atico
Escrito por Foro Consultores

La «importancia» de tener un ático

Vivir en un ático es uno de los objetivos de muchos compradores. Es una vivienda más exclusiva dentro de una comunidad de vecinos. Además de terraza, tiene mayor privacidad, vistas y luminosidad, de ahí su atractivo. Eso sí, el precio es mucho mayor.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios es uno de los activos más cotizados en el mercado de la vivienda. El problema es que hay mucha más demanda que oferta, dado que en las promociones hay, obviamente, pocos áticos.

En usada, la oferta es escasa y se vende rápido. En el caso de la nueva, hay promociones en las que los áticos se venden antes de comenzar con la lista de espera existente. Incluso si hay varias fases, siempre hay gente esperando, que no lo consiguió en la anterior. También puede ocurrir que el promotor prefiera dejarlos para el final. Es una joya por la que sabe que puede obtener mayor beneficio.


Los áticos, junto a los bajos con jardín en nuevas promociones, son los inmuebles más demandados.

¿Cuál es su precio?

Como media un ático puede costar entre un 20 y un 30% más que un piso tipo intermedio. Pero esa cifra se puede disparar en zonas prime, en barrios como Salamanca en Madrid, donde el ático puede tener un precio superior en un 40%-50%. La exclusividad se paga y más si tiene piscina privada.

Además, hablamos de un comprador diferente. De hecho, la tipología más habitual es la de dos dormitorios, lo que indica que los compradores son familias pequeñas, con un hijo, parejas o monoparentales. Obviamente hablamos de medias. Curiosamente, tienen más espacio los bajos con jardín o terraza, que también están muy demandados en las nuevas promociones.

Las ventajas de vivir en un ático

Son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico…. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio proporciona un status que no lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

La realidad es que los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización y aislamiento era escaso. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos. Foroprovivienda

vivienda en El Cañaveral
Escrito por Foro Consultores

El Cañaveral, un barrio con vivienda aún asequible

Vivienda en El Cañaveral. Aunque es uno de los barrios con la vivienda más asequible en Madrid, la creciente demanda está provocando que el stock comience a agotarse y con ello la subida de precios.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, destaca las desventajas iniciales y las ventajas actuales de los que compraron primero. Lo que, en principio, era una desventaja se convirtió en una oportunidad para estos residentes: «Al ser los primeros, pudieron comprar a 1.200 euros el metro cuadrado en el año 2015. Es decir, para una vivienda de dos dormitorios se partía de costes desde los 150.000 euros».

En la actualidad, los precios ya no son tan baratos. El metro cuadrado se paga ahora a 2.100 euros, lo que se traduce en 240.000 euros por un piso de dos habitaciones, según datos actuales de Foro Consultores. «Esto significa que, en cuatro años, ha habido una subida del 75%», subraya Corral.


8.000 viviendas por levantar

El Cañaveral acogerá 14.000 casas, de las que 6.000 ya están entregadas o se están construyendo. Sus propietarios tendrán las llaves en los próximos meses. Este desarrollo urbanístico sigue siendo atractivo para comprar barato en Madrid, teniendo en cuenta, además, que otro de los grandes barrios de obra nueva en el sureste, el Ensanche de Vallecas, tiene prácticamente agotado el terreno para edificar, ya que apenas queda disponible un 10%, según Foro Consultores

A las promociones de vivienda libre hay que añadir las que cuentan con algún tipo de protección: VPPB y VPPL. Unido a buenas comunicaciones con el resto de Madrid y dotaciones para la población de la zona.

Toda la información sobre este desarrollo, la puedes leer en Su Vivienda y en elmundo.es

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Incognitas del mercado de la vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Hacia dónde va el mercado de la vivienda?

Las subidas de precios son moderadas en buena parte de España. Esto no indica que haya zonas donde se está produciendo incrementos muy importantes. Pero la realidad es que este mercado va por barrios y estamos lejos de los precios de la burbuja. Te contamos las incógnitas del mercado de la vivienda.

Estas noticias y otros del sector la puedes oír en el programa de Intereconomía Radio. Expertos de sector han repasado los precios de venta y alquiler ¿Dónde estamos? ¿Hacia dónde va el mercado? ¿Se producirá una nueva burbuja o estamos en fase de moderación?

Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa y Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.

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Radio Intereconomía. Programa ForoInmobiliario

Imagen:@crdeprada

Programa #foroinmobiliario de Intereconomia Radio 7 de febrero de 2019

balance inmobiliario en 2018
Escrito por Consuelo R de Prada

Balance inmobiliario 2018: récord de inversión

Balance inmobiliario en 2018 y perspectivas para 2019.  La revista inmobiliaria de El Economista ha hecho un repaso de este sector de la mano de varios expertos. Destacamos el análisis de Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. A su juicio, el año que termina ha sido el de la consolidación en el sector residencial por parte de todos los actores del mercado. Los precios han seguido una tendencia alcista, debido a una demanda de reposición muy interesada.

