vivienda para invertir
Escrito por Foro Consultores

La vivienda para invertir: pasos para obtener la máxima rentabilidad

La vivienda vuelve a ser valor refugio. La alta rentabilidad de los alquileres frente a otros productos financieros es una de las claves. A esto se une los  atractivos precios de la vivienda tras la crisis. Pero no todo vale. La vivienda para invertir tiene que tener una serie de características, si queremos obtener la máxima rentabilidad.

Las vivienda céntricas con demandas sostenida  son las mejores.  “Lo ideal es que tenga continuidad en el alquiler para evitar demasiados tiempos vacíos”, declara Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores.

Respecto a los precios, hay que hacer cuentas. “Debe ser una oportunidad”, según Cózar. Esto significa que, aunque sea necesario hacer reformas para mejorar el producto, “al final el precio esté ajustado y se obtenga rentabilidad”.

La rentabilidad actual del alquiler está entre el 4% y 6 %, según los expertos del sector, si bien en ciudades como Madrid y Barcelona supera con creces esta cifra.

Tienes toda la información en el reportaje de pisos.com  «Cómo es las vivienda que busca el inversor»

 

ACCEDE A LA NOTICIA EN PISOS.COM

el crowdfunding
Escrito por Foro Consultores

El crowdfunding, pros y contras de este tipo de inversión

El Crowdfunding está de moda. Aunque en sus comienzos se centraba en el mecenazgo, ahora ha llegado al mercado inmobiliario. Es una alternativa de inversión en la que se puede participar con poco dinero e invertir en un solo activo. Pero todo tiene su reverso. No hay una legislación específica, ante lo cual hay que conocer la fiabilidad de la empresa, de sus gestores, las protecciones y garantías que proporcionan al comprador y cómo desinvertir.

Leer más
rentabilidad alquiler vivienda
Escrito por Foro Consultores

Comprar para alquilar: no vale todo

La vivienda vuelve a ser un valor refugio y comprar para alquilar, una buena opción. Los precios de los alquileres se disparan. Los jóvenes, por necesidad o por convencimiento, prefieren vivir  en alquiler.  A su vez, los precios de la vivienda comienzan a tirar, pero estamos lejos de los años del boom.

Una vivienda de segunda mano resulta, hoy en día, 100.000 euros más barato que hace diez años.  Según datos de Fotocasa, el precio de la vivienda de segunda mano se ha abaratado una media de 103.294 euros en los últimos diez años. En abril 2007, un piso medio usado de 80 metros costaba 236.174 euros (2.952 euros el metro cuadrado), mientras que en febrero de 2017 se sitúa en 132.880 (1.661 euros el metro cuadrado). Esta reducción equivale a una caída del 43,7%.

Pero obviamente, no todo vale. Ojo con la ubicación, la tipología, el estado de la vivienda y analizar cuál es la demanda potencial. Toda la información la puedes leer en nuestra colaboración en INVERTIA

 

 

ACCEDE A LA NOTICIA EN INVERTIA

 

 

 

 

Nulidad de las claúsulas suelo
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

¿Cómo se calcula el valor del suelo?

Cuantas veces habremos escuchado que la vivienda tiene un precio elevado (sobre todo en momentos del boom inmobiliario) por culpa de que el suelo es caro. ¿Pero, esto es así? Recuerdo las palabras de un gran experto urbanístico, Ricardo Santos Díez, que me dio clase en la universidad. Él nos decía que la vivienda no es cara porque lo sea el suelo, «la vivienda es cara porque es cara». Tal afirmación, que parece una reducción al absurdo, encierra una gran dosis de verdad. Es cierto que parece depender del enfoque que le demos, si desde el punto de vista del producto inicial (suelo) o del producto final (vivienda).

En el mercado inmobiliario el suelo es un factor atípico, porque es único e irrepetible, y vale en función de su uso final, de su situación, expectativas, etc. Si pensamos en la fabricación de un coche, por ejemplo, los materiales tienen un valor en el mercado y se usan normalmente en otras industrias, son materias primas que se pueden producir en muchos sitios. Incluso la planta de producción se puede trasladar a otro país para reducir costes. El suelo no se puede trasladar, y el que está en un lado de una calle, respecto del que esté a 100 metros puede variar considerablemente su valor. Y la afirmación de este gran profesor se entiende en cuanto a que si el producto final no tiene interés (pensemos en urbanizaciones ahora desiertas) el suelo no vale más que lo que pueda producir como rústico.

