pautas para invertir en vivienda
Escrito por Foro Consultores

Pautas para obtener la máxima rentabilidad de un inmueble

Como decimos siempre, no todo vale. Es cierto que el mercado de la vivienda sigue activo, pero las subidas van por barrios. Por eso antes de invertir es bueno analizar la zona y el inmueble en su conjunto. Te damos algunas pautas para invertir en vivienda.

Estas son algunas preguntas clave:

¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas? Debemos tener en cuenta los impuestos y los gastos del inmueble, tanto de la compra como de la venta.

¿Qué comprar y dónde? Este punto es fundamental sobre todo si la idea es destinar la vivienda al alquiler. Un buen análisis de la zona y sus perspectivas nos ayudará a no equivocarnos.

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable? Depende del objetivo. Los dormitorios y el demandante potencial son la clave.

¿Cómo está la casa? ¿Necesita cambios importantes? ¿Qué servicios tiene? Mil y una preguntas que harán que la operación sea rentable o no.

Distinguir entre rentabilidad bruta y neta, no vaya a ser que tenga tantos gastos que salga lo comido por lo servido.

En este post, te damos solo las preguntas. Las respuestas las puedes ver desgranadas en nuestra colaboración habitual en el Blog de Fotocasa.

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Y con todo esto, comienza la búsqueda de la inversión soñada.

Imagen: @crdeprada

alquiler profesional de viviendas
Escrito por Foro Consultores

Hacia el alquiler profesional de vivienda

En España, el parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares. Se calcula que alrededor del 95% de las viviendas en arrendamiento. En esta situación, promotores y fondos se alían para impulsar el alquiler profesional de viviendas.

No olvidemos que en los último diez años el mercado del alquiler ha crecido de manera importante. La imposibilidad de los jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad es una de las razones. Unido a un cambio de mentalidad.

Este nuevo sistema ofrece muchas ventajas al promotor, ya que reduce el riesgo comercial, aumenta la rotación de activos. Y a la vez aumenta el parque de viviendas en España.

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “esta opción permite recuperar más rápido los fondos invertidos y llevarse un porcentaje por la gestión llave en mano. Además, este negocio supone la oportunidad de vender en bloque gran cantidad de viviendas a un único comprador, simplificando el proceso comercial”.

Buena parte del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares

Además, las perspectivas del sector indican que cada vez más gente querrá vivir en el centro de las ciudades. Teniendo en cuenta que la infraestructura inmobiliaria en la ciudad es limitada, y que para las nuevas generaciones la vivienda en propiedad es una tendencia decreciente, el papel del alquiler y las nuevas alternativas para optimizar el espacio residencial en las ciudades será crucial.

Expertos del sector han analizado los pros y contras de este negocio en la revista El Inmobiliario Mes a Mes. Tendencias del mercado, promotoras y fondos interesados…

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comprar casa en la playa
Escrito por Foro Consultores

El verano, un buen momento para comprar casa en la playa

El verano es un buen momento para ver viviendas y comprar casa en la playa. De momento, la tendencia de precios en la vivienda de costa es alcista, aunque no en todas partes. Según datos de Tinsa, en casi mayoría de los municipios costeros analizados, el precio de los inmuebles se encarece en el último año. Bayona, (Pontevedra), lidera el ranking, con un incremento del 24,4%. Le sigue Mataró (Barcelona) y Antigua (Fuerteventura), con subidas superiores al 23%

El efecto del comprador español ha provocado un incremento en muchas ubicaciones, especialmente en la costa catalana. E incluso en Ibiza, el valor medio del metro cuadrado supera los máximos alcanzados en el pasado boom. En la provincia de Castellón, por el contrario, los precios se encuentran aún muy lejos de los máximos registrados.

Pero, antes de tomar una decisión, hay que analizar las necesidades, los gustos, las preferencias y los objetivos. Cuáles son los elementos que no debemos olvidar:

  • Situación
  • Comunicaciones e infraestructuras
  • ¿Qué ofrece el entorno?
  • Precio de la vivienda y esfuerzo para pagarla
  • Para uso propio o alquiler
  • Gastos del inmueble
  • ¿Se adapta a mi futuro?

