cambios en la Ley Hipotecaria
Escrito por Foro Consultores

Últimos cambios en la Ley Hipotecaria

T

ras muchos meses, la nueva Ley Hipotecaria se ha aprobado. Hace unas semanas escribíamos un post con los cambios que se esperaban. Pero ahora ya está aquí, aunque entrará en vigor dentro de tres meses, periodo que tienen los bancos para irse adaptando. Te contamos los cambios en la Ley Hipotecaria.

AJD.– El sector financiero deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA ¿Cuánto supone?

Comisión por amortización anticipada.- Esta es una de las novedades. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año. En el caso de las fijas, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento. Obviamente aquí se marcan los límites.

El notario adquiere mayor protagonismo

Comisión por apertura.– No se establece límites y se pactará.

Tasaciones. Independientes y realizadas por profesionales homologados que puede decidir el cliente.

Cliente y notario.- El notario cobra más aún más protagonismo. El cliente está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Desahucios por impago.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos.

Las cláusulas abusivas.- Quedan prohibidas por ley.

Pagos del cliente.- El cliente solo paga la tasación y las copias que pida de las escrituras. Los bancos tendrán que pagar las primeras copias del notario, los gastos de la inscripción en el registro de la hipoteca y de la gestoría. Hablamos de lo relacionado con la hipoteca, no con otros impuestos en la compraventa.

Las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley

Productos vinculados.- Muchas entidades daban hipotecas sujetas a algún producto, ahora están prohibidos.

Facilidad para convertir la hipoteca.- Pasar de una hipoteca variable a fija será más barato

Las hipotecas multidivisas.- Se podrán reconvertir a la moneda en la que el cliente percibe sus ingresos.

Control del banco.- Está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca.

Más info en Idealista

Algunas claves

Imagen: foroprovivienda- Residencial Puente de la Princesa

Impuesto de AJD en una hipoteca
Escrito por Foro Consultores

¿Cuánto supone el pago del impuesto de AJD en una hipoteca?

Tras el Real Decreto aprobado por el Gobierno, el Impuesto de AJD en una hipoteca lo pagarán las entidades financieras. Aunque este pago, que responde a Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, repercutirá al final en el cliente. Ahora habrá que ver en qué medida las entidades financieras incrementan comisiones o no…

Pero, cuánto supone y cuánto se ahorra el cliente. Desde Foro Consultores te lo contamos y te aclaramos los gastos de constitución de una hipoteca, al margen de este impuesto. Estos son los más relevantes:
  • Comenzamos con la comisión de apertura, que decide cada banco.
  • A esto le añadimos, los gastos de tasación que dependen del valor de la vivienda.
  • Le siguen los gastos de notaría y registro.
  • También los gastos de gestoría.

Y, por último, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias. Y depende de la ubicación del inmueble. Las diferencias son importantes, dado que oscilan entre el 0,40 y el 1,50%.

Como se puede comprobar este impuesto depende de cada Comunidad Autónoma y en este enlace de Idealista puedes verlo.

Teniendo en cuenta estos datos, hemos acudido a un simulador de una entidad financiera para ver todos los desembolsos a la hora de contratar una hipoteca y cómo afecta el impuesto. El ejemplo elegido es un préstamo hipotecario de 160.000 euros, el 80% de una vivienda tasada en 200.000 euros y con una comisión de apertura del 1%.

  • En Madrid, los gastos totales de hipoteca: 5.236,72 euros. El IAJD: 1.572 euros en este supuesto.
  • El siguiente supuesto es en Álava, los gastos totales de la constitución de hipoteca suman 4.712,72 euros, pero aquí es menor (1.048 euros).
  • Y un tercer ejemplo, Sevilla. El gasto total de constituir una hipoteca asciende a 6.808,72 euros, y dado que el impuesto es de los más elevados: 3.144 euros.

Si restamos la parte del impuesto, la cifra baja considerablemente

En nuestra colaboración en Invertia puedes ver todos los supuestos desglosados y los gastos generales de la constitución de una hipoteca.

 

ACCEDE A LA INFORMACIÓN COMPLETA EN INVERTIA

 

 

impuesto de AJD
Escrito por Foro Consultores

Al final, ¿quién pagará el impuesto de AJD?

Pues está claro. Al margen de lo que diga finalmente el Tribunal Supremo, el que lo pagará es el cliente. Porque el banco repercutirá el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en el que pide el préstamo, aunque en la escritura de hipoteca quede claro que corresponde a la entidad financiera.

