ventajas y desventajas de los pisos de bancos
Escrito por Foro Consultores

Ventajas y desventajas de comprar pisos de entidades financieras

Comprar un piso de una entidad financiera puede ser más barato y tener mejor financiación. Pero, también tiene sus pros. Te contamos ventajas y desventajas de los pisos de bancos en nuestra colaboración en Fotocasa.

 

Durante la crisis, la oferta de viviendas procedente de entidades financieras por impagos fue elevada. Había auténticas gangas. Pero en estos momentos, «la oferta es escasa, especialmente en aquellas ciudades donde el mercado se está revitalizando de nuevo», comenta Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores. Eso no quita, que todavía haya zonas donde se edificó en exceso y donde la demanda no se correspondía con el interés constructor. Generalmente están en áreas alejadas.

 

Una de las grandes ventajas es la financiación, además del precio. A cambio la información que se tiene sobre la vivienda, a veces, es escasa. Y  otro punto relevante, cuidado con las comunidades de vecinos. Comprobar que todos los pagos están al día. Puedes leer toda la información en el blog de Fotocasa.

 

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Pisos de bancos: ventajas y desventajas

 

Imagen principal: foroprovivienda.com 

 

 

pisos más baratos de Madrid
Escrito por Foro Consultores

Distrito de Villaverde, los pisos más baratos de Madrid

Villaverde cuenta con los pisos más baratos de Madrid. Pero la reactivación también ha llegado a esta zona. La clave de este distrito es que es un mercado local con demanda, en buena parte, de gente del barrio. Además, la actividad se deriva de que tiene suelo finalista disponible y el producto que sale al mercado se ajusta al precio que los compradores pueden pagar.

Hay suelo y además hay demanda, las claves de este movimiento. Y el promotor, igualmente, está adaptando su producto a un segmento de mercado modesto. Esto indica que se están haciendo viviendas nuevas de calidad y precio ajustado porque parten de un terreno asequible.

El mejor ejemplo de esta gran actividad inmobiliaria es el nacimiento de un nuevo ámbito, Parque Central de Ingenieros , donde ya se levantan los primeros centenares de pisos de los casi 2.000 que albergará.

El análisis de este distrito y las promociones en marcha las puedes ver en el suplemento de El Mundo-Su Vivienda. Expertos del sector, entre ellos Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, cuentan las claves del mercado.

 

 

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Imagen: @i_ortizdeandres

Escrito por Consuelo R de Prada

La vuelta a los tres dormitorios

Durante muchos años, la vivienda tipo en España era un piso de tres dormitorios para residencia habitual, otra cosa bien distinta era el apartamento en la playa. El boom inmobiliario cambió este concepto de manera sustancial. Los precios se dispararon y los promotores optaron por viviendas más pequeñas. No es que los compradores quisieran vivir en espacios más reducidos, el problema fue que los precios se dispararon y adquirir pisos más pequeños era la única forma de ser propietario.

Los datos, por ejemplo en Madrid, llegaron a ser sorprendente y los estudios, impensables hasta entonces, tuvieron especial protagonismo. Incluso aún quedan pendientes de vender en algunas promociones. En 2006, los estudios suponían un 8% del total de viviendas nuevas frente al 1% de 2000, Y los apartamentos, llegaron a alcanzar el 39% de la programación. Y otro dato, en el año 2000, el 43% de las viviendas nuevas eran de tres dormitorios, cifra que fue bajando hasta el 14% en 2007. Ahora, en las nuevas promociones esta tipología vuelve a cobrar el protagonismo perdido.

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La tabla anterior nos muestra la evolución desde 1997 hasta 2012 en la ciudad de Madrid, pero ya se están produciendo cambios. En actualidad, según hemos constatado en el estudio realizado en los Paus y nuevos desarrollos urbanísticos de la capital, donde se concentra la mayor parte de promociones nuevas, la producción de tipologías de dos y tres dormitorios representan el 67% de la programación total, en el caso de vivienda libre. Si hablamos de protegida, el porcentaje asciende al 87% y las viviendas de tres dormitorios superan el 50%. Esto indica la vuelta a la promoción de casas más amplias, unido a unos precios más asequibles, que es lo que busca el comprador.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Qué pisos venden las entidades financieras?

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La oferta inmobiliaria de las entidades financieras está cambiando y se va reduciendo: el número de inmuebles que salen de los bancos ya es superior a los que entran.