Cuestiones básicas que puedes ver desglosadas en nuestra colaboración en Invertia

Además, no olvides otro aspecto. La segunda residencia tributa en la declaración de la renta en el apartado de imputación de renta inmobiliaria el tiempo que se utilice para uso propio. Si se alquila también deben declararse los ingresos obtenidos.

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Imagen: @crdeprada

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cambio de ciclo inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Mercado inmobiliario: ¿cambio de ciclo?

Se está convirtiendo en la pregunta del millón:¿En qué momento estamos del ciclo inmobiliario?, ¿los precios seguirán su tendencia alcista o bajarán? ¿la situación es igual en todas las ciudades? ¿hay boom del alquiler? ¿se avecina un cambio de ciclo?

Para Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo. Desde su punto de vista, hay ciudades donde los precios sí se han revalorizado como es el caso de Madrid, pero otras aún siguen sumergidas en precios pasados y con gran stock.

Además, insiste en que no se puede hablar de bajada de precios. Simplemente en algunas promociones se ha producido un ligero reajuste. Igualmente, destaca que seguimos construyendo muy poco frente a las necesidades de la demanda. La palabra clave es la moderación en el crecimiento de precios.


Para Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo, simplemente de moderación.

Todos estos temas y algunos más como jóvenes y vivienda, ¿cuánto ha subido el alquiler en los últimos años? ¿cuál será la tendencia del mercado? se han tratado en el programa Foro Inmobiliario de Radio Intereconomia.

Rubén Cózar y Beatriz Toribio , directora de Estudios de Fotocasa, repasaron la situación del mercado durante el primer semestre de 2019 y la evolución para los próximos meses. Si quieres resolver algunas de las incógnitas, no te pierdas el podcast del programa.

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Imagen : crdeprada

nuevas hipotecas
Escrito por Foro Consultores

¿Serán más caras las nuevas hipotecas?

La nueva ley hipotecaria ha entrado en vigor. En principio favorece al que pide el préstamo, ya que reduce gastos, añade transparencia y controla los desahucios. La duda viene después. El hecho de que las entidades financieras paguen casi todos los gastos, ¿repercutirá en los tipos de interés? ¿en los diferenciales? ¿Afectará a los más jóvenes? ¿Serán más caras las nuevas hipotecas? Incógnitas que se irán desgranando en los próximos meses.

De momento, nos centramos en los cambios más relevantes ¿Quién paga qué con la nueva ley?

Gastos e impuestos.- La banca hará frente los gastos de gestoría, notaria, nota simple y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) derivados del registro de la propiedad. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA. Lo puedes ver en el enlace anterior.

Por su parte, el cliente deberá pagar la tasación de la vivienda, el IVA, si es vivienda de nueva construcción o Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando se trata de vivienda usada o que ha tenido más de una transmisión.

Comisión por amortización anticipada.- En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% en los primeros cinco. En el caso de las fijas, el texto incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento.

Nueva ley hipotecaria: menos gastos para el cliente y mayor transparencia

Cliente y notario.- El notario cobra aún más protagonismo. El cliente debe acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Ejecución de la vivienda.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del capital durante la primera mitad de vida de la hipoteca. En la segunda mitad, tras el impago de 15 meses o el 7% del capital.

Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos y se regulan las hipotecas en divisas.

Más información en ley hipotecaria

pros y contras
Escrito por Foro Consultores

Pros y contras de la compra de una vivienda

Es una de las decisiones más importantes de la vida de mucha gente. Además, es una compra a largo plazo, con un extenso periodo para amortizar la hipoteca. Pero un porcentaje muy alto de españoles prefiere ser propietario. Analizamos los pros y contras de la compra de una vivienda con la ayuda de Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Ventajas de la compra

Aunque las tendencias cambian y en los últimos años los alquileres van en aumento, la cultura española es fundamentalmente de compra. A la recuperación de la economía, se suma el crecimiento de la construcción de obra nueva. “Algo muy importante que explica el buen arranque de año y la confirmación de una salida de la crisis, por lo que puede ser un buen momento para comprar”, apunta Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Estamos en un buen momento para comprar

La realidad es que han aumentado las promociones en diversos rincones de España y esto permite mayor posibilidad de elección. Para Vicente Manrique, ahora hay más variedad y los consumidores pueden elegir la vivienda que más se ajuste a sus necesidades con precios algo más asequibles que hace algunos años.