 

Tienes hipoteca y quieres reclamar los gastos

 

En el programa #ForoInmobiliario de Intereconomía Radio, Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores y José Luis Ruiz Bartolomé, analizaron las claves de todo este embrollo. Para empezar porqué hay que pagar Actos Jurídicos Documentados. Cómo afectará a las nuevas hipotecas. Muchas dudas que están en el ambiente.

 

 

PUEDES OÍR EL PROGRAMA COMPLETO PINCHANDO EN ESTE AUDIO

 

 

Imagen: crdeprada

 

 

pros y contras de la nueva ley hipotecaria
Escrito por Foro Consultores

Nueva Ley Hipotecaria: cambios y problemática

Este mes de noviembre comenzaba con una noticia de gran trascendencia. El día 3 se aprobaba el Proyecto de Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Más conocida como la nueva Ley Hipotecaria. Se trata de la trasposición de la Directiva 2014/17 de la Unión Europea, y llega con retraso. Te contamos pros y contras de la nueva Ley Hipotecaria.

En Foro Consultores hemos analizado en diferentes artículos y medios los principales cambios que conlleva la Ley, así como las consecuencias en términos de litigiosidad. ¿Resolverá, acaso, la cantidad de actuales pleitos que se producen a propósito de las denominadas ‘cláusulas abusivas’?

En cuanto a los principales cambios, los vemos en la apuesta por hipotecas a tipo fijo, en una búsqueda de una mayor información y trasparencia con mayor protagonismo del notario. Se prohíben ventas vinculadas, es decir, combinar diferentes productos cuando se firma la hipoteca. Las novedades también alcanzan a las hipotecas multidivisa, vencimiento anticipado, intereses, impago, etc.

Sin embargo, se puede decir que no es oro todo lo que reluce. Los expertos en derecho hipotecario atacan de manera frontal a la Ley. La principal crítica es que no es en absoluto transparente. A pesar del esfuerzo del legislador, que parece proteger más a las entidades de crédito que a los prestatarios, la litigiosidad va a continuar por la falta de claridad e información.

Te invitamos a profundizar de manera sencilla y rápida en la nueva Ley Hipotecaria en los siguientes enlaces:

 

PRINCIPALES CAMBIOS LEGISLATIVOS: Blog Fotocasa (Autor @Foroconsultores)

 

PROBLEMÁTICA DE LA NUEVA LEY: Blog @EntornoHabitabl, en El Mundo. (Autor @i_ortizdeandres)

 

Imagen: @crdeprada

hipotecas fijas
Escrito por Foro Consultores

El triunfo de las hipotecas a tipo fijo

Las hipotecas a tipo fijo comienzan a cobrar protagonismo. Ya suponen dos de cada cinco nuevas firmas. Los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE) del  pasado mes de abril lo dejan claro. Se concedieron un total de 21.163 hipotecas en ese mes. Pero hay un dato que destaca: el 39,3 % de las hipotecas sobre viviendas se han constituido a interés fijo. Está claro que estamos ante el triunfo de las hipotecas tipo fijo.

Además, la evolución ha sido espectacular en los últimos años. En abril de 2016 representaban el 14,6 % y en el año 2015 el 7,5 %. En sólo dos años se han multiplicado por cinco.

 

Resultados por comunidades autónomas

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril son Andalucía (4.467), Comunidad de Madrid (3.732) y Cataluña (3.345). Solo Cantabria (7,3%), Comunidad de Madrid (0,7%) y Andalucía (0,4%) presentan variaciones positivas.  Y donde más capital necesitan es en la Comunidad de Madrid (588,4 millones de euros), Cataluña (465,7 millones) y Andalucía (426,4 millones).

Todas las comunidades presentan tasas de variación mensuales negativas en el número de hipotecas sobre viviendas. Las menores se dan en Canarias (–3,1%), Andalucía (–11,9%) y Cantabria (–17,2%). Por su parte, País Vasco (–46,4%), Illes Balears (–40,0%) y La Rioja (–30,3%) presentan los mayores descensos.

¿Cuál será la tendencia? Algunos expertos hablan de hipotecas más caras y restrictivas. Veremos la evolución.

