alquiler
Escrito por Foro Consultores

Análisis de la vivienda en España

La gente quiere comprar, pero los precios y el acceso a una hipoteca se lo impiden. Por esta razón, la demanda de vivienda de alquiler se ha incrementado un 56% en el último año. Así se desprende de un estudio de Fotocasa. Madrid es la capital con mayor movimiento inmobiliario. La vuelta al alquiler.

De hecho, la demanda de alquiler en el último año ha pasado del 9% al 14%. Por lo que respecta a la compra, se incrementa un 33%, ya que el porcentaje ha subido de un 9% en 2018 a un 12% en 2019.

Interés por el alquiler

Este informe refleja también una recuperación de la demanda de la vivienda en alquiler, que contrasta con el retroceso registrado en 2018, y que nos devuelve a niveles de 2017. «Pero se trata más bien de una demanda que se refugia en este mercado ante la imposibilidad de comprar», explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa .

La demanda de vivienda de alquiler se incrementa un 56% en el último año

Los jóvenes buscan en todos los mercados y adquieren mayor protagonismo. En 2019 hay más particulares participando en el mercado de la vivienda. Este incremento viene provocado, principalmente, por los segmentos más jóvenes. Así, en 2018, un 23% de las personas entre 18 y 24 años habían realizado en los últimos 12 meses alguna acción en el mercado. Mientras que en 2019 ese porcentaje sube 10 puntos hasta el 33%. En el siguiente tramo de edad, de 25 a 34 años, sucede parecido. La participación ha crecido desde el 32% al 43% y en este tramo incluso supera el 38% registrado en 2017.

En definitiva, estamos ante un mercado dinámico, tanto en venta como en alquiler. Pero si quieres ver todos los datos en detalle, puedes descargar el informe completo de Fotocasa, con todos la información por comunidades autónomas y ciudades.

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atico
Escrito por Foro Consultores

La «importancia» de tener un ático

Vivir en un ático es uno de los objetivos de muchos compradores. Es una vivienda más exclusiva dentro de una comunidad de vecinos. Además de terraza, tiene mayor privacidad, vistas y luminosidad, de ahí su atractivo. Eso sí, el precio es mucho mayor.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios es uno de los activos más cotizados en el mercado de la vivienda. El problema es que hay mucha más demanda que oferta, dado que en las promociones hay, obviamente, pocos áticos.

En usada, la oferta es escasa y se vende rápido. En el caso de la nueva, hay promociones en las que los áticos se venden antes de comenzar con la lista de espera existente. Incluso si hay varias fases, siempre hay gente esperando, que no lo consiguió en la anterior. También puede ocurrir que el promotor prefiera dejarlos para el final. Es una joya por la que sabe que puede obtener mayor beneficio.


Los áticos, junto a los bajos con jardín en nuevas promociones, son los inmuebles más demandados.

¿Cuál es su precio?

Como media un ático puede costar entre un 20 y un 30% más que un piso tipo intermedio. Pero esa cifra se puede disparar en zonas prime, en barrios como Salamanca en Madrid, donde el ático puede tener un precio superior en un 40%-50%. La exclusividad se paga y más si tiene piscina privada.

Además, hablamos de un comprador diferente. De hecho, la tipología más habitual es la de dos dormitorios, lo que indica que los compradores son familias pequeñas, con un hijo, parejas o monoparentales. Obviamente hablamos de medias. Curiosamente, tienen más espacio los bajos con jardín o terraza, que también están muy demandados en las nuevas promociones.

Las ventajas de vivir en un ático

Son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico…. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio proporciona un status que no lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

La realidad es que los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización y aislamiento era escaso. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos. Foroprovivienda

Tetuán
Escrito por Foro Consultores

Tetuán, uno de los distritos más rentables de Madrid

Se ha convertido en uno de los distritos madrileños más rentables. Tiene precios todavía asequibles, está dentro de la M-30 y, además, tiene muchos interesados en vivir de alquiler en la zona. Estos argumentos convierten a Tetuán en una de las zonas más atractivas.

Además, es posible comprar vivienda nueva desde 145.000 euros y por debajo de 400.000 euros. Eso sí, en pequeñas promociones donde no hay espacio para piscina o jardines. Respecto a la rentabilidad bruta del alquiler, se sitúa en el 4,3%, la más alta de todo el centro de Madrid

Las grúas han vuelto al barrio

Según datos de Foro Consultores, en la actualidad hay más de una docena de promociones en marcha que suman unas 250 viviendas de nueva construcción. La inmensa mayoría son proyectos de un tamaño muy pequeño y con un precio medio de 248.000 euros.

