impuestos y gastos
Escrito por Consuelo R de Prada

No olvides los impuestos y otros gastos en la compra de tu vivienda

La compra de una vivienda conlleva una serie de impuestos y gastos que es necesario tener en cuenta e incluir en el precio final de la misma. Los más representativos, por su cuantía, son el IVA y  el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya sea vivienda nueva o usada. Pero hay más y de media suponen más del 10% del importe de la casa. Es bueno echar cuentas para ver cada caso concreto y no llevarse disgustos. En el blog de los Registradores desglosan todos los impuestos.

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Gastos de una vivienda vacía
Escrito por Foro Consultores

Gastos fijos y variables de una vivienda vacía

Los gastos de una vivienda vacía se han convertido en un problema para muchos propietarios. A los desembolsos fijos, se unen los variables como pueden ser las derramas, los arreglos y, por si fuera poco, los «políticos». Los Ayuntamientos españoles han puesto este activo en su punto de mira. Adquirir una vivienda es una de las inversiones preferidas por los españoles, ya sea en la playa para su disfrute o en la ciudad con el objetivo de alquilarla o venderla de nuevo, esperando una revalorización.

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Escrito por Foroprovivienda

¿Vas a comprar casa? No olvides los gastos e impuestos

Se acerca el SIMA (5 al 8 de mayo) y tal vez tengas previsto comprar casa, pero recuerda que a la hora de adquirir  una vivienda, no sólo importa el precio. Saber los gastos e impuestos que se deben pagar es una de las cuestiones relevantes. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad, está entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Entonces, ¿vendo o espero?

Después de muchos dimes y diretes, Hacienda ha retrocedido un escalón. Ha rebajado el “hachazo” fiscal en la venta de viviendas y en el pago por las plusvalías generadas. Pero es necesario aclarar que este cambio no le afecta a la venta de vivienda habitual, siempre que se destine a la compra de otra, también residencia habitual.

En el borrador inicial, que ya contamos en este post, el golpe que se la daba a las plusvalías era muy importante, de ahí el revuelo que se ha armado .Hasta ahora, cuando alguien vendía una casa, tributaba por la plusvalía lograda en el IRPF, pero con beneficios fiscales. El Gobierno quería eliminar de un plumazo todos los coeficientes correctores que había hasta ahora y de ahí la subida exponencial del impuesto.

Y, ¿ahora qué pasa?, ¿en qué ha quedado todo?

Tras los últimos cambios, la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 suprime los coeficientes de actualización y limita los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. Y los tipos impositivos que se aplicarán sobre las plusvalías inmobiliarias se irán reduciendo en 2015 y 2016. El objetivo es que el impuesto sea menos gravoso.

Como explicarlo es bastante complejo ante el maremágnum de cifras, lo mejor es acudir a la nueva calculadora que ha creado el diario Cinco Días con todos los cambios e incluir los datos de la vivienda en cuestión y sabrás el coste fiscal de vender su casa antes o después de la reforma fiscal.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: ¿vendo ahora o en 2015?

Pues depende. Si eres repositor da igual, porque el dinero obtenido por la venta de la vivienda habitual, lo reinviertes en otra casa, también habitual, sin que ello suponga pagar impuestos adicionales.

Pero, ¿qué pasa si tienes una vivienda comprada hace muchos años y quieres venderla y no es vivienda habitual ni tampoco vas a reinvertir en otra vivienda que será tu domicilio? Lo normal en estos casos es pagar por la diferencia entre lo que te costó y el dinero que obtienes, lo que se denomina plusvalía.

Hasta ahora, había una serie de correcciones y coeficientes que se aplicaban en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. El objetivo era evitar que el pago fuese muy elevado por la ganancia patrimonial, sobre todo si tenemos en cuenta pisos comprados hace más de 20 años y que han tenido una revaloración importante.

