Brexit y vivienda
Escrito por Foro Consultores

Brexit y vivienda, la gran incógnita

Apenas quedan unas semanas para saber si El Reino Unido se va de Europa sin acuerdo. La relación entre Brexit y vivienda será una de las incógnitas. La demanda foránea sería la primera consecuencia.

En pisos.com, Teresa Álvarez ha analizado la situación a la que nos enfrentamos con la ayuda de expertos del sector. Un Brexit duro marcaría la evolución de compra en el mercado inmobiliario por parte del comprador extranjero en España.

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, la salida del Reino Unido sin acuerdo produciría una devaluación de la libra frente al euro “y, por tanto, el encarecimiento del precio de la vivienda para el comprador británico”. De todos modos, Corral aún es optimista y espera que el desenganche no sea tan abrupto.

¿Cuáles serían las zonas más afectadas? La comunidad valenciana, especialmente la provincia de Alicante y la Costa del Sol, dado que son las áreas que tienen la mayor colonia de británicos en España.

Ante una libra devaluada, las viviendas serían más caras

Y es que, ante una libra devaluada, las viviendas serían más caras y con el mismo presupuesto, el comprador debería afrontar la compra de una vivienda más pequeña. O no comprar.

De todos modos, Luis Corral, considera que, aunque baje un poco la demanda de los británicos, hay compradores de otras nacionalidades y también españoles que sustentan el mercado en esas zonas.

Pero, los expertos consultados no se atreven a vaticinar qué pasará el próximo 31 de octubre, cómo será salida, y si será con acuerdo o sin él.

La información completa la tienes en el reportaje de Pisos.

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Imagen principal: @crdeprada

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El FMI, pendiente de la subida de precios
Escrito por Foro Consultores

El FMI da un toque a Irlanda, ¿hará lo mismo con España?

El FMI, pendiente de la subida de precios de la vivienda en Irlanda. No le gusta la deriva de los precios en este país. Considera que pueden darse de nuevo una burbuja inmobiliaria. La pregunta es: ¿Y España? Los expertos creen que son casos muy distintos y que el crecimiento aquí es «lógico».

En concreto, destacaba que en Irlanda, los precios de la vivienda crecen a un ritmo de doble dígito.  Las cifras del cuarto trimestre de 2017 de Eurostat muestran que los precios en Irlanda se dispararon un 11,8% interanual, muy por encima del 4,5% de media del resto de la Unión Europea.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, considera que el caso español se aleja del irlandés porque, aunque en España se hayan visto subidas de precios que llegan a dos dígitos en algunas ciudades, “tenemos un país a dos velocidades” y “hay ciudades donde aún el mercado no ha comenzado a funcionar ”.

Otro dato del último informe de  Tinsa avala esta situación. Los precios en las grandes ciudades y las capitales crecieron un 8,7%, mientras que en los municipios más pequeños, un 1,1%.

 

Toda la información en el reportaje de Bolsamania

 

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mercado inmobiliario español
Escrito por Foro Consultores

El atractivo inmobiliario de algunas ciudades españolas

El mercado inmobiliario español cobra atractivo.  Los inversores han visto su gran rentabilidad. A esto se une el crecimiento económico, la confianza y la disminución del riesgo político. Pero, esto va por barrios. Mientras en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, los precios y las operaciones inmobiliarias están a la orden del día, hay ciudades donde las grúas tienen poca actividad. Estamos en una España que evoluciona a dos velocidades.

Expertos del sector, entre ellos Luis Corral, CEO de Foro Consultores, han analizado en  Radio Intereconomía la tendencia del mercado inmobiliario.  Hacía dónde van los precios. También el atractivo de las ciudades españolas frente al Brexit. Compraventa, alquiler, datos generales del sector o el Libro Blanco de la consultoría inmobiliaria. Todas las respuestas en el programa #ForoInmobiliario.

 

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En la imagen José Luis Ruiz Bartolome y Luis Corral

 

vivienda En España
Escrito por Foro Consultores

La España de las dos velocidades

La vivienda en España se recupera a dos velocidades. Un asunto que se debería analizar y reconducir. Mientras en unas zonas el precio crece e incluso en lugares concretos, volvemos a precios de antes de la crisis. En otras, no acaba de despegar. Dos velocidades para un mercado donde, además, la escasez de suelo en algunas zonas es acuciante. ¿Haremos también suelo de ricos y pobres? No sería aconsejable en un mercado equilibrado.

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Alquiler
Escrito por Consuelo R de Prada

El alquiler no para de crecer

El mercado del alquiler en España está en plena ebullición. Nunca como hasta ahora tantos españoles habían apostado por esta fórmula de acceso a la vivienda. Según los datos del Banco de España, ésta ya es la opción elegida por más del 21%, de la población.