Además, solo dos destacan por su tamaño. Jardines de Tetuán y Jardines de Cuatro Caminos, de 64 y 94 unidades, respectivamente. «Los proyectos en marcha son promociones muy pequeñas. Sin zonas comunes y con precios asequibles«, explica a El Confidencial Pablo Presa, director del departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores. «Todos están contribuyendo a regenerar el barrio y la mayoría se levanta sobre solares muy pequeños pertenecientes a antiguas casas».

Toda la información sobre este distrito de Madrid, la puedes leer en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial, con la participación de Pablo Presa, Foro Consultores, entre otros expertos del sector.

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Imagen: Jardines de Cuatro Caminos. Promoción foroprovivienda

Entidades financieras
Escrito por Foro Consultores

Vivienda: la banca aprende del pasado

La moderación del mercado inmobiliario no parece que vaya a tener problemas por el lado de los bancos. Conseguir la financiación es más complicado por la mayor exigencia y prudencia de las entidades financieras.

El panorama ha cambiado tanto para los promotores como para el cliente final. En el caso de la financiación al promotor, se exigen fondos propios, con un mínimo del 20%, que se extienden en el caso de la compra de suelo hasta el 50%, con un criterio de preventas entre un 30 y un 70% en función del promotor. Los scoring previos se han ampliado a todos, incluido el constructor, una práctica que se usaba poco antes; en definitiva se trata de minimizar riesgos ante la concesión de crédito”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Esto es solo un resumen. El análisis completo, así como la opinión de diferentes expertos del sector, lo puedes leer en El Inmobiliario Mes a Mes de la mano de Yolanda Durán.

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Ingresos por alquiler
Escrito por Foro Consultores

¿Cómo se declaran los ingresos por alquiler?

L


legó el momento de la Declaración de la Renta 2018. La vivienda tiene especial protagonismo, especialmente si se tiene algún piso en alquiler. Te contamos como se declaran los ingresos por alquiler en el IRPF ¿Qué se consideran rendimientos de capital inmobiliario? Bienes rústicos o urbanos de los que se obtenga un rendimiento por alquiler, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica (para lo que debe tener alguna persona contratada).

¿Qué hay que declarar?

En este apartado se debe incluir los ingresos totales en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Para calcular el importe sobre el que se paga impuestos, de la cantidad percibida se restan los gastos deducibles y se obtiene el beneficio, que es sobre el que se paga.

Importante. Cuando el inmueble que se alquila es una vivienda, del total del rendimiento neto por alquiler, el 60% está exento.

Qué se puede deducir:

  • Amortización anual del inmueble: 3% sobre el mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral. Muy importante: se debe excluir el valor del suelo.
  • Intereses del préstamo hipotecario
  • Gastos de conservación y reparación. No son deducibles los gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.
  • Tributos y tasas:
  • Seguro de la casa.
  • Gastos de la comunidad, vigilancia, portería…
  • Gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler
  • Ojo con las rentas pendientes de cobro si las hubiera.

Casa alquilada a un familiar

Hacienda dice que, si es hasta tercer grado incluido, el rendimiento computable no debe ser inferior a la cuantía resultante de: 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada periodo impositivo. O el 1,1% del valor catastral en caso de que hayan sido revisados o modificados.

Alquiler turístico

El mecanismo es similar al anterior. Pero en este caso, no está exento del 60% previsto para las viviendas alquiladas y destinadas a residencia habitual. Y, además, el periodo en el que el inmueble no ha estado ocupado, debe declararse como renta imputada.

En nuestra colaboración en Invertia, además de desglosar todos los apartados anteriores, puedes ver algún ejemplo que te puede ayudar.

Y si necesitas solventar más dudas, entra en el Manual Práctico Renta 2018 en el capítulo 4º Rendimientos de Capital Inmobiliario.

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valor y precio de una vivienda
Escrito por Foro Consultores

Aspectos objetivos que aumentan el valor de una vivienda

Valor y precio son dos conceptos que a veces se confunden. Para evitarlo, veamos los criterios objetivos que aumentan el valor de una casa.  Ya sea para vender o para comprar, ¿cuál es el valor y precio de una vivienda?