En las ciudades, considerando el núcleo urbano más consolidado, evidentemente el suelo es escaso, y hay que recurrir para hacer viviendas, en numerosos casos, a la rehabilitación o al cambio de uso del edificio. Pero el valor que se va a pagar está lógicamente relacionado con el valor de la vivienda en esa ciudad, en esa ubicación. La vivienda de obra nueva valdrá más que la de segunda mano, pero con un límite. Ese límite lo fija el precio de la vivienda ya construida, considerando su depreciación y coste de reforma, todo ello incrementado en un moderado porcentaje que es el que aprecia el valor la de obra nueva. Luego, siempre el límite es el valor de la vivienda.

aerea_urbanizacion

Vamos a analizar a grandes rasgos cómo se determina el precio del suelo en una urbanización de reciente construcción. Concretamos en el caso de una parcela, en un ámbito ya urbanizado, donde el promotor está valorando invertir y construir viviendas. ¿Cuánto podría pagar para que la inversión sea viable?

  • En primer lugar, el suelo tiene una calificación definida por el planeamiento municipal, es decir, habrá parcelas para viviendas (unifamiliares, bloques de pisos), otras para comercios, oficinas, equipamientos, etc. Por lo tanto, lo que se puede hacer en una parcela se sabe de antemano por el promotor. Todo queda definido urbanísticamente, alturas, ocupación máxima de la parcela, edificabilidad, etc. La edificabilidad neta son los metros cuadrados que se pueden construir por metro cuadrado de suelo.
  • El promotor, una vez que conoce lo que se puede construir en ese suelo, debe hacer un exhaustivo estudio de mercado. Es realmente una piedra angular de la viabilidad de su negocio. Conocer el valor de venta de las viviendas. Se hará un estudio comparativo en el entorno, debe conocer cuál es el precio de mercado de las viviendas que se están comercializando en el ámbito. Y cuál es su ritmo de ventas, calidades, demanda, tamaño y número de dormitorios, para así ajustarse al máximo a lo que busca el comprador, tanto en precio como en características.
  • La promotora debe asumir el coste de construcción del edificio.
  • Pero todo el proceso conlleva además una serie de gastos, impuestos, honorarios profesionales, seguros, costes de comercialización, de escrituración y registro, etc.
  • Por último, el beneficio que pretende obtener el empresario. Un valor muy común en el sector inmobiliario, es del 20% de la inversión realizada. Piense el lector, que no es una operación que se realiza en un año. Se debe comprar el suelo, construir y vender la promoción. Y asumir el riesgo.

construccion 2

Con estas variables, el promotor hará el siguiente cálculo. Al valor de venta previsto de todas las viviendas construidas, le restará el coste de construcción, los gastos y el beneficio y le dará una cantidad. Ese es el límite de lo que debe pagar por el suelo.

Ejemplo: En un nuevo desarrollo las viviendas tienen un precio de 3.000 euros por metro cuadrado. Estimando unos costes de construcción de 700 euros por metro, unos gastos del 30% sobre el valor del suelo más el valor de construcción y un beneficio del 20% sobre la inversión, el valor del suelo (dado por una ecuación) sería aproximadamente 1.200 €/metro cuadrado construido. Si se trata de una parcela de 2.000 metros cuadrados de suelo, en la que se puede edificar 2.500 metros cuadrados (edificabilidad 1,25), el precio sería el resultado de multiplicar 2.500 por 1.200. Luego tendríamos 3 millones de euros de valor de suelo.

Estos son los números iniciales que deben hacerse. Evidentemente es una simplificación. Como conclusión, obtenemos que el valor del suelo viene determinado por lo que puede construirse, y por lo que vale en esa ubicación la vivienda. El precio de la vivienda es el que manda.

