Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La vivienda se reactiva en el sur de Madrid

Vivimos un nuevo momento inmobiliario con una recuperación a diferentes velocidades, donde las grandes ciudades como Barcelona o Madrid lideran el avance del sector. Por su interés, reproducimos el último post del Blog «Entorno habitable».

Después de haber analizado la oferta en el norte de la capital, pongo el foco en el sur. Los datos expuestos se derivan de un estudio de Foro Consultores sobre pisos de obra nueva, tanto libres como protegidos, en los grandes desarrollos urbanísticos de la ciudad.

En total se han detectado 1.770 pisos en venta [Gráfico]. La oferta se ha reducido considerablemente (sólo 935 en el sur), los ritmos de venta se han incrementado y, con moderación, el sector inmobiliario progresa en Madrid.

Vamos a ver cuáles son estos barrios, cuánta oferta disponible hay y su nivel de consolidación. Y también algo fundamental en el planeamiento urbanístico, acercarnos al futuro posible de la ciudad, por dónde crecerá en esta zona y de qué manera. Por último, haré una breve reflexión sobre la Operación Campamento.

Nos encontramos con tres ámbitos. En primer lugar, dos ensanches ya veteranos, el de Carabanchel y el de Vallecas, a los que hay que añadir El Cañaveral, que pronto entregará sus primeras viviendas y es el primero en urbanizarse de los llamados Desarrollos del Sureste (junto con La Atalayuela, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros). Sus características son las siguientes:

Ensanche de Carabanchel

Situado al sur del popular barrio homónimo, supone el límite de la ciudad en esta zona y queda limitado por la M-40. Cuenta con una estación de Metro de la Línea 11, La Peseta, ubicada en el centro del ensanche.

De las 12.700 viviendas finalmente previstas, apenas quedan cientos por edificarse. Los pisos de protección oficial representan casi la mitad del desarrollo. Con servicios, equipamientos, cierto comercio de proximidad y una gran superficie, avanza hacia una completa consolidación. Los principales números son: 10 promociones a la venta con 148 pisos en total y precios medios de 213.073 euros (libre) y 141.054 euros (protegida).

Ensanche de Vallecas

Vallecas1 Rdal. El Bulevar-LIBRA GESTIÓN-VENDIDA

Las dimensiones de este PAU son extraordinarias, ubicándose a ambos lados de la M-45. Cuenta con tres paradas de Metro de la Línea 1, el centro comercial La Gavia y un total de 28.000 viviendas de capacidad. La ciudad deportiva del Rayo Vallecano se encuentra al oeste del ámbito.

Aproximadamente quedan 5.000 viviendas por construirse. Están en venta un total de 40 promociones con un stock de 384 pisos. Queda de media un 10% de inmuebles disponibles en cada promoción analizada, lo que significa un avance claro en el ritmo de ventas y lo que conllevará un interés en promover en la zona para satisfacer la demanda. Los precios medios ascienden a 171.637 euros en el caso de la libre y a 107.248 en vivienda de protección. Si nos centramos en protegida, es en este PAU donde el precio es el más bajo de todos los desarrollos de Madrid.

El Cañaveral

el Cañaveral

Es un nuevo desarrollo que está a punto de recibir a sus primeros vecinos. Está situado en el distrito de Vicálvaro, junto al término municipal de Coslada. Además de un Metro Ligero a lo largo de la Gran Vía del Sureste, que será un eje central de El Cañaveral y vertebrador con otros desarrollos limítrofes, se encuentra en fase de estudio una ampliación de la Línea 2 de Metro para facilitar las comunicaciones.

Se calculan un total de 14.000 viviendas en la parte este del ámbito. En la zona oeste se construirá una zona comercial y un parque industrial y logístico. [Vídeo] Los precios medios son de 151.705 euros para vivienda libre y 160.592 en protegida.

Aquí nos encontramos con una paradoja: los pisos libres tienen un precio menor que los protegidos. Esto se debe a que la vivienda protegida se fija de acuerdo con módulos que en muchos casos se han quedado desfasados con la verdadera situación del mercado. Un promotor puede hacer una reducción del precio por debajo de módulo, pero si la compra de suelo se ha hecho hace tiempo, es más que probable que entre en pérdidas. Con un total de nueve promociones y 405 viviendas en venta, la protegida representa un 80% de la oferta actual. Este nuevo barrio supone un mostrador atractivo para familias jóvenes, puesto que tiene los precios más competitivos de la capital.

Pensando en el futuro

Las cifras que se desprenden del estudio reflejan la situación actual del mercado. Evidencian síntomas de recuperación y eso es positivo. En absoluto podemos considerar que se produce una nueva burbuja y aunque el stock de pisos nuevos es de sólo 1.770, cómo es lógico será la propia demanda la que haga surgir oferta allá donde sea posible.

Me gustaría puntualizar que, a diferencia del norte donde el suelo es francamente escaso y se hace necesaria la Operación Chamartín, en el sur existen los citados Desarrollos del Sureste que tienen una capacidad futura para más de 100.000 viviendas. Es una elevada cifra que permitirá absorber el crecimiento de Madrid en esta zona durante muchos años.

Ahora bien, ¿que sucede con la Operación Campamento? Porque su ubicación es distinta, en el oeste de la capital, y a su vez cuenta con una demanda diferente y no hay oferta en esa zona. Supondría, en cualquier caso, una mejora urbana con el soterramiento de la A-5 a su paso por este desarrollo. Se hace necesario un análisis de la nueva coyuntura política municipal y su postura.