El problema viene ahora con la nueva reforma fiscal. Desde enero de 2015 (a no ser que haya modificaciones) se eliminan los coeficientes correctores y el importe entre vender la casa en 2014 y hacerlo en 2015 varía considerablemente. Obviamente, afecta mucho más a las viviendas compradas hace mucho años porque la diferencia entre el precio de compra y venta es mayor.

Te ponemos un ejemplo de una vivienda comprada en 1995 por 150.000 euros y vendida por 300.000 euros. Y ahí se pueden ver los cambios.

Tributación en 2014

Plusvalía bruta150.000
Coeficiente de actualización1,405
Plusvalía corregida89.250
Cuota a pagar23.377

A partir del 1 de enero de 2015

Plusvalía bruta150.000
Coeficiente de actualizaciónSe elimina
Plusvalía corregida150.000
Cuota a pagar34.880

Los que compraron recientemente y vendan, probablemente no tendrán cambios, pero igual tampoco plusvalías.

Pero si quieres hacer tus propios cálculos, tienes una calculadora en la web de Cinco Días.

Escrito por Consuelo R de Prada

Otro golpe a la vivienda: ahora las plusvalías

El afán recaudatorio de las Administraciones no tiene límites. Hay que sacar dinero… Y la reciente Reforma Fiscal que ha presentado el Gobierno no se olvida de las plusvalías y las donaciones. ¿Esto qué supone? y, ¿a quién no le afecta?

Cuando se vende una vivienda, si no es habitual y no se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, hay que pagar a Hacienda por la plusvalía. Es decir, la diferencia entre el precio al que se compró y al que se vende. Hasta ahora, había una serie de correcciones y coeficientes que se aplicaban en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. El objetivo era evitar que el pago fuese muy elevado por la ganancia patrimonial.

Pero aquí es necesario aclarar que se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de la vivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años. Y tampoco se elimina la exención por reinversión en vivienda habitual. A estos grupos no les afecta este cambio.

El problema viene para los que no estén en esos supuestos. Desde enero de 2015 (a no ser que haya modificaciones) se eliminan los coeficientes correctores y el importe entre vender la casa en 2014 y hacerlo en 2015 varía considerablemente. Obviamente, afecta mucho más a las viviendas compradas hace mucho años porque la diferencia entre el precio de compra y venta es mayor.

El diario Cinco Dias tiene en su web una calculadora en la que puedes saber cuánto tendrías que pagar. El ejemplo que viene a continuación tal vez lo ilustre mejor: una vivienda comprada en 1998 por 246.000 euros y vendida por 400.000 euros. Y ahí se pueden ver los cambios.

TRIBUTACIÓN EN 2014

Plusvalía bruta
154.000
Coeficiente de actualización
1,3041
Ganancia sujeta a reducción
0,0
Porcentaje de reducción (%)
0
Plusvalía corregida
79.191
Cuota a pagar
20.661,7

TRIBUTACIÓN A PARTIR DE 1 DE ENERO DE 2015

Plusvalía bruta
154.000
Coeficiente de actualización
Se elimina
Ganancia sujeta a reducción
Se elimina
Porcentaje de reducción (%)
Se elimina
Plusvalía corregida
154.000
Cuota a pagar
35.840,0

                                           DIFERENCIA: 15.178 €

Los que compraron recientemente y vendan, probablemente no tendrán cambios, pero igual tampoco plusvalías.
Donación.- Con la reforma propuesta, la donación de vivienda tributará como una venta, lo que indica que si un padre dona a su hijo una casa tendrá que pagar en el IRPF por la diferencia entre lo que costó el piso y el precio actual en el mercado.
Escrito por Consuelo R de Prada

Heredar una vivienda en Madrid será más barato

A veces los impuestos que se pagan por heredar son tan elevados que algunos preferirían renunciar a la herencia por el desembolso que puede suponer. Aunque todo depende de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Madrid, las condiciones son mejores, ya que el Impuesto de Sucesiones está exento en un 99%, cuando se trata de herederos directos.

