licencias de obra
Escrito por Foro Consultores

Las licencias de obra, el eterno problema

Obtener las licencias de obra a tiempo es uno de los grandes problemas del mercado inmobiliario español. Además, casi nada cambia en crisis o en bonanza. Esta situación retrasa el inicio de las obras de nueva construcción con los perjuicios que ello conlleva.

Durante 2018 los visados de obra nueva en España alcanzaron las 100.000 solicitudes, según cálculos de BBVA Research. La cifra es el doble que la registrada hace tres años y se produce en paralelo al aumento del 25% anual que se ha producido en la concesión de licencias.

Sin embargo, los expertos coinciden en afirmar que es prioritario agilizar los trámites de éstas por parte de los ayuntamientos, dados los efectos negativos que los retrasos en el comienzo de los proyectos de nueva construcción pueden suponer, especialmente a los clientes.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, además de la dilatación en la concesión, los promotores experimentan actualmente una serie de problemáticas en la puesta en marcha de sus proyectos de obra nueva. Entre las más relevantes, según Corral, destaca también la falta de suelo finalista disponible para construir, con casos extremos como el de Madrid y Barcelona, donde dicha carestía está afectando “al precio final de las viviendas”.

Expertos del sector han analizado las cinco claves sobre la situación de las licencias de obra nueva en España en pisos.com. Cómo afectan los retrasos, además de repasar la situación del mercado inmobiliario.


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venta y alquiler de viviendas
Escrito por Foro Consultores

Precios de venta y alquiler, ¿volvemos a máximos?

¿Cómo está el mercado de venta y alquiler de viviendas? Los precios de venta suben, los de alquiler, también. Falta suelo y las licencias se retrasan. Eso sí, esta situación va por barrios y no ocurre lo mismo en todas las ciudades.

El precio medio de la vivienda en España sube un 5,9% en los seis primeros meses del año, según Sociedad de Tasación. Por su parte el alquiler en cinco provincias españolas (Baleares, Las Palmas, Salamanca, Barcelona y Madrid) alcanza su máximo histórico en 2018, según Fotocasa.

Los españoles destinan un tercio de su salario mensual bruto al pago del alquiler, un 8% más. Además, en el mercado de la promoción, la actividad es máxima. Mientras, los promotores se quejan de la lentitud en la concesión de licencias, ya que el atasco está provocando la subida de precios. Y también de las trabas de algunos ayuntamientos.

El mercado de suelo tampoco se queda atrás. Las empresas cierran operaciones para no quedarse fuera del mercado. Hay ciudades donde ya no hay suelo finalista para comenzar a construir. Hay que recurrir a suelo en gestión y eso tiene su tiempo de desarrollo.

Todas estas noticias las puedes oír en el programa Foro Inmobiliario de Intereconomia del pasado 5 de julio de 2018. Analistas como Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores; José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa desgranan qué está pasando en el mercado.

 

Escucha el programa #foroinmobiliario desde el minuto 268

 

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Imagen principal: @crdeprada

 

Suelo y Plan de Vivienda
Escrito por Foro Consultores

El suelo en el Plan de Vivienda

Suelo y Plan de Vivienda. El Gobierno ha dejado pasar una nueva oportunidad para solucionar un problema importante: la falta de suelo. Diferentes expertos del sector han hecho un análisis exhaustivo en  El Economista, de la mano de Luzmelia Torres.

Y es que el suelo como ya decíamos hace tiempo ha pasado de ser activo tóxico a objeto de deseo. Esto está afectando de manera importante en el precio final de la vivienda.

El nuevo Plan 2018-2021 se ha centrado más en el alquiler, compra en zonas rurales o rehabilitación.  Aún así, no convence demasiado. Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, considera que el mercado debe funcionar sin cortapisas. «Tal vez así habría un equilibrio entre oferta y demanda y se evitarían subidas de precios desproporcionadas».

La rehabilitación podría ser una solución ante la falta de materia prima. Pero no vale cualquier cosa. Cózar cree necesario hacer una rehabilitación integral de barrios de las grandes ciudades. Se puede ampliar la edificabilidad para que participe el promotor privado. Esto no significa echar a nadie y que cueste dinero al contribuyente porque el promotor obtendría rentabilidad. Tenemos zonas consolidadas en el centro de las ciudades, con todas las dotaciones, pero están infravaloradas. Tengamos en cuenta estas áreas, ya que además de aprovecharnos de las infraestructuras y dotaciones, evitamos guetos.

