política de vivienda y nuevo Gobierno
Escrito por Foro Consultores

La política de vivienda en el nuevo Gobierno

Política de vivienda y nuevo Gobierno. Un binomio que marca la atención del sector y está en el punto de mira. Tenemos nuevo Gobierno y también ministro de Fomento, José Luis Ábalos, del que dependerán las políticas de vivienda y construcción. En la actualidad ya hay un  Plan de Vivienda para el periodo 2018-2021aprobado por el Gobierno del PP. Principalmente dedicado a las ayudas para el alquiler, la compra y la rehabilitación.  Pero, ¿cuáles serán las nuevas actuaciones?

Varios expertos del sector inmobiliario analizan para Idealista/News los deberes para el nuevo ministro que tiene bajo su responsabilidad las políticas de vivienda. Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores ,“sería aconsejable que el Gobierno hiciera una transformación en la política estatal de vivienda protegida, de forma que estuviera enfocada al uso, es decir al alquiler, más que a la propiedad»

El nuevo urbanismo y el futuro de las ciudades es muy importante también. En este punto, Corral aboga por influir en el resto de Administraciones para agilizar y abaratar los tiempos. Ya que toda demora se traslada al precio final y el que lo paga es el comprador.

Las medidas fiscales pueden ser otro aliciente, ponderando el alquiler ante la compra. Y todo con un objetivo, evitar los errores del futuro.

 

 La opinión y la lista de deseos de los expertos la puedes leer en el reportaje de Idealista

 

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Escrito por Consuelo R de Prada

Las Socimis comienzan su andadura

Hace unos meses hablábamos en nuestro blog sobre las Socimis y cómo invertir en ellas. En este momento ya han iniciado su andadura. Es más, alguna de ellas ya ha comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y a lo largo del mes de diciembre nuevas sociedades entrarán en este mercado.

Estas sociedades, al igual que los fondos de inversión, han visto que ha llegado el momento de operar en el mercado inmobiliario porque las oportunidades están aquí.  Además, la nueva regulación de estos instrumentos financieros los hace más transparentes. Es precisamente la obligatoriedad de repartir dividendo entre sus accionistas y la transparencia, los aspectos más valorados.

Las Socimis aportarán, además de transparencia, liquidez y garantías de información para los inversores y cuentan con un atractivo indudable que pudiera llegar a producir un 30% más de liquidez a repartir entre los inversores.

Pero, qué son las Socimis y cómo puedo entrar en ellas? Son sociedades anónimas centradas en la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se caracterizan por un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de exigir el reparto vía dividendo de la casi totalidad de las rentas generadas.

Cualquier inversor puede comprar acciones de estas sociedades, ya que cotizan en el MAB, un mercado regulado que proporciona mayor seguridad. Además, las Socimis deben cumplir una serie de requisitos que ya comentamos en nuestro anterior post y que puedes ver en este enlace.

Parece que el mercado comienza a moverse influido por las mejores expectativas económicas y ya se sabe «piano piano, si va lontano»

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué España no es Japón? (I)

No dejo de leer en los foros que la crisis inmobiliaria en España va a ser como la de Japón y no dejarán de caer los precios de las viviendas en 20 años por lo menos. Bien, yo discrepo y expondré mis argumentos. En este primer post, analizaré algunas singularidades para entender dos economías distintas y en el siguiente, entraré en otros aspectos estructurales españoles que, para bien o para mal, nos hacen diferentes.

Como punto de partida: la demanda de viviendas en Japón, en términos proporcionales, nunca ha sido ni será como en España, por lo que la recuperación tampoco podrá ser la misma.

¿Qué pasó en Japón? La burbuja financiera e inmobiliaria de Japón no tiene nada que ver con la española. Allí fueron los bancos, a raíz de un alza en la oferta monetaria debido a los bajos intereses, los que compraron tierras para ponerlas como garantías y hacerse con acciones bursátiles. Las entidades financieras dirigían las empresas. Durante cinco años de compras compulsivas de acciones y bienes inmuebles y ante el riesgo de una inflación, el Banco Central de Japón volvió a subir los intereses del 2,5% al 6% lo que provocó un “crash” y la venta apremiante de acciones con la consecuente pérdida de valor. Se pusieron en venta los bienes inmuebles pero éstos nunca habían tenido demanda real.

