas hasta el 31/12/2030. | Propietarios, inquilinos y entidades inversoras |
| 4. Restricciones a determinadas compras | Hasta el 31/12/2028, determinadas entidades no podrán adquirir viviendas por debajo del 70% de su tasación, salvo excepciones. | Fondos y sociedades inmobiliarias |
| 5. Alquiler de temporada y habitaciones | Se exige una causa temporal real y se limita el importe acumulado que puede cobrarse por habitaciones. | Propietarios e inversores |
| 6. Fiscalidad del propietario | Las reducciones del rendimiento neto del alquiler en el IRPF podrán llegar al 100% en determinados supuestos; se reducen cuando sube la renta. | Arrendadores |
| 7. Fiscalidad del inquilino | Nueva deducción en el IRPF de hasta el 10% de los pagos por alquiler de vivienda habitual, con límites de renta. | Inquilinos |
| 8. Fiscalidad de viviendas turísticas | Los arrendamientos turísticos de hasta 30 noches pasan a estar sujetos, con determinadas excepciones, al IVA del 10%. | Propietarios turísticos |
| 9. IVA de vivienda protegida | Se amplía la aplicación del IVA superreducido del 4% a determinadas viviendas con protección permanente o indefinida. | Promotores y compradores |
| 10. Financiación de primera vivienda | Se crea el programa TU CASA, con préstamos de hasta 50.000 € al 0% de interés, sujetos a condiciones. | Compradores de vivienda |
¿Qué supone para los Inquilinos?
La norma introduce o refuerza:
Protección frente a determinados desahucios por vulnerabilidad.
Prórrogas extraordinarias de contratos.
Límites a determinadas actualizaciones del alquiler.
Mayor protección frente a los contratos de temporada que encubran alquileres habituales.
Deducciones fiscales por alquiler, sujetas a los requisitos económicos correspondientes.
¿Qué pasa con los propietarios?
Hay tres cambios especialmente importantes.
- El inquilino podrá solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales.
Aunque tiene algunas condiciones:
Que el contrato esté vigente al entrar en vigor la norma y finalice alguno de los períodos legalmente previstos antes del 31 de diciembre de 2028.
Que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
Que solicite expresamente la prórroga.
Que no concurra alguna de las excepciones, como una necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda en los términos legales.
No significa que todos los contratos se amplíen automáticamente dos años. Deben cumplirse las condiciones establecidas.
Restricción de las actualizaciones de renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027:
Si la renta actual supera el máximo del índice de precios de referencia aplicable, no procede incremento.
En los demás casos, las partes pueden negociar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento máximo será del 2%.
Cambios en el IRPF del arrendador
Los propietarios que reduzcan la renta pueden obtener una reducción superior sobre el rendimiento neto positivo del alquiler. Por el contrario, quienes incrementen las rentas verán reducidos determinados incentivos fiscales.
Para los propietarios que no sean grandes tenedores y formalicen nuevos contratos, la reducción del rendimiento neto positivo en el IRPF se gradúa en función de la evolución de la renta y de otros requisitos.
Evolución renta respecto del contrato anterior | Reducción del rendimiento neto IRPF |
|---|---|
Rebaja superior al 5 % | Entre el 70% y el 100% |
Se mantiene o disminuye hasta el 5 % | 50 % |
Subida de hasta el 5 % | 40 % |
Subida superior al 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
Subida superior al 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
Subida superior al 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
Subida superior al 20 % | 15 % |
Limitaciones a la inversión inmobiliaria
El artículo 1 establece una restricción temporal hasta el 31 de diciembre de 2028. Afecta a determinadas entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan entre sus actividades la adquisición de inmuebles.
- La limitación se refiere a adquisiciones realizadas por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado.
- Existen excepciones, entre ellas determinadas compras destinadas a vivienda asequible o social durante un mínimo de cinco años.
- Por tanto, no se prohíbe a cualquier comprador adquirir una vivienda con un descuento superior al 30%. La restricción depende del tipo de adquirente y de la finalidad de la operación.
Alquiler por habitaciones y de temporada
Esta reforma puede afectar especialmente a inversores que adquieren viviendas para alquilarlas por habitaciones.
La norma establece que:
Los arrendamientos temporales deben responder a una necesidad real y acreditable.
Su duración, como regla general, no podrá superar doce meses, aunque existen excepciones justificadas.
La sucesión de más de dos contratos temporales entre las mismas partes puede determinar que el arrendamiento sea considerado habitual desde el primero.
La suma de los alquileres por habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa.
En zonas tensionadas deberán respetarse, además, las limitaciones de renta correspondientes.
Promotores y compradores de obra nueva
Este apartado tiene especial relevancia para el sector inmobiliario. Se amplía el tipo de IVA superreducido, del 4% para determinadas viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, además de otros supuestos contemplados. La aplicación se establece desde el 1 de diciembre de 2026. No afecta de manera general a la vivienda libre.
Programa TU CASA
Establece préstamos de hasta 50.000 €, con interés del 0% y carencia de hasta 30 años, vinculada a la finalización de la hipoteca. El reintegro se prevé en un plazo de diez años. El Gobierno deberá concretar los requisitos para acceder a la financiación y la vivienda adquirida quedará sujeta permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Viviendas turísticas y viviendas vacías
El decreto contempla dos medidas fiscales destacadas:
- Viviendas turísticas: desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches estarán sujetos al IVA reducido del 10%, incluso aunque no se presten servicios hoteleros. La norma contempla excepciones, como determinados alquileres en la residencia habitual del arrendador.
- Viviendas vacías: se modifican los recargos del IBI aplicables a inmuebles residenciales permanentemente desocupados y se amplían las posibilidades de actuación municipal, sujetas a las condiciones legales.
Consultar el Real Decreto-ley 26/2026 completo en el BOE.
Recomendamos también la lectura del post de Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, sobre el problema de la vivienda: ¿Quién o qué impide la construcción de viviendas?
* Post con info sobre el primer Real Decreto
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El segundo modifica fundamentalmente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente en materia de duración y prórroga de los contratos. El 26/2026 acababa de establecer que, transcurridos los 5 años —7 si el propietario era persona jurídica—, si nadie comunicaba la finalización, el contrato se prorrogaba por años hasta un máximo de tres años adicionales.
El 27/2026 lo cambia: después de esos 5 o 7 años, si no se comunica la voluntad de no continuar, el contrato pasa a prorrogarse por periodos sucesivos de 5 años o 7 años si el propietario es persona jurídica.
Y aparece una cuestión especialmente importante: indemnización al inquilino. El RDL 27/2026 establece que, cuando el arrendador comunique válidamente que no quiere prorrogar el contrato, deberá en determinados supuestos indemnizar al arrendatario.
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