 

Puedes leer lo que opinan los expertos en la revista Inmobiliaria de EL ECONOMISTA.

 

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Desarrollos sureste de Madrid
Escrito por Foro Consultores

Desarrollos del Sureste, en la encrucijada

Los Desarrollos del Sureste de Madrid son un conjunto de ámbitos urbanísticos que abrazan el núcleo de la capital. De norte a sur son: El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales, el conocido Ensanche de Vallecas y Valdecarros. En la actualidad, se ha desarrollado en gran medida el Ensanche de Vallecas. Mientras que El Cañaveral, que acaba de entrar en escena, presenta una elevada actividad promotora con subidas de precios del suelo. La realidad es que nos encontramos ante una encrucijada inmobiliaria y urbanística. Fruto del nuevo ciclo del mercado de la vivienda y de la nueva política municipal.

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Entidades financieras
Escrito por Foro Consultores

Vallecas se queda sin suelo para vivienda

El Ensanche de Vallecas también se queda sin suelo finalista. La parálisis de los desarrollos urbanísticos ya había encendido las alarmas en el centro y norte de Madrid. Ahora, este problema se ha extendido al sureste. Un estudio revela que en el PAU del sureste sólo quedan parcelas para 2.212 pisos sobre terrenos que además son de muy difícil salida al mercado.

Expertos del sector han analizado en Su Vivienda-El Mundo este asunto que comienza a preocupar. Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores , el poco suelo disponible en el Ensanche de Vallecas tiene difícil puesta en carga al ser solares complicados o terrenos de propiedad municipal. Corral cree que la situación es «alarmante» y se está «estrangulando el sector de la obra nueva«. 

Un tema que ya tratamos en nuestro blog.

 

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el precio del suelo
Escrito por Foro Consultores

El precio del suelo en Madrid, ¿subidas razonables?

De activo tóxico a objeto de deseo. El precio del suelo para vivienda ha crecido de manera importante durante los últimos años. A esto se une que hay zonas en Madrid capital donde ya no queda suelo finalista. Esto está provocando que el comprador tenga que irse hacia áreas limítrofes.

Por esta razón, expertos del sector lamentan que durante toda la crisis no se haya llegado a un acuerdo para gestión del suelo. Esto ha derivado en una importante escasez  y en la inevitable subida de precios. De ahí que aboguen por una mayor agilidad urbanística, especialmente donde esta escasez está derivando en un estrangulamiento del mercado. Para Vicente Quintanilla, director del Departamento de Inversión y Suelo de Foro Consultores «estas subidas tendrán un impacto directo en el precio final de las viviendas».
Imagen: i_ortizdeandres

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La evolución del mercado del suelo y perspectivas de futuro

El suelo es el primer bien necesario para construir vivienda nueva. Después de haber quedado relegado a un segundo plano, la recuperación del sector hace que vuelva a ser atractivo y crezca su demanda. Por otro lado, el reciente Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado en octubre de 2015, establece las bases de un urbanismo integrador, pues se pretende dar una mayor importancia a la recuperación y eficiencia de nuestras ciudades.

Para una información más completa, proporcionamos enlace del Blog Entorno habitable de El Mundo El futuro del suelo en España

Además, desde el punto de vista del suelo, el mencionado texto legal también tiene consecuencias en el fenómeno de expropiación como queda reflejado en el artículo de Cinco Días.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Cómo nos afecta la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

El 31 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Un texto refundido tiene un carácter técnico y no crea normas jurídicas nuevas, puesto que lo que pretende es sistematizar y reordenar las normas objeto de refundición. Introducido este concepto se comprende que no estamos ante grandes modificaciones derivadas de esta reciente aprobación.

Lo que si vemos por primera vez es una integración de dos leyes. El Texto Refundido (TR) une, con la regularización y armonización pertinente, la Ley del Suelo de 2008 y la Ley 8/2003 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que quedan derogadas en su práctica totalidad. El Ministerio de Fomento pretende potenciar la rehabilitación, tan necesaria y defendida en la actualidad por todos los políticos en la reciente campaña electoral. Así lo hace constar expresamente: «Permitirá impulsar un subsector de la economía española que tiene un alto potencial y, sin embargo, una escasa entidad si se compara con la media de los países europeos».

Coincido plenamente en la importancia de la rehabilitación pero, cuando las propuestas políticas actuales quieren dejar de lado en cierto modo la apuesta por crear suelo y nuevas viviendas, es cuando no comparto exactamente la postura. Porque el mercado de obra nueva es necesario y demandado lo cual requiere que los municipios creen suelo con la debida antelación y diligencia. Es decir, rehabilitación y eficiencia sí, pero obra nueva también.