Residencial Valdebebas Único

A todo esto se une que los precios de los alquileres han subido de manera importante. Por otro lado, la banca es un poco más flexible a la hora de conceder préstamos. Y no olvidemos que la compra puede ser una inversión a largo plazo.

Desventajas

Obviamente antes de comprar es necesario hacer un análisis de la situación económica para no equivocarse. Como bien destaca Manrique, hay precariedad laboral y muchos jóvenes no pueden emanciparse ni comprar una vivienda. De ahí la necesidad de tener la máxima información.«Nuestra labor es la de guiarles, y si no es el momento de comprar, mejor alquilar y ya lo harán más adelante”, señala.

Infografía de la promoción «Valdebebas Único» de Realia. Ya tiene otorgada la licencia de obras.

A su vez, es una decisión que afecta durante muchos años. Y en ellos habrá momentos de bonanza y de crisis. De ahí la necesidad de hacer bien los números antes de lanzarse a contratar una hipoteca.

No obstante, estamos en un buen momento para comprar. Hay oferta de productos nuevos con gran diseño y respetuosos con el medio ambiente como puedes ver en las imágenes.

Si quieres información más detallada, no te pierdas el reportaje completo en Yaencontre.

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Las imágenes corresponden a “Valdebebas Único”. Residencial de 40 viviendas de 3 y 4 dormitorios con amplios salones, cocinas con tendedero, amuebladas y equipadas.

hogares y mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Nuevos hogares y mercado inmobiliario: el gran reto

La demanda de vivienda sigue activa y el mercado de construcción de vivienda nueva también. No obstante, la evolución en la creación de nuevos hogares en España se ha contraído de forma muy notable, esencialmente por un cambio de la estructura demográfica. Hogares y mercado inmobiliario van de la mano.

Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) para los próximos 15 años señalan que no se superarán los 120.000 nuevos hogares al año. Cifra que contrasta con los 420.000 que se creaban anualmente en la década de los 2000, aunque hoy esa cifra todavía está en los 95.000 nuevos hogares.

El número de nuevos hogares en España se ha contraído de forma notable

El gran reto para el sector será, por tanto, cómo gestionar, rotar y rehabilitar las casas ya existentes, y adaptarlas a hogares cada vez más pequeños. Y qué tipo de vivienda nueva deben construir. Según datos del INE, el tamaño medio del hogar en España es de 2,5 personas, pero en 15 años, uno de cada tres estará formado por una sola, por lo que, será necesario “adecuar los edificios a la necesidad de vivienda de menor tamaño”, sostiene Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Toda la información de este tema, con gráficos donde se ve la evolución, los puedes leer en Cinco Días de la mano de Elisa Castillo.

ACCEDE AL REPORTAJE COMPLETO EN CINCODIAS/ELPAIS

alquiler
Escrito por Foro Consultores

Análisis de la vivienda en España

La gente quiere comprar, pero los precios y el acceso a una hipoteca se lo impiden. Por esta razón, la demanda de vivienda de alquiler se ha incrementado un 56% en el último año. Así se desprende de un estudio de Fotocasa. Madrid es la capital con mayor movimiento inmobiliario. La vuelta al alquiler.

De hecho, la demanda de alquiler en el último año ha pasado del 9% al 14%. Por lo que respecta a la compra, se incrementa un 33%, ya que el porcentaje ha subido de un 9% en 2018 a un 12% en 2019.

Interés por el alquiler

Este informe refleja también una recuperación de la demanda de la vivienda en alquiler, que contrasta con el retroceso registrado en 2018, y que nos devuelve a niveles de 2017. «Pero se trata más bien de una demanda que se refugia en este mercado ante la imposibilidad de comprar», explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa .