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corredor del Henares
Escrito por Foro Consultores

El Corredor del Henares cobra fuerza

El mercado inmobiliario busca el equilibrio. La realidad es que en la última década ha pasado desde máximos históricos en 2008 hasta mínimos en 2013.  Precios, compraventas, concesión de visados y firma de hipotecas se han visto afectados. Actualmente, el mercado busca la normalización. Pero, ¿cuál es la situación? Rastreando el comportamiento del mercado residencial en Madrid, el sector ve ese punto de equilibrio en la zona este de Madrid, en el Corredor del Henares.

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Alquiler de vivienda en España
Escrito por Foro Consultores

¿Es rentable tu vivienda alquilada?, haz números

¿Sabes cómo se calcula la rentabilidad de tu vivienda en alquiler? Echa números si tienes una casa alquilada o si tienes previsto comprar un piso como inversión. En nuestra colaboración en Invertia tienes las claves que te permitirán saberlo. Esa rentabilidad se puede obtener vía alquiler o revalorización.

Pero no todo es tan fácil. Un piso alquilado, (excepto si procede de herencia y también tiene sus gastos), suele tener una inversión inicial, unos gastos periódicos y unos ingresos mensuales. Con estos mimbres puedes calcular qué beneficios obtienes.

Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler debes tener en cuenta estas variables: inversión, gastos periódicos y puntuales e ingresos mensuales. Un buen análisis y una buena elección son la conjunción perfecta para obtener una rentabilidad adecuada. Y se puede.

 

Rentabilidad bruta y neta

Y la regla en sencilla: dividir los ingresos mensuales entre el coste total del inmueble. El resultado es la rentabilidad bruta. Pero, ¿cuál es la neta?  A los ingresos totales hay que restarle todos los gastos que conlleva la propiedad: cuotas de comunidad, impuestos, seguro o algunos gastos de mantenimiento o reformas, etc. Sin olvidar la hipoteca, si la tuviera.

El resultado neto es lo que te llevas al bolsillo, pero luego viene Hacienda. Los ingresos por alquileres aumentan la base imponible en el impuesto de la renta. Y aunque cuando se trata de vivienda, una buena parte está exento, algo de impuestos hay que pagar por este ingreso.

 

Rentabilidad por revalorización

Es otra opción para tener beneficios. Pero, primero compras, luego vendes y después restas los impuestos y gastos de la venta.  Es bueno hacer bien los cálculos para saber realmente lo que estás obteniendo. La diferencia entre la compra y la venta debe ser importante.

Te invitamos a leer nuestra colaboración en Invertia donde contamos supuestos de alquiler y venta. Podrás ver qué rentabilidad obtienes o puedes obtener si compras como inversión.

Y en este último punto recuerda que no todo vale. Antes de comprar es bueno hacer un análisis, como ya contamos en otro post: aspectos que se deben tener en cuenta.

 

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 Información elaborada por Foro Consultores Inmobiliarios

 

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Imagen de Madrid: @crdeprada

vivienda barata
Escrito por Foro Consultores

¿Hay vivienda barata en Madrid? La clave, los desarrollos del sureste

La parálisis de los desarrollos urbanísticos del sureste está provocando un problema en Madrid. La vivienda barata de obra nueva está desapareciendo de la capital. En zonas asequibles, como El Cañaveral o Ensanche de Vallecas, los precios se han disparado. Subidas de hasta un 25%, según un estudio realizado por Foro Consultores para las Juntas de Compensación de los Desarrollos del Sureste.

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desarrollos urbanísticos
Escrito por Foro Consultores

La parálisis de los desarrollos urbanísticos

El Grupo Parlamentario Popular ha presentado en el Congreso una propuesta para poner fin a la paralización total de los desarrollos urbanísticos. Una situación que afectará al precio de la vivienda.

«Estamos en un mercado al alza por la escasez de oferta y el desarrollo de viviendas protegidas está en mínimos», asegura Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.

Desde su punto de vista, la parálisis de los desarrollos urbanísticos en Madrid está provocando una subida de precios importante. Que, además, afecta a los compradores con menos ingresos, especialmente a los jóvenes.

 

Desarrollos urbanísticos agotados

No olvidemos que el sureste es una de las zonas con más demanda para la compra de vivienda de Madrid. A ello se une que el Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado. Mientras tanto, zonas como Valdecarros, Ahijones o Berrocales están paradas.

En el caso de Madrid, la oferta actual se centra prácticamente en El Cañaveral.  Que, ante la fuerte demanda de vivienda asequible, está aumentado sus precios. En este desarrollo, a principios de 2016 el precio del suelo finalista para vivienda libre rondaba los 400 euros por metro cuadrado, en la actualidad no baja de los 700 euros. Esto supone un incremento de alrededor del 70%. Esta situación repercute en el coste final de la vivienda.  Un ejemplo claro, en julio de 2015 el precio medio de la vivienda libre rondaba los 1.250 euros por metro cuadrado construido. Ahora supera los 2.000 euros.

 

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