Ubicación.- Donde está un inmueble es fundamental. Pero, debe ir unida a buenas comunicaciones y servicios.

Antigüedad.- Si se trata de un edificio de segunda mano, los años de construcción cuentan. Los inmuebles, cuantos más años tengan, menos valen. Los nuevos son más caros, pero aquí hay excepciones, depende de los barrios.

Edificio calle Santa Engracia de Madrid. Foto @crdeprada

Tamaño y distribución.- Y si el exterior es importante, la superficie y distribución es otro de los elementos que se debe tener en cuenta.

Recuerda, no es bueno confundir valor y precio

Cómo se encuentra el piso.- Un piso reformado y bien conservado tiene un valor mayor.

Orientación, altura y vistas.- Una buena orientación con mucha luz hace que se incremente el importe del piso, entre otras cosas, porque nos ayudará a ahorrar energía. Si hablamos de áticos, el precio se incrementa por la terraza, intimidad, vistas y exclusividad. Por no hablar de estatus.

Sostenibilidad y ahorro energético.- Cada día existe mayor sensibilidad en este punto.

Pero, al margen de los criterios objetivos, están los subjetivos y sobre ellos cada uno paga lo que más le conviene.

Todos estos puntos, los hemos desglosado en nuestra colaboración en el Blog de Fotocasa

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nuevo decreto del alquiler
Escrito por Foro Consultores

Un alquiler asequible no se consigue con un Real Decreto

E

l Real decreto ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se fundamenta en cinco objetivos. Por un lado, incremento de la oferta y moderación de precios. Por otro, este decreto del alquiler persigue aumento del parque de vivienda social, reducir los desahucios. Y, finalmente, mejora en la accesibilidad de las viviendas.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, ha analizado todas las propuestas en Invertia. A su juicio, la realidad es que no ayuda y puede hasta perjudicar. Estas son sus razones

Incremento del tiempo de los contratos. Pasan de 3 a 5 años para particulares y hasta siete para empresas. Puede que algunos propietarios prefieran retirar sus pisos del mercado porque en caso de necesitar la vivienda, si no lo dejan por escrito, tardarán más tiempo en recuperarla.

Se incrementa la demanda por el regreso de inmigrantes, mientras que la oferta se puede reducir

Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no. Y otro aspecto, una parte de la vivienda en arrendamiento podría irse al mercado de compraventa.

Limitación de las garantías. El arrendador debe elevar sus provisiones ante el riesgo de impago.  Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil económico del inquilino.

Referencia del IPC. Es un punto adecuado, siempre que no se pongan trabas en el resto de los puntos. La idea de crear un índice de referencia, y el que se ajuste a él, tenga beneficios fiscales, puede estar bien y habrá propietarios que les interese entrar en la rueda.

El aumento del parque de vivienda social en alquiler es una buena idea. La duda, ¿quién la hará?

Desahucios. Se incrementa el tiempo en detrimento de la seguridad jurídica del arrendador.

Crear un parque de viviendas sociales es una buena idea, pero ¿quién lo hace? Sería bueno aclarar este punto que el decreto solo enumera, lo mismo que hace con el apartado de accesibilidad.

Este post es tan solo un resumen del artículo de opinión de Luis Corral. Todos los motivos y propuestas del nuevo decreto del alquiler, los puedes leer en profundidad en nuestra colaboración en Invertia

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Imagen: calle de Madrid @crdeprada

vivienda en El Cañaveral
Escrito por Foro Consultores

El Cañaveral, un barrio con vivienda aún asequible

Vivienda en El Cañaveral. Aunque es uno de los barrios con la vivienda más asequible en Madrid, la creciente demanda está provocando que el stock comience a agotarse y con ello la subida de precios.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, destaca las desventajas iniciales y las ventajas actuales de los que compraron primero. Lo que, en principio, era una desventaja se convirtió en una oportunidad para estos residentes: «Al ser los primeros, pudieron comprar a 1.200 euros el metro cuadrado en el año 2015. Es decir, para una vivienda de dos dormitorios se partía de costes desde los 150.000 euros».

En la actualidad, los precios ya no son tan baratos. El metro cuadrado se paga ahora a 2.100 euros, lo que se traduce en 240.000 euros por un piso de dos habitaciones, según datos actuales de Foro Consultores. «Esto significa que, en cuatro años, ha habido una subida del 75%», subraya Corral.


