vivienda en Madrid
Escrito por Foro Consultores

Vivienda en Madrid: el comprador se va a la periferia

Adquirir una vivienda de obra nueva en Madrid es algo que solo unos pocos pueden conseguir. La falta de oferta en la capital y sus precios está desplazando la demanda hacia la periferia. Zonas como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda por el norte y el Cañaveral, Ensanche de Vallecas, Getafe o Parla por el sur, están acogiendo a aquellos para los que no hay sitio en la gran ciudad. Especialmente si buscan urbanizaciones cómodas y preparadas para disfrutar en familia.

Un asunto muy relevante, ya que está expulsando a muchos interesados. Analizamos la situación urbanística en Madrid: precios, perfil del comprador, suelo, oferta y demanda. Una visión de la mano de promotoras como Neinor Homes, Vía Célere, Áurea Homes y de Foro Consultores con Luis Corral, consejero delegado de la firma.

Vivienda nueva en Madrid

Un amplio debate donde se trataron múltiples cuestiones, que puedes oír en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio con Meli Torres.

  • ¿Por qué el comprador de vivienda se va a la periferia?
  • ¿Cuál es el perfil?
  • Ventajas e inconvenientes de adquirir una vivienda en la corona metropolitana
  • Precios en comparación con Madrid y también la diferencia entre el norte y sur en la periferia
  • Proyectos de promociones de obra nueva en la periferia de Madrid con mayor demanda
  • El papel de la Administración
  • Futuro y proyección residencial en la periferia de Madrid

El debate completo lo puedes escuchar en los siguientes enlaces. En el primero de ellos a partir del minuto 25:31, aprox. y el resto en el segundo enlace.

ACCEDE AL DEBATE EN ESTE ENLACE

RESTO DEL COLOQUIO

Imagen: @crdeprada

Documentos para comprar casa
Escrito por Foro Consultores

Lo que debes controlar antes de comprar una casa

Documentos para comprar casa ¿Sabes lo que debes tener en cuenta? No olvides la máxima: una vez transmitida la propiedad, las cargas también. Igualmente, no es lo mismo comprar a un particular que a un promotor. Tampoco es lo mismo, si es vivienda nueva llave en mano, si la compra es sobre plano o si hablamos de segunda mano.

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Vivir dentro de la M-30
Escrito por Laura Sampedro

¿Quién no quiere vivir dentro de la M-30?

¿Se puede vivir dentro de la M-30? Es una opción que le gustaría tener a mucha gente. Pero la búsqueda de una vivienda nueva en esta zona es una tarea difícil que, además, está acotado a unos pocos barrios. La oferta de vivienda es limitada y si eliges los distritos más emblemáticos, como Centro, Retiro o Salamanca es aún más complicado. Analizaremos qué hay en el distrito de Retiro. Y veremos como algunas promociones están ubicadas en espacios que nos pueden parecer curiosos, pero todo lo marca la falta de suelo.

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vivienda nueva
Escrito por Consuelo R de Prada

El tirón de la vivienda nueva en el centro de Madrid

La oferta de vivienda nueva en Madrid es escasa y eso está produciendo una euforia compradora cuando sale una promoción al mercado. Méndez Álvaro es una de las zonas con gran atractivo para el que busca casa. «Antes de que estallara la crisis, en el distrito de Arganzuela había en marcha medio centenar de promociones. Ahora, apenas hay dos o tres. La escasez de oferta es más que evidente, los precios han comenzado a subir y hay un importante apetito comprador», explica a El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Imagen: @i_ortizdeandres  Solar en Méndez Álvaro

 

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Escrito por Foroprovivienda

El Aljarafe, una zona en plena ebullición

La zona del Aljarafe, cercana a Sevilla capital, está en plena ebullición inmobiliaria. Foro Consultores ha realizado un estudio que aborda la vivienda libre de nueva construcción (plurifamiliares y unifamiliares) en diferentes municipios. El análisis se ha centrado en seis localidades: Bormujos, Espartinas, Gelves, Gines, Mairena del Aljarafe, San Juan del Aznalfarache y Tomares. Del estudio se desprende la falta de vivienda nueva, ante una demanda que puja por vivir en un área cercana a la ciudad, pero con mayor calidad de vida y precios más atractivos.