[twitter_follow username=»@i_ortizdeandres» language=»en»]

[twitter_follow username=»@foroprovivienda» language=»en»]

 

[twitter style=»horizontal» text=»¿Cómo se calcula el valor del suelo? Post de @i_ortizdeandres vía @foroprovivienda  » float=»left»]

hipotecas tipo fijo
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Socimis, una alternativa para invertir en ladrillo

Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han protagonizado grandes inversiones en los últimos meses y se han convertido en protagonistas del sector inmobiliario. En este post pretendemos acercar al lector cuestiones básicas sobre las Socimis, exponer las existentes y valorar la alternativa entre invertir en vivienda de manera tradicional o en este tipo de sociedades.

¿Cómo surgen las Socimis?

Las Socimis tienen su inicio en la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Sin embargo no se daban las condiciones propicias para su despegue. En ese momento quedaban sometidas a un tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. Es cierto que las personas físicas evitaban una doble imposición al tener exención de los dividendos arrojados por dichas sociedades. Pero los inversores extranjeros no encontraban similitud con los exitosos REIT (Real Estate Investment Trust) nacidos en 1960 en Estados Unidos, e implantados en países de nuestro entorno como Francia, Alemania, Inglaterra e Italia. Los REIT tributan al 0% sobre sus beneficios, y esta diferencia con la tributación española les podía implicar una doble imposición. Además la crisis era un obstáculo más a la inversión.

El cambio necesario y solicitado para que fuesen asimiladas a los REIT llega con la Ley 16/2012 de 27 de diciembre de Medidas Tributarias. A partir de entonces, las Socimis quedan sometidas a un tipo impositivo del 0%, cambio fundamental sin duda, acompañado de otras medidas como reducción de requisitos de capital social y número mínimo de activos y mayor posibilidad de endeudamiento, entre otras.

Características principales:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Cotizar en el mercado regulado español o europeo.
  • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
  • Deberán invertir, al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana, destinados al arrendamiento, adquiridos en plena propiedad y/o participaciones en el capital de otras Socimis.
  • El 80% de los ingresos del período deberá provenir (excluidas determinadas rentas) del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años si han sido adquiridos y siete si han sido promovidos por la Socimi.

Distribución de dividendos, en la forma siguiente:

  • El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en otras Socimis.
  • El 80% de los beneficios de ordinarios.
  • El 50% de los beneficios derivados de la trasmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en el plazo de tres años en otros inmuebles o participaciones.

Tributación

  • Que la tributación de las Socimis sea un 0%, no conlleva que no tenga impuestos. La distribución de dividendos que acabamos de ver, se traslada al inversor, y según sus características, la obligación de tributación. Es decir evitamos la anteriormente expuesta doble imposición. En líneas generales, una persona física tributará en el IRPF como rentas de ahorro y una persona jurídica residente en el Impuesto de Sociedades.

En España las Socimis existentes en este momento son siete. Se calcula que en el plazo de un año al menos 15 nuevas saldrán a bolsa. De las siete existentes, Entrecampos, Mercal y Promorent cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Merlin Properties, Hispania, Axia y Lar España cotizan en el Mercado Continuo. Algunos de los fondos de inversión de referencia de las Socimis están sujetos a la norma 401k, que les exige cotizar en un mercado oficial, y esto las obliga a situarse en el Continuo, puesto que el MAB sólo es un mercado regulado. La capitalización bursátil de estas sociedades ronda los 3.000 millones de euros.

Una duda que le puede surgir al lector: ¿qué es más aconsejable, invertir en una Socimi o en vivienda para alquilarla? Esta pregunta se la hace Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores a José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y coautor con la periodista Susana Burgos del libro «Vuelve, ladrillo, vuelve», que acaba de publicarse. La respuesta a esta pregunta, además de un análisis del mercado, en el siguiente vídeo de El Confidencial:

Las Socimis han entrado en escena dinamizando el sector y protagonizando grandes inversiones, cosa que seguirán haciendo en el futuro. En mi opinión potenciarán la tendencia al alquiler residencial en nuestro país, tan necesaria y contraria a la idiosincrasia del español que entre sus grandes aspiraciones está la de tener una vivienda en propiedad, obviando en muchos casos otras formas de ahorro. Suponen una alternativa de inversión inmobiliaria con la ventaja de la liquidez, que dará mayor flexibilidad al inversor y muchas de las Socimis gozarán de una buena aceptación.