Ahora, el Ayuntamiento de la Capital se suma y rebajará desde el 1 de julio hasta en un 90% el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), la conocida como plusvalía municipal. Además, elimina los requisitos para beneficiarse de la bonificación, como el de convivencia en la vivienda habitual del fallecido y que el beneficiario siguiera empadronado en ella los cinco años posteriores.

Este pago, significativo para muchos bolsillos, supondrá un ahorro importante para los herederos directos. Un ejemplo, para una vivienda de unos 90.000 euros de valor catastral, la cuota a pagar será de unos 470 euros frente a los 4.698 euros anteriores.

Estas noticias del Ayuntamiento se unen a las promovidas por la Comunidad de Madrid que el 1 de enero de este año bajó al 6% (frente al 7% anterior) el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), impuesto sobre las segundas transmisiones, que ya contamos en otro post. Y otro impuesto que se redujo es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ha pasado del 1% al 0.75%. Éste grava la compra de viviendas nuevas, que llevan IVA, y las escrituras de hipoteca en general.

Aunque buena parte de estas concesiones tienen un marcado carácter electoral, bienvenidas sean por el ahorro que suponen.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por dónde irán «los tiros» de la reforma fiscal de la vivienda?

Cuando hay que recaudar, la vivienda se convierte en la diana de los gobiernos o de sus expertos en reforma fiscal.

De momento, el grupo de “sabios”, encabezado por Manuel Lagares, está creando cierta tensión, cuando no confusión. Su proyecto de reforma fiscal está levantando ampollas, especialmente en el apartado que trata de la eliminación de la deducción por vivienda con carácter retroactivo y la incorporación al IRPF de los rendimientos de vivienda habitual.

Al final, no sabemos qué parte le gustará al Gobierno y qué propuestas no llegarán a ninguna parte, de momento. Y decimos de momento, porque estas ideas a veces son globos sonda para ver hasta dónde aguanta el contribuyente y, posteriormente, implantarlas poco a poco. Y lo que se ha demostrado hasta ahora, es que tarde o temprano las viviremos o las sufriremos.

Por si acaso, es bueno saber por dónde van los tiros o irán en un futuro. Destacamos algunos de los puntos:

  • Eliminar la deducción por vivienda habitual para los que la tienen ahora. Es decir, los que compraron antes del 1 de enero de 2013. Si esto es así, supondrá que en la declaración de la renta no se podrá deducir la cantidad del 15% de los gastos hipotecarios, sobre un máximo de 9.040 por persona y año. Pero lo grave de la situación es que tendría carácter retroactivo con todo lo que ello conlleva. Supone una falta de seguridad jurídica, con reglas cambiantes que ya estamos viendo en el caso de las energías renovables y las eléctricas.
  • La incorporación al IRPF de los rendimientos de la vivienda habitual. Vamos, que tributaría al 1% sobre el valor catastral como rendimiento por unos supuestos ingresos. Es decir, se estaría cobrando por algo que no se ha obtenido, insólito… Pasaría a tener la misma consideración que una segunda vivienda.
  • Los rendimientos del alquiler pasan a tributar al tipo impositivo del ahorro y se elimina la deducción sobre esos rendimientos existentes en la actualidad (60%). Este punto podría tener su lógica y admitiría una cierta reforma, ya que otros ingresos no tienen esa consideración. Pero claro, todo ingreso procedente de un negocio, y el alquiler lo es, suele llevar aparejados unos gastos que deberían estar incluidos en las deducciones o desgravaciones.
  • Profunda reforma del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para adaptarlo a los precios reales que, según el comité de expertos, está por debajo de mercado. Este punto debería estudiarse con cautela, dado que con la bajada de precios en los últimos años, hay situaciones (muchas) en las que el valor catastral podría estar por encima. Es más, en este aspecto siempre se ha tenido en cuenta la prudencia fiscal, algo que debería mantenerse. Lo que se propone son planteamientos confiscatorios.

Y así hasta un sinfín de cambios que puedes ver con más detalle en este enlace y que generalmente más que ayudar, suponen una subida de impuestos o una pérdida de derechos. As usual

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