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Vivienda en Boadilla
Escrito por Foroprovivienda

La obra nueva cobra protagonismo en el mercado inmobiliario

El titular puede parecer una contradicción, sobre todo cuando en los medios se publica que los españoles solo compran viviendas usadas. Y esa es una parte de la realidad, la otra es que el mercado de vivienda nueva comienza a activarse en ciudades como Madrid o Barcelona, donde hay poca oferta de este tipo. Pero no sólo en estas dos capitales, también en algunas otras y coronas metropolitanas. Los promotores toman posiciones para tener vivienda nueva disponible cuanto antes, con el fin de responder a la demanda que comienza a tirar. Y entonces, ¿por qué no aparecen esas operaciones?

Las estadísticas cuentan las transacciones que han pasado por el Registro de la Propiedad. Las viviendas nuevas que se venden sobre plano aún no están registradas porque simplemente se han firmado contratos de compraventa. Será dentro de un año y medio o dos cuando aparezcan.

Mientras, estamos en un momento en el que se venden viviendas usadas porque hay mejor financiación, pero a la vez, el repositor, que llevaba años esperando, ha vuelto y se está convirtiendo en el protagonista del mercado de vivienda nueva.

Para una información más completa, proporcionamos enlace a nuestro Blog en Fotocasa donde resaltamos esta información.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La vivienda se reactiva en el sur de Madrid

Vivimos un nuevo momento inmobiliario con una recuperación a diferentes velocidades, donde las grandes ciudades como Barcelona o Madrid lideran el avance del sector. Por su interés, reproducimos el último post del Blog «Entorno habitable».

Después de haber analizado la oferta en el norte de la capital, pongo el foco en el sur. Los datos expuestos se derivan de un estudio de Foro Consultores sobre pisos de obra nueva, tanto libres como protegidos, en los grandes desarrollos urbanísticos de la ciudad.

En total se han detectado 1.770 pisos en venta [Gráfico]. La oferta se ha reducido considerablemente (sólo 935 en el sur), los ritmos de venta se han incrementado y, con moderación, el sector inmobiliario progresa en Madrid.

Vamos a ver cuáles son estos barrios, cuánta oferta disponible hay y su nivel de consolidación. Y también algo fundamental en el planeamiento urbanístico, acercarnos al futuro posible de la ciudad, por dónde crecerá en esta zona y de qué manera. Por último, haré una breve reflexión sobre la Operación Campamento.

Nos encontramos con tres ámbitos. En primer lugar, dos ensanches ya veteranos, el de Carabanchel y el de Vallecas, a los que hay que añadir El Cañaveral, que pronto entregará sus primeras viviendas y es el primero en urbanizarse de los llamados Desarrollos del Sureste (junto con La Atalayuela, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros). Sus características son las siguientes:

Ensanche de Carabanchel

Situado al sur del popular barrio homónimo, supone el límite de la ciudad en esta zona y queda limitado por la M-40. Cuenta con una estación de Metro de la Línea 11, La Peseta, ubicada en el centro del ensanche.

De las 12.700 viviendas finalmente previstas, apenas quedan cientos por edificarse. Los pisos de protección oficial representan casi la mitad del desarrollo. Con servicios, equipamientos, cierto comercio de proximidad y una gran superficie, avanza hacia una completa consolidación. Los principales números son: 10 promociones a la venta con 148 pisos en total y precios medios de 213.073 euros (libre) y 141.054 euros (protegida).

Ensanche de Vallecas

Vallecas1 Rdal. El Bulevar-LIBRA GESTIÓN-VENDIDA

Las dimensiones de este PAU son extraordinarias, ubicándose a ambos lados de la M-45. Cuenta con tres paradas de Metro de la Línea 1, el centro comercial La Gavia y un total de 28.000 viviendas de capacidad. La ciudad deportiva del Rayo Vallecano se encuentra al oeste del ámbito.