[twitter_follow username=»@i_ortizdeandres» language=»en»]

[twitter_follow username=»@foroprovivienda» language=»en»]

 

[twitter style=»horizontal» text=»Socimis, una alternativa para invertir en ladrillo Post de @i_ortizdeandres vía @foroprovivienda  » float=»left»]

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: ¿sigue siendo un valor refugio?

Comienza una nueva edición del Salón Inmobiliario (SIMA) del 24 al 26 de octubre con una amplia oferta de viviendas de primera y segunda residencia. Un buen escaparate para el comprador, ya sea como inversión o adquisición de vivienda habitual.

Durante años, la vivienda siempre fue un valor refugio para los españoles, nadie pensaba que podían bajar los precios. La situación económica nos ha llevado a situaciones desconocidas y pasamos de considerarla como el mejor valor refugio a casi un activo vilipendiado.

Ahora vuelve de nuevo a situarse con una buena perspectiva y en el punto de mira de los inversores, con rentabilidades en alquiler por encima de los depósitos. A esto se une que los precios están en niveles mínimos y, tal vez, ha llegado el momento de comprar en algunas zonas. Esto indica que tras años de bajadas, algo que ha demostrado la crisis, no es menos cierto que los precios suelen recuperarse.

Pros y contras.- Pero ni antes era tan malo, ni ahora tan bueno. En el lado positivo de la balanza está claro que puede perder pero se recupera y, además, es un elemento tangible frente a otros activos financieros. Y para algunas empresas, la vivienda se está convirtiendo en un valor refugio, sacando rentabilidad vía alquiler o esperando la revalorización futura.

Incluso la inversión extranjera en inmuebles en España superará en 2014 los 7.000 millones de euros, una situación que no se producía desde 2003 y que supone el doble de lo contabilizado 2009, según los datos del informe «sociedades inmobiliarias» publicado por DBK.

En el lado opuesto, todavía falta más liquidez en el mercado, si bien es cierto que la situación está cambiando y ya se atisban mejores ofertas hipotecarias para los compradores. Y el Gobierno tampoco ayuda con el empeoramiento de la fiscalidad.

Dicho esto, en toda cartera de inversión que se precie debe haber un equilibrio entre la inversión inmobiliaria y la inversión en productos financieros.

Escrito por Consuelo R de Prada

Socimis: preparados…listos…YA!!!

Se ha dado el pistoletazo de salida a la carrera para poner definitivamente en marcha este vehículo de inversión inmobiliaria que cuenta con un atractivo régimen fiscal.

A finales de 2013 ya arrancaron las tres primeras: Unibail-Rodamco, Entrecampos Cuatro y Promorent. El año 2014 ha comenzado con fuerza y la última en salir a bolsa ha sido la Socimi de Grupo Lar. Además, para los próximos meses se preparan ambiciosas estrategias:

  • Amancio Ortega con la conversión de Pontegadea.
  • Altius
  • Lazora con Hispania
  • Tree Inversiones

Y no olvidemos tampoco otros nombres ilustres como Koplowitz, Florentino Pérez o la familia del Pino que también proyectan su Socimi. Todo indica que por fin llegó su momento y estas sociedades arrastrarán positivamente al sector inmobiliario en todas sus vertientes, inyectando liquidez y engrasando unas máquinas que estaban totalmente oxidadas.

La realidad es que los grandes inversores y tenedores de inmuebles han detectado que es el momento de dar luz verde y poner en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) parte de su patrimonio inmobiliario y ampliarlo con la venta de sus acciones.

Salir el primero al parecer no ha sido considerado como la mejor opción, por eso ha habido titubeos, anuncios, anticipos de estrategias… Pero ahora los grandes participantes han visto el momento, han analizado a los que han tomado más riesgos anticipándose y han aprovechado su experiencia y aún así se ven con posibilidad de “golpear dos veces”, por seguir estando en el grupo de cabeza.

Se aprecian proyectos muy atractivos para los inversores, con acciones de comunicación en revistas y periódicos especializados, tanto on como off line y otras estrategias en los canales de comunicación mediante marketing directo.