Vivienda y el nuevo Texto Refundido

Aunque como queda expuesto, los cambios son pequeños, pero veamos consecuencias para las viviendas existentes. En primer lugar, a efectos del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y certificación energética, hay que atenerse a la nueva legislación. Es importante hacer hincapié en la disposición adicional primera del TR, cuyo título expone un sistema de información urbana al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible definido por la Administración General del Estado en colaboración con las comunidades autónomas. Es muy similar a la disposición derogada, pero con la diferencia de que ahora se hace mención expresa a que los Informes de los edificios servirán para realizar censos de viviendas con necesidades de rehabilitación. Además se pretende, entre otros objetivos, crear mapas de ámbitos urbanos deteriorados que precisen regeneración o actuaciones de rehabilitación edificatoria y facilitar al ciudadano el acceso a información sobre suelo y urbanismo.

fachadaenrehabilitacion

Ayudas para la Rehabilitación

Este Texto Refundido tiene el soporte actual de instrumentos de ayuda para la rehabilitación. En concreto, queda la Ley enmarcada dentro de la Estrategia Española de Rehabilitación. El Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento incluye programas de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas y de apoyo a la implantación del IEE. De especial importancia es el Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER-CRECE) impulsado por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo con el apoyo del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Todos estos instrumentos quedan enmarcados dentro de la pretensión de alcanzar los objetivos de eficiencia energética de la Directiva Europea 2012/27/UE y el Plan de Acción 2014-2020.

La senda de un crecimiento sostenible necesita medidas adecuadas de rehabilitación urbana y una mayor concienciación. Tenemos ayudas disponibles a las que recurrir y debemos tener presente que la búsqueda de la eficiencia energética siempre renta.

Y finalmente, aprovecho para desearos FELIZ AÑO NUEVO

certificado energético
Escrito por Consuelo R de Prada

El suelo, de activo tóxico a objeto de deseo

Durante los años de crisis, el suelo ha sido el gran apestado del mercado inmobiliario. Su valor era casi cero. Nadie quería adquirirlo porque nadie podía promover. Pero todo cambia, ahora se ha convertido en nuevo objeto de deseo y ha dejado de ser un activo tóxico, algo que ya destacábamos en las jornadas Inmonext 2015, organizadas por Idealista. Eso sí, no vale todo y la ubicación pasa a ser fundamental.

En Madrid el número de transacciones ha alcanzado velocidad de crucero. Fondos y promotores se lanzan a la compra de suelos listos para construir. El objetivo es que sea suelo finalista y se pueda empezar a construir en pocos meses. Un ejemplo que ilustra esta situación son las últimas compras de Neinor Homes -la inmobiliaria que compró el fondo Lone Star a Kutxabank- que ha adquirido cuatro solares en Alcobendas y uno en San Sebastián de los Reyes por 65 millones de euros.

Un espacio en el que las cooperativas también están muy activas participando en la compra de suelos, sobre todo terrenos públicos que han salido a subasta. Se están convirtiendo en una buena opción para tener una vivienda libre a precio razonable y en una buena ubicación. Gestoras de cooperativas como Domo o Grupo Ibosa se han quedado con suelos que la Administración ha sacado a subasta y que están ubicados en las mejores zonas de las grandes ciudades.

Pero el apetito inversor es tal que, según los datos del Ministerio de Fomento, el precio del suelo se ha disparado casi un 40% en un año. Este repunte viene impulsado por el importante encarecimiento registrado en las grandes ciudades.

De media, el precio medio del suelo urbano en España se situó en 149,9 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2015, pero en los municipios de más de 50.000 habitantes, se disparó un 37,8%, hasta 304,3 euros, el doble respecto a la media nacional y frente a los 220,8 euros de hace un año.

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Los precios medios más elevados están en las provincias de Madrid (546,2 euros por metro cuadrado), Barcelona (448) y Baleares (353). Esto se explica porque hay más interés en desarrollar suelos, tanto para usos terciarios como para usos residenciales, sobre todo en las zonas céntricas de las grandes ciudades y en la periferia, en zonas de clase alta.

Pero, pese a esta tensión, “no hay riesgo de burbuja, sino que ahora existe una presión compradora más fuerte, y los precios venían de muy abajo», comentaba hace unos días Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, en Expansión. De hecho, durante la crisis el precio del suelo urbano se ha reducido drásticamente y ahora es apenas la mitad de lo que fue en el pico del boom.

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