La demanda de vivienda de alquiler se incrementa un 56% en el último año

Los jóvenes buscan en todos los mercados y adquieren mayor protagonismo. En 2019 hay más particulares participando en el mercado de la vivienda. Este incremento viene provocado, principalmente, por los segmentos más jóvenes. Así, en 2018, un 23% de las personas entre 18 y 24 años habían realizado en los últimos 12 meses alguna acción en el mercado. Mientras que en 2019 ese porcentaje sube 10 puntos hasta el 33%. En el siguiente tramo de edad, de 25 a 34 años, sucede parecido. La participación ha crecido desde el 32% al 43% y en este tramo incluso supera el 38% registrado en 2017.

En definitiva, estamos ante un mercado dinámico, tanto en venta como en alquiler. Pero si quieres ver todos los datos en detalle, puedes descargar el informe completo de Fotocasa, con todos la información por comunidades autónomas y ciudades.

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atico
Escrito por Foro Consultores

La «importancia» de tener un ático

Vivir en un ático es uno de los objetivos de muchos compradores. Es una vivienda más exclusiva dentro de una comunidad de vecinos. Además de terraza, tiene mayor privacidad, vistas y luminosidad, de ahí su atractivo. Eso sí, el precio es mucho mayor.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios es uno de los activos más cotizados en el mercado de la vivienda. El problema es que hay mucha más demanda que oferta, dado que en las promociones hay, obviamente, pocos áticos.

En usada, la oferta es escasa y se vende rápido. En el caso de la nueva, hay promociones en las que los áticos se venden antes de comenzar con la lista de espera existente. Incluso si hay varias fases, siempre hay gente esperando, que no lo consiguió en la anterior. También puede ocurrir que el promotor prefiera dejarlos para el final. Es una joya por la que sabe que puede obtener mayor beneficio.


Los áticos, junto a los bajos con jardín en nuevas promociones, son los inmuebles más demandados.

¿Cuál es su precio?

Como media un ático puede costar entre un 20 y un 30% más que un piso tipo intermedio. Pero esa cifra se puede disparar en zonas prime, en barrios como Salamanca en Madrid, donde el ático puede tener un precio superior en un 40%-50%. La exclusividad se paga y más si tiene piscina privada.

Además, hablamos de un comprador diferente. De hecho, la tipología más habitual es la de dos dormitorios, lo que indica que los compradores son familias pequeñas, con un hijo, parejas o monoparentales. Obviamente hablamos de medias. Curiosamente, tienen más espacio los bajos con jardín o terraza, que también están muy demandados en las nuevas promociones.

Las ventajas de vivir en un ático

Son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico…. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio proporciona un status que no lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

La realidad es que los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización y aislamiento era escaso. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos. Foroprovivienda

Tetuán
Escrito por Foro Consultores

Tetuán, uno de los distritos más rentables de Madrid

Se ha convertido en uno de los distritos madrileños más rentables. Tiene precios todavía asequibles, está dentro de la M-30 y, además, tiene muchos interesados en vivir de alquiler en la zona. Estos argumentos convierten a Tetuán en una de las zonas más atractivas.

Además, es posible comprar vivienda nueva desde 145.000 euros y por debajo de 400.000 euros. Eso sí, en pequeñas promociones donde no hay espacio para piscina o jardines. Respecto a la rentabilidad bruta del alquiler, se sitúa en el 4,3%, la más alta de todo el centro de Madrid

Las grúas han vuelto al barrio

Según datos de Foro Consultores, en la actualidad hay más de una docena de promociones en marcha que suman unas 250 viviendas de nueva construcción. La inmensa mayoría son proyectos de un tamaño muy pequeño y con un precio medio de 248.000 euros.

Además, solo dos destacan por su tamaño. Jardines de Tetuán y Jardines de Cuatro Caminos, de 64 y 94 unidades, respectivamente. «Los proyectos en marcha son promociones muy pequeñas. Sin zonas comunes y con precios asequibles«, explica a El Confidencial Pablo Presa, director del departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores. «Todos están contribuyendo a regenerar el barrio y la mayoría se levanta sobre solares muy pequeños pertenecientes a antiguas casas».

Toda la información sobre este distrito de Madrid, la puedes leer en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial, con la participación de Pablo Presa, Foro Consultores, entre otros expertos del sector.

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Imagen: Jardines de Cuatro Caminos. Promoción foroprovivienda

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