Pero en esto, también hay dos velocidades: las entidades financieras que comenzaron antes a comercializar sus inmuebles, ya tienen pocos pisos en su cartera, mientras que hay otras que aún les queda un trecho por delante.

Estrategia.- Al principio de la crisis, las entidades más activas sacaron dos tipos de productos al mercado. Por un lado, la vivienda usada procedentes de impagos de particulares que generalmente estaban ubicadas en barrios más deteriorados y golpeados por la crisis. Eran pisos baratos, pequeños y antiguos. Por otro lado, y a la vez, las promociones de obra nueva de buena calidad, bien ubicadas y a buenos precios.

Ahora, la vivienda nueva terminada bien ubicada ya no está en el mercado, aunque sigue habiendo promociones en otras zonas que, aunque no tengan una ubicación de primera, son viviendas nuevas. Respecto a la usada, ya se ha vendido lo más barato y ahora sigue habiendo pisos, pero ha subido ligeramente la calidad y los valores medios.

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Un ejemplo, en Madrid la media de los pisos de segunda mano procedentes de impagos ronda los 120.000 euros o más, un precio superior al de hace unos años. Son más amplios y están en barrios menos deteriorados que han tenido más músculo financiero para aguantar, pero como la crisis está durando mucho, al final también se han visto afectados. Esto indica que ahora quedan los pisos que podríamos denominar intermedios: sigue habiendo ‘chollos’, pero no como al principio de la crisis, cuando el volumen de viviendas era mayor.

2015.- La banca seguirá siendo una de las voces cantantes en el mercado de la vivienda y los fondos se han convertido en sus compañeros de negocio tras hacerse con sus ‘servicers’.

Pero hay otra batalla que deben librar las entidades financieras: el suelo. Aquí también hay dos velocidades: el suelo finalista bien ubicado comienza a tirar, ya hay interés por parte de inversores dispuestos a promover, pero siempre bajo el lema de localización, localización, localización… y financiación: en el centro de grandes ciudades como Madrid y Barcelona o en la Costa del Sol, donde el ajuste se ha completado. El problema radica en el suelo no urbanizable que, de momento, tiene una salida más complicada.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: ¿ha llegado el momento de invertir?

La crisis, sobre todo cuando se prolonga en el tiempo, cambia la perspectiva de la mayoría de los inversores. Y algo que era un valor perfecto, se convierte de la noche a la mañana en el peor activo donde invertir.

Eso es lo que ha pasado con el mercado de la vivienda. Siempre fue el activo preferido de buena parte de los españoles, pero la crisis nos ha traído muchas sorpresas ¿En qué punto estamos ahora? y ¿sigue siendo la vivienda un valor refugio?

Creemos que sí por varias razones. Por un lado, la rentabilidad de los depósitos y otros activos del mercado está bajo mínimos (por debajo del 2%), especialmente tras la última bajada del precio del dinero. Eso indica que la vivienda vuelve a estar en el punto de mira de los inversores, sólo hay que ver las diferentes operaciones que se están realizando en el mercado. Para algunas empresas la vivienda se está convirtiendo en un valor refugio, sacando rentabilidad vía alquiler o esperando la revalorización futura.

Y por otro lado, los precios están prácticamente en mínimos y las diferentes estadísticas ya muestran descensos cada vez menores y en algunos casos, leves repuntes, esto indica que estamos tocando suelo por lo que al precio de la vivienda se refiere. Aunque para los entusiastas, esto no supone que de pronto vaya a producirse un rebote de precios con grandes plusvalías. Las cosas irán piano a piano, que es lo mejor en éste y en otros mercados y, lo más importante, ahora se pueden conseguir viviendas a precios muy atractivos.

Obviamente, todo tiene sus pros y contras. En el lado positivo de la balanza está claro que, aunque puede perder se recupera y, además, es un elemento tangible frente a otros activos financieros. A esto se unen los bajos precios. Respecto a los inconvenientes, en estos momentos todavía falta financiación en el mercado y el Gobierno ha empeorado la fiscalidad, algo que no ayuda a este sector.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Si hay tanta sobreoferta y los precios van a seguir bajando, ¿por qué los bancos inician obras?

¿Por qué los bancos inician obras y empiezan a vender sobre plano?  A primera vista no parece tener mucho sentido que las principales entidades financieras del país estén empezando a sacar sus suelos al mercado. Y con sacarlos no me refiero a intentar venderlos, pues ese ha sido su objetivo desde que se los adjudicaron, sino a convertirlos en un activo líquido y ello significa ponerle ladrillos encima para que realmente sean “vendibles” a los compradores potenciales.