El actual concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo, en una entrevista en El Mundo ofrecía una visión conciliadora sobre los macroproyectos urbanísticos.  Si bien es cierto que en dicha entrevista se centraba más en la Operación Chamartín, cabe esperar una respuesta razonable para los terrenos de los antiguos cuarteles, que contendrán 11.000 viviendas. En cualquier caso, por supuesto el resultado no sería un Eurovegas Chino que nadie persigue. Los promotores que al final lo desarrollen se encargarán de hacerlo lo mejor posible puesto que, como es lógico, querrán que el interés en residir allí sea elevado.

El desarrollo urbanístico, tan demonizado a veces, y los dramáticos efectos de la burbuja hacen pensar en limitar la construcción de viviendas. Sin embargo, y siempre de acuerdo con los estudios, se debe pensar que si los precios van a ser los adecuados, va a existir demanda e interés inversor, se va a generar trabajo y se va a progresar.

La única conclusión que cabe extraer es que crezcamos de manera lógica, creemos empleo y riqueza para Madrid. Los nuevos políticos están en su derecho de analizar y replantear el futuro urbanístico y, después de este trabajo, buscar el equilibrio de la ciudad y de quienes la habitan como así lo esperamos.

Escrito por Jose Escolano

¿Nos están copiando en Nueva York?

Hace unas semanas, la noticia inmobiliaria en la Gran Manzana era que se están construyendo microapartamentos desde 25 m2. ¿Nos están copiando los americanos? Pues debe ser, porque en muchos desarrollos urbanos recientes, como el Ensanche de Vallecas, hace años que lo hicimos nosotros, y construimos miles de estudios y viviendas de un dormitorio. Se hicieron estudios de mercado, y todo el mundo llegó simultáneamente a la conclusión de que había una fuerte demanda de viviendas de 1 dormitorio.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿De verdad existe tanto stock de vivienda nueva en España? (II)

En el anterior post decíamos que casi el 52% del stock son viviendas  de segunda residencia  e íbamos más allá: que hay ciudades donde se ha reducido. En este post vamos a concretarlo.

Hay provincias donde se ve claramente que han reducido el stock (por encima del 10% anual) y en el  siguiente cuadro quedan reflejadas por orden de porcentaje:

Incluso algunas, como Badajoz y Navarra, necesitarán viviendas nuevas para atender a la demanda. Guadalajara se convirtió en periferia de Madrid, construyendo un número de viviendas muy por encima de su absorción natural, lo que ha provocado que sus precios hayan bajado más del 50% hasta normalizarse.

Málaga y la Comunidad de Madrid aglutinan un número elevado de viviendas nuevas sin vender, pero éstas se encuentran en su mayoría en su periferia, al ser provincias muy grandes y dispersas. Por otro lado, su crecimiento poblacional natural es capaz de absorberlas, de ahí que su stock se vaya reduciendo en un 11% anual. Esto indica que viviendas que se encuentren en estas capitales raramente bajarán de precio dada su elevada demanda.

Obviamente, en el lado opuesto también hay ciudades donde la oferta de inmuebles  sigue creciendo, como se ve en la siguiente tabla.

tabla2

Pero las provincias que de verdad tienen sobreoferta, independientemente de si reducen o aumentan su stock, son aquellas cuyo ratio nº de viviendas por habitante se encuentra por encima del 2,5%, puesto que ello conlleva una dificultad de absorción por parte de la demanda al no existir población suficiente para la compra de primera residencia (como es el caso de Toledo) o poseer en su mayoría viviendas de segunda residencia (como Castellón, Alicante o Almería). En estas provincias se  han cometido excesos inmobiliarios y se da una clara sobreoferta:

tabla3

No obstante, la mayoría  de sus inmuebles se encuentra en manos de entidades financieras y pasarán al banco malo (Sareb), por lo que se han retirado del mercado de particulares, dirigiéndose a los grandes fondos de inversión que buscan rentabilidades altas, y al tener un horizonte de venta de 15 años eliminan la prisa de la venta y  frenan la caída de precios.

Inversores extranjeros

Por otra parte, a pesar de que es posible que la demanda española de vivienda siga contraída algunos años más, no lo está la demanda mundial y los inversores extranjeros (británicos, alemanes, rusos, chinos, etc.) ven 2013 como una oportunidad para adquirir vivienda. No solo en costa con el objetivo de ubicar su residencia definitiva, a  largo plazo, sino estimando que el español tendrá que alquilar ante la imposibilidad de comprar. Por ello, se están produciendo compras de edificios para rehabilitar o inmuebles en zonas céntricas con la finalidad de explotarlos.

En 2013 muchos se preguntarán por qué no baja el piso que tiene visto en una determinada zona de la capital si la prensa y los expertos dicen que tienen que seguir bajando… la respuesta es clara, el stock en las capitales se está agotando y ya no hay prisa por vender, la demanda solvente sigue comprando. Indudablemente estamos en un año de cambios, lo que no me atrevo a decir es en qué porcentaje subirá, bajará o se estabilizará el precio de la vivienda, porque la respuesta es… depende.

 

stock de vivienda nueva
Escrito por Consuelo R de Prada

El stock de vivienda nueva en Madrid se reduce a la mitad

El stock de vivienda nueva en Madrid se reduce a la mitad. El mercado inmobiliario en Madrid capital se encuentra en un momento de cambio. Así queda reflejado en el estudio que acaba de realizar Foro Consultores. Los datos son claros. El stock de vivienda en la ciudad ha caído alrededor de un 48% desde el año 2007. La oferta en el mercado de vivienda nueva libre (no se incluye la protegida) apenas supera las 5.000 viviendas. Nada que ver con las casi 10.000 que había en 2007. Una situación que contrasta con otras zonas de España donde la oferta es abundante.

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