Valdebebas y El Cañaveral
Escrito por Foro Consultores

Valdebebas y El Cañaveral, los precios se disparan

La falta de suelo finalista está provocando una subida del precio. Esto se traducido en un aumento de los costes finales de las viviendas. En solo cuatro años, en Valdebebas y El Cañaveral se han disparado los precios

El Cañaveral es de las pocas zonas de Madrid donde se puede comprar vivienda a precios asequibles, pero la presión de la demanda en este ámbito es muy fuerte. De hecho, en esta zona un piso cuesta unos 100.000 euros más que en 2015, mientras que en Valdebebas es necesario desembolsar alrededor de 150.000 euros más.

Estudio de Foro Consultores

Por lo que respecta a El Cañaveral,Foro Consultores ha analizado 13 proyectos en comercialización con 860 unidades. Si bien apenas quedan 285 unidades actualmente a la venta. El precio medio de venta del metro cuadrado ronda los 2.100 euros. En el gráfico posterior se puede ver la evolución en años anteriores.

Precio vivienda en El Cañaveral. En la imagen datos hasta marzo de 2018. En la actualidad el precio medio ronda los 2.100 euros m2 y el precio unitario los 251.000 euros .

«En enero de 2016, el suelo se pagaba entre 400-450 euros el metro cuadrado edificable. A principios de 2017, la cifra alcanzaba los 600-650 euros, mientras que en la actualidad se paga en torno a 750 euros metro, y ya estamos en un punto de inflexión«, reconocen desde Foro Consultores. A su juicio, «en esta zona los precios de venta final de una vivienda, momentáneamente, han tocado techo en los 2.100 euros por metro cuadrado construido, sin incluir los anejos —trasteros y plazas de garaje—». Además, añaden que, al fuerte incremento de precios, hay que sumar los costes de obra. Han subido alrededor de un 20%, desbaratando algunos planes financieros.

El tirón de Valdebebas

«A diferencia de El Cañaveral, aún queda recorrido al alza, porque hay poco suelo disponible en la zona», apuntan desde Foro Consultores. Además, recuerdan cómo ha evolucionado el precio del suelo en los tres últimos años. «En 2016, el precio del metro cuadrado de suelo edificable rondaba los 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaba los 1.500 euros y en la actualidad está en 1.900 euros el metro cuadrado edificable».

En Valdebebas, el precio medio de una vivienda ronda los 3.500 euros metro cuadrado construido (entre 3.000-3.947 euros) y el coste medio de un piso es de unos 497.700 euros, con una superficie promedio de 141 metros cuadrados

Toda la información de estos ámbitos, la puedes leer con detalle en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial

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Imagen. Residencial Valdebebas Único. Promoción que ya cuenta con licencia de obra.

Escrito por Consuelo R de Prada

La venta de vivienda nueva se dispara en los Paus de Madrid

La falta de actividad promotora durante los últimos años ha reducido el stock de vivienda nueva en Madrid Capital. Foro Consultores ha realizado un estudio para analizar cuál es la situación de la promoción de vivienda nueva libre y protegida, el stock y los precios y los datos son relevantes. Se han analizado las zonas de las PAUs y nuevos desarrollos urbanísticos (Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel) porque son las áreas donde mayoritariamente se concentra la nueva construcción.

Como primera conclusión del estudio, el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda libre y protegida. Eso supone alrededor de un 22% sobre el total de viviendas iniciadas en las promociones analizadas. Si lo desglosamos, apenas quedan 781 viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que se refiere a la vivienda en régimen protegido.

Cifras escasas, si tenemos en cuenta que se han analizado 102 promociones con una volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección, casi 8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre plano. Y un dato que marca el agotamiento del stock se ve reflejado en El Ensanche de Vallecas: en 2007 en esta zona había casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora, tan solo 166.

Mejoran los ritmos de venta.- Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría en unos seis meses.

La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas mensuales, lo que representa un 5,3 % de promoción vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.  

Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos añosEl 79 % de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77 %. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.

Precios.- En algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre está por debajo de los pisos de protección pública, lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado.

En las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 €/m2, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 €/m². Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 € a los 657.000 € de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 €. Si hablamos de vivienda de protección, los precios se mueven entre los 38.474€ y los 382.652 €, con un precio medio de 150.721 €.

La vuelta a los tres dormitorios.- Y otro dato relevante. Las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. Se observa la vuelta a los 3 dormitorios y se descarta la producción de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en la época del boom. Y los pisos que quedan en venta de estas características son de promociones proyectadas antes de la crisis.

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