8.000 viviendas por levantar

El Cañaveral acogerá 14.000 casas, de las que 6.000 ya están entregadas o se están construyendo. Sus propietarios tendrán las llaves en los próximos meses. Este desarrollo urbanístico sigue siendo atractivo para comprar barato en Madrid, teniendo en cuenta, además, que otro de los grandes barrios de obra nueva en el sureste, el Ensanche de Vallecas, tiene prácticamente agotado el terreno para edificar, ya que apenas queda disponible un 10%, según Foro Consultores

A las promociones de vivienda libre hay que añadir las que cuentan con algún tipo de protección: VPPB y VPPL. Unido a buenas comunicaciones con el resto de Madrid y dotaciones para la población de la zona.

Toda la información sobre este desarrollo, la puedes leer en Su Vivienda y en elmundo.es

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Alquiler de vivienda en España
Escrito por Foro Consultores

Alquiler de vivienda: algunas propuestas del sector

El mercado de alquiler de vivienda en España sigue siendo uno de los caballos de batalla. Cada Gobierno introduce nuevos cambios, pero los precios continúan al alza. Si bien es cierto que parece que comienzan a ralentizarse. Tiempos revueltos para el alquiler en España.

Su Vivienda ha analizado los cambios que proponía el efímero Real Decreto sobre Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. Y también hacia dónde debe ir el mercado con la ayuda de diferentes expertos.

Para Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, las restricciones consiguen que la gente invente modalidades al filo de ley. A su juicio, no se puede poner puertas al campo. Además, aboga por dar una mayor seguridad jurídica, que contribuya a que salgan más viviendas al mercado.

Es necesaria una mayor seguridad jurídica, contribuirá a que salga más oferta al mercado

Una de sus propuestas para conseguir que haya más oferta en el mercado es desjudicializar la gestión de los desahucios. Deberían tramitarse por vía administrativa de modo rápido. «Eso ayudaría a que la gente declare los alquileres. La legalidad debe imperar y el libre mercado, también», remata Cózar. A esto se une un parque de viviendas públicas solo en alquiler

Estas y otras sugerencias las puedes leer en Su Vivienda y en elmundo.es. El sector pide voz y que no se haga todo a golpe de Decreto. En definitiva, hacer una regulación que ayude a todos.

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Imagen vistas de Madrid: crdeprada

valor y precio de una vivienda
Escrito por Foro Consultores

Los desafíos del mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda en 2019 tiene grandes desafíos. Retos que llevan tiempo sin solucionarse y que no terminan de cuajar. Diversos expertos del sector han analizado en Idealista News aquellos aspectos que deben mejorarse durante este año y también en los próximos. Para Luis Corral, CEO de Foro Consultoresy parte del elenco de analistas, hay algunos puntos que son básicos. El primero de ellos está en liberar suelo y así moderar precios.

  • El suelo es uno de los grandes retos. En las zonas con demanda extraordinaria, nos encontramos con carestía de suelo. En este aspecto los agentes del mercado tienen una labor importante. Los promotores deberían comprar suelo para vender hoy, no pensando en revalorizaciones futuras. Las Administraciones también tienen su cometido. Favorecer la puesta en el mercado de suelo en carga, sobre todo en aquellas áreas con alta demanda de vivienda

Las Administraciones deben favorecer la puesta en el mercado de suelo en carga, especialmente en las zonas de alta demanda

  • Costes de construcción de vivienda. Moderar los costes de construcción que han subido excesivamente. Además, sorprende que esos costes se hayan incrementado incluso en zonas donde no hay demasiada construcción.  Han aprovechado las circunstancias.
  • El acceso de los jóvenes a la vivienda. Hacer más vivienda protegida y eliminar trabas en aquellas zonas donde se puede hacer. Un ejemplo de ello es Madrid Sureste que parece que comienza a tomar forma tras años paralizado. Carmena ha dado luz verde a Los Berrocales, lo que indica que saldrán unas 22.0000 viviendas al mercado madrileño.
  • Financiación hipotecaria. El reto de las entidades financieras es seguir en la misma línea de evaluación de riesgos, tanto para el cliente como para el promotor.

Estas son algunas de las propuestas, el resto las puedes leer en el siguiente artículo

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Imagen: Cielo de Vigo

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