nuevas hipotecas
Escrito por Foro Consultores

¿Serán más caras las nuevas hipotecas?

La nueva ley hipotecaria ha entrado en vigor. En principio favorece al que pide el préstamo, ya que reduce gastos, añade transparencia y controla los desahucios. La duda viene después. El hecho de que las entidades financieras paguen casi todos los gastos, ¿repercutirá en los tipos de interés? ¿en los diferenciales? ¿Afectará a los más jóvenes? ¿Serán más caras las nuevas hipotecas? Incógnitas que se irán desgranando en los próximos meses.

De momento, nos centramos en los cambios más relevantes ¿Quién paga qué con la nueva ley?

Gastos e impuestos.- La banca hará frente los gastos de gestoría, notaria, nota simple y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) derivados del registro de la propiedad. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA. Lo puedes ver en el enlace anterior.

Por su parte, el cliente deberá pagar la tasación de la vivienda, el IVA, si es vivienda de nueva construcción o Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando se trata de vivienda usada o que ha tenido más de una transmisión.

Comisión por amortización anticipada.- En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% en los primeros cinco. En el caso de las fijas, el texto incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento.

Nueva ley hipotecaria: menos gastos para el cliente y mayor transparencia

Cliente y notario.- El notario cobra aún más protagonismo. El cliente debe acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Ejecución de la vivienda.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del capital durante la primera mitad de vida de la hipoteca. En la segunda mitad, tras el impago de 15 meses o el 7% del capital.

Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos y se regulan las hipotecas en divisas.

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Y en tal caso, ¿qué pasará con las hipotecas? La mayoría de las hipotecas no tiene recogida esta casuística, con lo que, si nos atenemos a los que se firmó en su día, si la hipoteca tiene un índice variable de Euribor más un diferencial, si aplicamos un Euribor negativo, todavía siga siendo positiva, porque es muy difícil que el Euribor supere el 0,19 que tienen como diferencial las hipotecas más baratas que se han concedido en este país al público en general.

Pero, si esto sucede, ¿nos van a pagar por prestarnos dinero? Tanto como pagarnos, no diría yo, pero no me sorprendería que alguna cuota hipotecaria se viese bonificada, porque atendiendo a lo firmado, es lo que debería ser. Si los bancos actuasen de “buena fe”, esto debería estar dentro de la normalidad. Otra cosa, es que lo hagan, y haya que esperar a que algún juez dicte una sentencia en la que obligue a bonificar las hipotecas en caso de que la suma del diferencial y del Euribor salga negativo. Tampoco nadie pensó nunca que se iba a poder acabar con las cláusulas suelo y mira tú por donde, ya no son lo que eran.

De todas formas, estamos hablando de ciencia-ficción, todavía queda mucho trecho hasta que esta situación llegue. Antes de eso, aún nos queda por ver que sigan bajando los diferenciales, o que se consolide la contratación de hipotecas a tipo fijo. Cada día vamos viendo cómo se contratan más y más hipotecas bajo esta modalidad. Y no es extraño, es una solución óptima tanto para el banco como para el cliente, tal y como están el Euribor y los diferenciales a día de hoy, ya que permite a ambas partes presupuestar a ciencia cierta, ingresos y gastos, respectivamente, a largo plazo.

Sobre todo, personalmente creo que es muy interesante para los hipotecados, ya que no es normal que el Euribor tenga los valores actuales y lo lógico es que, dentro de unos años, tenga valores similares o superiores al tipo de interés al que se están concediendo las hipotecas a tipo fijo actualmente y que los que contraten una hipoteca a tipo fijo, hoy paguen un poco más, pero dentro de un tiempo, un poco menos.

En cualquier caso, esto son apuestas, y pueden salir bien, pero pueden salir mal. Y las hipotecas a tipo fijo tienen la ventaja de que sabes cómo te va a salir la jugada, y puede que contratarla a tipo variable sea una apuesta mejor o peor, he ahí el quid de la cuestión.

Escrito por Consuelo R de Prada

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