 

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Noticia de: i_ortizdeandres, analista de @foroconsultores

 

reclamar la plusvalía municipal
Escrito por Foro Consultores

La firma de hipotecas sobre viviendas da un pasito atrás

La firma de hipotecas sobre viviendas ha dado un pequeño paso atrás. Durante el mes de febrero la concesión de hipotecas ha caído un 2,7% respecto al mismo mes del año anterior. Por el contrario, el importe medio ha subido. Estos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) ponen fin a seis meses consecutivos de subidas. Curiosamente, esto coincide con la apertura del grifo hipotecario por parte de la banca con una oferta más atractiva Y, además, hay mucha demanda interesada, dado que el número de transacciones de compraventa de viviendas va en aumento.

¿Se trata de un descenso aislado? ¿Es un alto en el camino hacia la recuperación del número de hipotecas? ¿O hablamos de un cambio de tendencia?

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, es un dato puntual por una sencilla razón. «La actividad comercial inmobiliaria en segunda mano y, especialmente, en obra nueva «va a un ritmo de locomotora, lo que indefectiblemente generará actividad hipotecaria». Considera que la demanda seguirá teniendo una evolución positiva.

Toda la información y la opinión de los expertos, la puede ver en CincoDías

 

 

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Si me hipoteco hoy, ¿a interés fijo o variable?

En la actualidad, cada vez son más los titulares que nos indican una recuperación del sector inmobiliario. Podemos afirmar que hemos alcanzado el punto de inflexión, en el cual todavía se mueve el mercado, pero ya en el lado de la curva que asciende. Las noticias económicas acompañan. Según los últimos datos del paro de abril, los desempleados han bajado en 118.923, hasta los 4,3 millones y se ha producido un aumento de la afiliación media a la Seguridad Social de 175.495 cotizantes.

De la misma fecha son las previsiones de la Comisión Europea sobre el crecimiento de nuestro país, que pronostica un incremento del 2,8% del PIB para el presente año, y un 2,6% para el próximo. Se conceden más hipotecas y ha mejorado el acceso al crédito, se ha incrementado la compraventa, y en cuanto a obra nueva, ascienden también los visados. Como amenazas del sector se puede indicar cambios al alza en los tipos de interés, inestabilidad política que se pueda derivar de los procesos electorales de este año, y cambios en la economía a nivel macroeconómico.

La introducción de la situación del sector y la economía se justifica, en primer lugar, porque se van a producir más transacciones inmobiliarias y por tanto créditos hipotecarios. Y una de las amenazas planteadas, la variación de tipos de interés, que puede suceder, es la que nos lleva al tema sobre el que versa el post: ¿interés fijo o variable?

El pasado mes de diciembre las hipotecas constituidas a un tipo de interés fijo representaron el 6,4% frente al 93,4% que se firmaron con interés variable. Hablemos del euríbor y su evolución y sobre el Método Francés de cálculo de créditos hipotecarios para valorar mejor qué decisión tomar a la hora de pedir un crédito.

Euríbor, evolución histórica.- Es importante conocer la evolución de este referencial para ser conscientes de los muy distintos valores alcanzados. El euríbor, acrónimo de European Interbank Offered Rate (tipo europeo de oferta interbancaria) es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto es, la media del interés al que los bancos de la zona Euro se prestan dinero entre sí. Su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los principales bancos europeos. Es el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos hipotecarios en España desde enero de 2000. Aunque hay diferentes plazos, el que se utiliza como índice de referencia oficial es el euríbor a 1 año. Cuando se contrata una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés es el resultado de sumarle al tipo referencial (normalmente euríbor) un diferencial que nos oferta el banco.

El euríbor está en mínimos, el último valor es de 0,167%. Le queda poco recorrido a la baja, y es descartable que se establezca en valores negativos. Pero, ha tenido valores bien distintos. El máximo valor alcanzado, el día 2 de octubre de 2008, fue de 5,526%. Y bien, francamente fue un valor asfixiante e insoportable para muchas economías domésticas, que con la confluencia de otros factores relacionados con la crisis ha conllevado situaciones que debemos evitar. En el siguiente gráfico, observamos las medias anuales del euríbor desde el año 1999.

Es importante analizar los valores que arroja, y estimar a cuánto ascendería la cuota mensual de nuestro préstamo con un euríbor alto. Lo veremos al final.

Método Francés.- Este Método es el que se usa habitualmente por las entidades bancarias para calcular las cuotas del préstamo. Se caracteriza porque dichas cuotas son constantes para toda la vida del préstamo para un tipo de interés fijo, que es una de las opciones para hipotecarnos. Si por el contrario, el tipo es variable, se revisará el cuadro de amortización semestral o anualmente según lo tenga pactado el cliente con el banco.