Aproximadamente quedan 5.000 viviendas por construirse. Están en venta un total de 40 promociones con un stock de 384 pisos. Queda de media un 10% de inmuebles disponibles en cada promoción analizada, lo que significa un avance claro en el ritmo de ventas y lo que conllevará un interés en promover en la zona para satisfacer la demanda. Los precios medios ascienden a 171.637 euros en el caso de la libre y a 107.248 en vivienda de protección. Si nos centramos en protegida, es en este PAU donde el precio es el más bajo de todos los desarrollos de Madrid.

El Cañaveral

el Cañaveral

Es un nuevo desarrollo que está a punto de recibir a sus primeros vecinos. Está situado en el distrito de Vicálvaro, junto al término municipal de Coslada. Además de un Metro Ligero a lo largo de la Gran Vía del Sureste, que será un eje central de El Cañaveral y vertebrador con otros desarrollos limítrofes, se encuentra en fase de estudio una ampliación de la Línea 2 de Metro para facilitar las comunicaciones.

Se calculan un total de 14.000 viviendas en la parte este del ámbito. En la zona oeste se construirá una zona comercial y un parque industrial y logístico. [Vídeo] Los precios medios son de 151.705 euros para vivienda libre y 160.592 en protegida.

Aquí nos encontramos con una paradoja: los pisos libres tienen un precio menor que los protegidos. Esto se debe a que la vivienda protegida se fija de acuerdo con módulos que en muchos casos se han quedado desfasados con la verdadera situación del mercado. Un promotor puede hacer una reducción del precio por debajo de módulo, pero si la compra de suelo se ha hecho hace tiempo, es más que probable que entre en pérdidas. Con un total de nueve promociones y 405 viviendas en venta, la protegida representa un 80% de la oferta actual. Este nuevo barrio supone un mostrador atractivo para familias jóvenes, puesto que tiene los precios más competitivos de la capital.

Pensando en el futuro

Las cifras que se desprenden del estudio reflejan la situación actual del mercado. Evidencian síntomas de recuperación y eso es positivo. En absoluto podemos considerar que se produce una nueva burbuja y aunque el stock de pisos nuevos es de sólo 1.770, cómo es lógico será la propia demanda la que haga surgir oferta allá donde sea posible.

Me gustaría puntualizar que, a diferencia del norte donde el suelo es francamente escaso y se hace necesaria la Operación Chamartín, en el sur existen los citados Desarrollos del Sureste que tienen una capacidad futura para más de 100.000 viviendas. Es una elevada cifra que permitirá absorber el crecimiento de Madrid en esta zona durante muchos años.

Ahora bien, ¿que sucede con la Operación Campamento? Porque su ubicación es distinta, en el oeste de la capital, y a su vez cuenta con una demanda diferente y no hay oferta en esa zona. Supondría, en cualquier caso, una mejora urbana con el soterramiento de la A-5 a su paso por este desarrollo. Se hace necesario un análisis de la nueva coyuntura política municipal y su postura.

El actual concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo, en una entrevista en El Mundo ofrecía una visión conciliadora sobre los macroproyectos urbanísticos.  Si bien es cierto que en dicha entrevista se centraba más en la Operación Chamartín, cabe esperar una respuesta razonable para los terrenos de los antiguos cuarteles, que contendrán 11.000 viviendas. En cualquier caso, por supuesto el resultado no sería un Eurovegas Chino que nadie persigue. Los promotores que al final lo desarrollen se encargarán de hacerlo lo mejor posible puesto que, como es lógico, querrán que el interés en residir allí sea elevado.

El desarrollo urbanístico, tan demonizado a veces, y los dramáticos efectos de la burbuja hacen pensar en limitar la construcción de viviendas. Sin embargo, y siempre de acuerdo con los estudios, se debe pensar que si los precios van a ser los adecuados, va a existir demanda e interés inversor, se va a generar trabajo y se va a progresar.

La única conclusión que cabe extraer es que crezcamos de manera lógica, creemos empleo y riqueza para Madrid. Los nuevos políticos están en su derecho de analizar y replantear el futuro urbanístico y, después de este trabajo, buscar el equilibrio de la ciudad y de quienes la habitan como así lo esperamos.