¿Qué ha pasado aquí? En España, la burbuja se creó por la compra especulativa de particulares pero también por gente que compró inmuebles para vivir y sigue haciéndolo, esa gente no ha perdido dinero hasta que realmente el activo se venda y no tienen intención. Una cosa es el valor contable y otra el valor real y no hay pérdida hasta que no haya transacción.

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Las entidades financieras en Japón quebraron, el Gobierno no pudo rescatarlas e incluso quebró el Banco de Crédito a Largo plazo, un banco semigubernamental. En España los bancos no han quebrado con todo lo que ello significa, los que no han podido provisionar han sido rescatados y los que sí, tienen solvencia para asumir las pérdidas.

¿Qué hizo Japón ante la crisis? Para luchar contra la crisis financiera e inmobiliaria se decantó por el aumento del déficit y la inversión pública, aumentando su endeudamiento hasta límites nunca vistos y ahuyentando así a los inversores privados durante muchos años. En 1996 cuando empezaron a recuperarse paulatinamente, llegó la crisis asiática en 1997 y las sacudidas en los mercados financieros internacionales lo que hundió definitivamente a los bancos japoneses.

En España se ha seguido la política contraria, de austeridad y recortes, que si bien, no son políticas populares, han reducido nuestra prima de riesgo, han devuelto la confianza a los mercados y atraen a los inversores internacionales tras seis años de crisis.

Y hay otro punto relevante en el mercado inmobiliario. La gente en Japón vive más de alquiler que en España, causa por la que nunca existió demanda real abundante, muy diferente a España donde existe una importante demanda. La proporción de propietarios/inquilinos allí es del 50/50 mientras que en España es de 80/20. Esto cambiará en los próximos años, pues un alto porcentaje de población sólo podrá vivir de alquiler y los fondos de inversión lo saben. Hay un nicho de mercado muy significativo que explotar.

Y éste es otro punto destacable, la inversión internacional actual en Japón se decanta por la tecnología punta, no por la inmobiliaria ya que ésta última, repetimos, nunca tuvo demanda ni interna ni externa. En cambio en España han aterrizado los fondos de inversión comprando viviendas ¿por qué? Porque el negocio inmobiliario en España se mueve diferente, es más cíclico y ha tocado fondo, ya sea en venta o en alquiler. No obstante, ello no quita que existan zonas donde no habrá recuperación, áreas aisladas, sin accesos ni transportes, donde nunca se debió construir, y que son las que bajan las medias.

Estas son sólo las primeras diferencias entre España y Japón, dejaré para el siguiente post temas como entrada de inversores, situación geográfica, sin olvidar nuestra estructura de empleo/desempleo.

Escrito por Consuelo R de Prada

Y si nos dan los Juegos Olímpicos?

Faltan dos días para oír lo que realmente nos gustaría: Madrid organizadora de los Juegos Olímpicos de 2020. Sede olímpica.Tal vez no sea la panacea pero en estos momentos nos vendría de maravilla e incluso podría ser la excusa perfecta para ir saliendo poco a poco de esta crisis en la que llevamos seis años sumergidos.

Obviamente, animaría el mercado inmobiliario, sin que ello suponga subidas de precios en las operaciones de compraventa, ni otro «boom». Sería un revulsivo, especialmente para el mercado del alquiler, probablemente más en las zonas cercanas a los lugares donde se realicen las actividades olímpicas, aunque toda la capital se vería beneficiada. Pero, además, en los siete años que faltan será necesario realizar una serie de infraestructuras y este punto es realmente importante porque genera empleo.

Residencial

Todo esto sin olvidar la proyección de Madrid en el mundo que ayudaría a atraer más turistas y más ingresos. Las ciudades que han organizado los JJOO han incrementado el turismo de manera importante.

Pero es más, no sólo animaría el mercado madrileño de infraestructuras, seguramente grandes proyectos, como el AVE a Galicia, se agilizarían e incluso sería el espaldarazo definitivo para algunos proyectos pendientes...

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Y si no lo conseguimos: seguiremos trabajando.

Escrito por Consuelo R de Prada

Llegan nuevos tiempos

La luz al final del túnel ya la estamos viendo. El sector inmobiliario se está reinventando y estamos viviendo en nuestras propias carnes que la gente quiere comprar pisos. Llegan nuevos tiempos.

Hace unos meses todo era catastrofismo, malos augurios e incluso algunos preveían la desaparición de nuestro sector. El tiempo afortunadamente NO les ha dado la razón, e incluso estamos observando una demanda nerviosa  que se puede quedar sin determinado tipo de producto.

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