Aconsejo estar alerta para aquellos que les guste este tipo de inversiones, ya que los rendimientos estimados serán altos, además para aquellos que busquen producto para alquilar, ya sea vivienda, locales u oficinas, las socimis podrán a disposición del mercado a precios muy asequibles.

Como dice el eslogan de uno de ellos  “alquilamos viviendas en el centro de Madrid a precios de Vallecas”

Escrito por Consuelo R de Prada

Las Socimis comienzan su andadura

Hace unos meses hablábamos en nuestro blog sobre las Socimis y cómo invertir en ellas. En este momento ya han iniciado su andadura. Es más, alguna de ellas ya ha comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y a lo largo del mes de diciembre nuevas sociedades entrarán en este mercado.

Estas sociedades, al igual que los fondos de inversión, han visto que ha llegado el momento de operar en el mercado inmobiliario porque las oportunidades están aquí.  Además, la nueva regulación de estos instrumentos financieros los hace más transparentes. Es precisamente la obligatoriedad de repartir dividendo entre sus accionistas y la transparencia, los aspectos más valorados.

Las Socimis aportarán, además de transparencia, liquidez y garantías de información para los inversores y cuentan con un atractivo indudable que pudiera llegar a producir un 30% más de liquidez a repartir entre los inversores.

Pero, qué son las Socimis y cómo puedo entrar en ellas? Son sociedades anónimas centradas en la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se caracterizan por un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de exigir el reparto vía dividendo de la casi totalidad de las rentas generadas.

Cualquier inversor puede comprar acciones de estas sociedades, ya que cotizan en el MAB, un mercado regulado que proporciona mayor seguridad. Además, las Socimis deben cumplir una serie de requisitos que ya comentamos en nuestro anterior post y que puedes ver en este enlace.

Parece que el mercado comienza a moverse influido por las mejores expectativas económicas y ya se sabe «piano piano, si va lontano»

Escrito por Luis Corral

¿Estamos tocando fondo?

Las cifras macro está claro que ya acompañan en la economía española, aunque es cierto que esa entrada de dinero aún no se ve en la microeconomía, pero no olvidemos que dinero llama a dinero.

La inversión extranjera está llegando a España, sólo hay que ver las noticias ¿A qué se debe ese interés de los fondos e inversores extranjeros por entrar? Mi percepción es que el suelo ya está aquí y además en este mercado se da una curiosa paradoja: todo el mundo vende a la vez, pero todo el mundo compra también a la vez y en ese momento estamos: el de la compra.

Ese desembarco de fondos comprando carteras en España, significa que esperan ganar dinero, dado que su modelo de gestión es así y tienen que obtener rentabilidad.

Ademas,  hay otros signos que indican que algo está cambiando. Existen zonas donde ya no hay vivienda nueva y se empieza a construir. Las entidades financieras sanas y no intervenidas han liquidado casi todos los activos terminados, nuevos y usados, y si no lo han hecho lo están haciendo a través de sus plataformas que acaban de vender o tienen en venta. Lo que les queda son los activos con obra por terminar, los suelos y los préstamos “vivos” dados a los promotores, fundamentalmente a través de sucesivas refinanciaciones.

Además está la Sareb, otro gran actor del mercado, cuya misión también es rentabilizar sus activos y eso intentará hacer a medio y largo plazo. Y todo esto se está consiguiendo sin financiación, cuando de verdad esa entrada de dinero comience a llegar a las empresas y a los consumidores, el cambio será definitivo.

Escrito por Consuelo R de Prada

Las SOCIMIs para todos

En los últimos meses se habla mucho de las SOCIMIs, pero tal vez te preguntes ¿qué son y cómo puedo invertir en ellas? Como definición son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, inspiradas en los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. En definitiva, un instrumento de inversión que ya existía pero que a finales de 2012 el Gobierno decidió dinamizarlo y en el que pueden entrar particulares.

Leer más
1 2

Esta web utiliza cookies propias y de terceros con el fin de facilitarle la navegación y analizar el uso de ésta. Al continuar navegando entendemos que acepta nuestra política de cookies. Puede cambiar la configuración de las cookies en cualquier momento.   ACEPTAR