Escrito por Consuelo R de Prada

La venta de vivienda nueva se dispara en los Paus de Madrid

La falta de actividad promotora durante los últimos años ha reducido el stock de vivienda nueva en Madrid Capital. Foro Consultores ha realizado un estudio para analizar cuál es la situación de la promoción de vivienda nueva libre y protegida, el stock y los precios y los datos son relevantes. Se han analizado las zonas de las PAUs y nuevos desarrollos urbanísticos (Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel) porque son las áreas donde mayoritariamente se concentra la nueva construcción.

Como primera conclusión del estudio, el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda libre y protegida. Eso supone alrededor de un 22% sobre el total de viviendas iniciadas en las promociones analizadas. Si lo desglosamos, apenas quedan 781 viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que se refiere a la vivienda en régimen protegido.

Cifras escasas, si tenemos en cuenta que se han analizado 102 promociones con una volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección, casi 8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre plano. Y un dato que marca el agotamiento del stock se ve reflejado en El Ensanche de Vallecas: en 2007 en esta zona había casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora, tan solo 166.

Mejoran los ritmos de venta.- Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría en unos seis meses.

La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas mensuales, lo que representa un 5,3 % de promoción vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.  

Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos añosEl 79 % de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77 %. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.

Precios.- En algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre está por debajo de los pisos de protección pública, lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado.

En las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 €/m2, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 €/m². Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 € a los 657.000 € de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 €. Si hablamos de vivienda de protección, los precios se mueven entre los 38.474€ y los 382.652 €, con un precio medio de 150.721 €.

La vuelta a los tres dormitorios.- Y otro dato relevante. Las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. Se observa la vuelta a los 3 dormitorios y se descarta la producción de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en la época del boom. Y los pisos que quedan en venta de estas características son de promociones proyectadas antes de la crisis.

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda en Madrid: más barata en 2014

Comprar un piso en la Comunidad de Madrid será más barato en 2014 y no porque bajen los precios. En este caso se reducen algunos impuestos. El Gobierno Regional ha decidido bajar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago por Actos Jurídicos Documentados (AJD)

¿Esto qué supone? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga cuando se compra una vivienda de segunda mano y hasta ahora en Madrid era del 7%. Para el próximo año baja un punto, al 6%, lo que indica que el importe total de la casa será ligeramente menor.

De este modo, el ITP de la Comunidad de Madrid se convertirá en uno de los más bajos de España. En Andalucía el ITP es progresivo hasta el 10% para las viviendas más caras y en Cataluña este impuesto ha subido del 8% al 10%; en Extremadura alcanza el 11%.

Otro impuesto que se reduce es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que pasa del 1% al 0.75%. Este impuesto grava la compra de viviendas nuevas, que llevan IVA, y las escrituras de hipoteca en general.

Un ejemplo que ilustra este pequeño ahorro. Si adquieres una vivienda de segunda mano valorada en 185.000 euros, la reducción sería de 1.850 euros en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si la vivienda es nueva, sí hay que pagar Actos Jurídicos por escritura de compraventa y depende del importe escriturado, lo cual supone un ahorro de unos 463 euros si partimos del valor anterior.

Si la compra va con hipoteca, independientemente si la vivienda es nueva o usada, hay que abonar el impuesto de AJD sobre la escritura de hipoteca y el importe depende del préstamo pedido.

En general, unos ahorrillos que nunca vienen mal

Escrito por Rubén Cózar

Plazas de garaje con enchufe, una necesidad

Como siempre la iniciativa privada se adelanta a la pública. Hace poco una empresa madrileña ha sido la primera en anunciar que todas sus nuevas promociones llevarán un enchufe en sus plazas de garaje. Gracias a esta iniciativa, algunas personas  se plantearán comprar un coche híbrido (Opel Ampera ó Toyota Prius)  o algún coche eléctrico puro (Mitsubishi e- Miev, Peugeot Ion o Renault Twizy), ya que en algunas circunstancias de uso es posible que económicamente sea rentable.

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