¿Por qué, si hay tanto stock como se dice y los precios van a seguir bajando, se arriesgan a construir? La respuesta es sencilla, pero sólo para el que de verdad quiera entenderla. Existen segmentos de población que se resisten a creer que en algunas zonas de España no van a bajar más los precios, y no van a bajar más porque ya hay gente que compra al nivel actual, así que ¿para qué seguir devaluando el patrimonio?

Stock liquidado.- Las entidades financieras sanas y no intervenidas han liquidado prácticamente su stock “bueno”, el “deseable”, el ubicado en zonas demandadas, con distribuciones funcionales, con el número de dormitorios necesarios para una familia estándar española y con una antigüedad adecuada o de obra nueva.

También ha vendido el stock de viviendas viejas que necesitaban unas reformas integrales, casi había que construirlo desde el principio, pero bien ubicados, de nuevo la ubicación (siempre la ubicación). Como dicen en Londres, existen tres variables que dan valor a un inmueble, primero location, segundo location y tercero locationEn ciudades grandes, con un alto número de servicios, infraestructuras, accesos… todo el mundo quiere lo mismo, antes la clase media no podía acceder a estos inmuebles y en cuanto ha podido lo ha hecho.

¿Dónde están las chollo ofertas que anuncian los portales inmobiliarios? El otro día vi en un portal inmobiliario: 23 viviendas grandes por debajo de los 100.000 €, ¿y qué fallaba? La localización, por supuesto ¿Por qué no hay pisos así en las grandes ciudades?  Porque se estaría tirando el precio, porque habría cola para comprarlos y enseguida se les subiría el precio, esos pisos ya se han vendido a un precio superior, lo que queda es lo que nadie quiere en zonas devaluadas. Esos inmuebles no es que todavía tengan recorrido de bajada, es que en algunos casos compensa más derribarlos o regalarlos. Y si no, démosle tiempo al tiempo.

Los nuevos promotores.- El siguiente paso en el proceso de liquidación y “desenladrillamiento” de los bancos es acometer los suelos. Apenas hay promotores para comprar suelos (aunque algunos quedan) por lo que los bancos se convierten en promotores y, aunque el suelo valiese cero, NUNCA podrían vender por debajo de precio de coste. Esto es, tienen que salir los números para pagar licencias, proyectos, mano obra de construcción, etc. Si el precio de venta resultante sale caro para ese mercado, simplemente no se acometerá el proyecto, se quedará como activo pasivo durante muchos años, pues no olvidemos que las entidades han tenido que provisionar en un alto porcentaje y ya no hay prisa por vender.

¿Cuáles son los suelos por los que están empezando? Por los que se puede vender en las grandes ciudades, lógico ¿Y se están vendiendo esas nuevas obras? Todo depende del precio, pero en la mayoría de los casos sí se están vendiendo, porque para la vivienda ubicada en buena zona SIEMPRE hay demanda. Ya se han sacado al mercado y vendido “la joyas de la corona”, los suelos y edificios ubicados en el barrio de Salamanca, lo que queda por salir tiene demanda esperando.

¿Y qué pasa con los pisos de LA SAREB? ¿Y sus suelos? Eso lo veremos en otro post.

Escrito por Jose Escolano

¿Nos están copiando en Nueva York?

Hace unas semanas, la noticia inmobiliaria en la Gran Manzana era que se están construyendo microapartamentos desde 25 m2. ¿Nos están copiando los americanos? Pues debe ser, porque en muchos desarrollos urbanos recientes, como el Ensanche de Vallecas, hace años que lo hicimos nosotros, y construimos miles de estudios y viviendas de un dormitorio. Se hicieron estudios de mercado, y todo el mundo llegó simultáneamente a la conclusión de que había una fuerte demanda de viviendas de 1 dormitorio.

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Escrito por Rubén Cózar

De vuelta al producto de toda la vida

Todo vuelve a la normalidad, simplemente es cuestión de tiempo. En vivienda, el producto estrella de los españoles era un piso amplia con tres dormitorios. Pero llegó el boom inmobiliario de principios de este siglo y todo cambió. De pronto, comenzaron a construirse viviendas mucho más pequeñas. Y si en 1997,  en Madrid, el 35% de las viviendas que se iniciaban tenían tres dormitorios, 10 años después, la cifra descendió al 14%. En 2011, sin embargo, ya se atisban cambios hacia la vivienda más grande.

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