De la cuota que se paga, al principio un altísimo porcentaje corresponde a intereses y una pequeña cantidad a capital prestado, y según avanza se invierte absolutamente la proporción. Debemos entender que no afectará lo mismo que revisen al alza el euríbor al principio de nuestro préstamo, donde debemos una gran cantidad, que al final, donde el peso de una revisión repercutirá menos en la cuota mensual.

 

Simulación prestamo sistema francés

    Método Francés. Evolución de la amortización a lo largo de la vida del préstamo

 

Simulación de hipoteca.- Presentar todas las ofertas bancarias de hipotecas dista de ser el objetivo de este post. Se pueden encontrar artículos en la red y comparadores que le orientarán. Si se pretende, sin embargo, reflexionar sobre la elección entre tipo fijo y variable desde un punto de vista dinámico. Siempre que leemos una noticia al respecto, se expone lo que supone la variación puntual del euríbor en la cuota mensual. Pero simulemos un préstamo variable con un escenario posible de variación del euríbor teniendo en cuenta los valores históricos de dicho referencial y aplicando el Método Francés anteriormente expuesto.

En primer lugar, definimos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años.

Con un interés fijo, si optamos por la entidad Kutxabank, tenemos una hipoteca que ha causado impacto en el sector con un 2,50% TIN (3,28% TAE), oferta sujeta a contratación de productos con la entidad. El importe de la cuota mensual para toda la vida del préstamo sería de 790,24 €. Cantidad total a pagar: 284.486 euros.

Para un tipo variable, elegimos la hipoteca de ING, que acaba de ofertar euríbor + 1,29%. TAE del 2,30%. Se requiere también la contratación de productos, no siendo tan exigente como la de Kutxabank. La cuota es de 690,24 €/mes. Cantidad total a pagar: 248.486 euros. Esto supone 36.000 euros menos que la opción con tipo fijo, si bien es cierto que al ser variable nunca será esa cantidad la que paguemos. Pero vamos a plantear un posible escenario, no siendo el peor, de los infinitos que pueden darse:

El euríbor se mantiene constante los dos primeros años a 0,21, y comienza a subir el 0,25% desde el tercero hasta el décimo inclusive, alcanzando un valor de 2,21 en el año 10. Se mantiene en ese valor 5 años. Vuelve a incrementarse después a razón de 0,40% anual durante 5 años (el año 16 al 20), alcanzando 4,21%. En los últimos diez años desciende un 0,30% anual, alcanzando en el año 30 el 1,21%. Teniendo en cuenta el diferencial del 1,29% de la hipoteca de ING y que lógicamente estamos amortizando capital, tenemos los siguientes valores de cuotas mensuales (especificado en años concretos):

  • Año 1: 690,2 €.
  • Año 5: 757,5 €.
  • Año 10: 861,3 €.
  • Año 15: 861,3 €.
  • Año 20: 969,17 €.
  • Año 25: 916,42 €.
  • Año 30: 895,51 €.

Se observa que el incremento del euríbor ha repercutido en la cuota de manera significativa, y aunque al final de la vida del préstamo se reduce el tipo de interés no se traduce en grandes reducciones del importe a pagar por lo anteriormente explicado del Método Francés, al tener menos peso los intereses.

El importe total para este ejemplo sería: 309.801 €. Esto supone 25.315 euros más que si hubiésemos optado por el interés fijo. Cabe considerar que un euro dentro de 10 años vale menos que un euro hoy, y que deberíamos actualizar las cantidades al presente para una mejor comparación. Sin embargo, creo que con hacer la observación es suficiente, la diferencia entre ambas hipotecas y lo que puede suceder ha quedado patente.

Por lo tanto, la hipoteca a interés fijo ofrece seguridad, existiendo productos muy sugerentes en el mercado. Es una opción razonable, que se debe valorar. Depende del perfil de quien compra, y de los riesgos que pueda asumir. Y aunque pague más en interés fijo al final de la vida del préstamo (contradiciendo el ejemplo), si tendrá la seguridad de que la cuota es constante.

 

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Hipotecas en divisas
Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué te endeudas en divisas en las que no percibes tus ingresos?

A veces nos hemos dejado deslumbrar con propuestas de intereses cercanos a cero. Este ha sido el principal argumento de los bancos y de los que defendían las hipotecas en divisas, principalmente en yenes o en francos suizos. Eran tiempos en que el euríbor para las hipotecas en euros estaba en torno al 5%, y el interés en Japón o Suiza era de casi cero. Nadie pensó que por ahorrarse esos 5 puntos, asumía un riesgo del 30%.

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