Cierto es que aunque queda lejos del 30,5% de la media europea. En este artículo del Blog Salmón podrás leer toda la información. Además del enlace al blog de pisos donde colabora Luis Corral, CEO de Foro Consultores.

Esta explosión del mercado de alquiler está afectando a los precios. En el centro de ciudades como Madrid y Barcelona los crecimientos llegan al 10% anual. Y la tendencia alcista continúa.

 

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Alquilar, opción de futuro

La recuperación del sector inmobiliario es cada vez más firme. Pero son muchos los perjudicados por la crisis y por haber comprado viviendas que han perdido un porcentaje significativo de su valor. La predilección española por tener un piso en propiedad, la equivocada reflexión colectiva de que «alquilar es tirar el dinero», el acceso al crédito sin seguridad por el deudor, han puesto de manifiesto que comprar una vivienda no es la mejor opción en todos los casos. Además de la capacidad económica del comprador, factores como la movilidad laboral y la variación de la situación familiar también son razones para optar por el alquiler.

Después de la II Guerra Mundial, mientras que en países como Alemania apostaban por construir viviendas para un alquiler social, en nuestro país se optó por la propiedad mediante viviendas de protección, tendencia potenciada en la democracia. Y además, hemos tenido políticas fiscales especialmente favorecedoras a la propiedad. Poco más de un 20% de la población vive de alquiler en España, frente a un 56% en Suiza, un 47% en Alemania y un 43% en Austria. En Reino Unido e Irlanda el porcentaje está en la horquilla del 30-35%.

Vamos a enfocar el alquiler desde los dos actores necesariamente implicados, el propietario y el inquilino. Los intereses de cada parte son crecientes en la actualidad y deben ir de la mano, en un equilibrio entre oferta y demanda. Es necesario, además, políticas que favorezcan este mercado.

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El propietario.- Frente a quien ya detenta la propiedad y decide optar por alquilarla surge también el comprar para dicho fin. Y es que, ahora sí, se perfila como una buena inversión. Los precios de la burbuja alejaron a los inversores, las rentabilidades eran muy bajas vía alquiler, y elegían otras opciones para obtener mayor beneficio de su dinero. Y esto, también debe servir de reflexión para quien compra una vivienda para habitarla. Debe valorar que si la dedicase al alquiler y la rentabilidad fuese pequeña, no hay duda, comprar en ese momento no sería la mejor opción. En la actualidad se puede conseguir una rentabilidad bruta del 5% aproximadamente.

El impago ha preocupado siempre al que alquila. Esta inquietud ha dado lugar a un auténtico nicho de mercado, apareciendo empresas en el sector que tratan de garantizar al máximo las rentas. Seleccionan inquilinos solventes, consultan sus datos en registros de morosos, estudian la viabilidad del pago de la renta, aseguran el cobro. Es una opción para quien desea minimizar el riesgo.

Además, en este nuevo escenario, aparece la figura de las Socimis. Y son claves en el cambio de tendencia.Deberemos acercarnos a algo que nos suena lejano, que es no conocer al propietario. Algo habitual en otros países, o bien por las agencias que intervienen o porque sencillamente los dueños son los accionistas de estas empresas. Estas sociedades representan la auténtica profesionalización del alquiler de vivienda.

No es el único activo en el que invierten, aunque las hay que se concentran en ella. Concha Osácar, consejera de la socimi Hispania, defiende el negocio del alquiler en España. Recientemente, en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), expuso la necesidad que tiene nuestro país de viviendas en alquiler. Y defiende que las propiedades tengan un estado de conservación óptimo. En palabras de la consejera: «Los pisos de alquiler cada vez tienen que ser de mayor calidad, porque el inquilino debe tener la sensación de que estrena la casa». Y es un axioma que debe regir en este mercado.

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El inquilino.- Son las nuevas generaciones el público mayoritario y protagonista de esta demanda creciente. En ocasiones por necesidad, en otras por decisión propia por ser una opción razonable, se opta por el alquiler, y en el camino se van desterrando los prejuicios. Han podido comprobar las consecuencias del estallido de la burbuja en familiares y amigos, y han sacado conclusiones. Y saben que comprar no es la única opción ni siempre la mejor.

El trabajo dista ya de ser para toda la vida. Vivimos en un mundo global, cambiante. La movilidad geográfica dentro y fuera de nuestras fronteras es requisito cada vez más habitual del trabajador. La precariedad de algunos empleos no debe ser obviada. En este sentido, el alquiler ofrece la flexibilidad que el mundo laboral actual exige. Y en cuanto al riesgo, es conocido, no hay cambios significativos en la renta a corto plazo. Estos factores permiten asociar el alquiler a distintos perfiles. El de quien no puede acceder a la compra, que tal vez en otros años hubiera conseguido una hipoteca sin cumplir criterios de solvencia. Además, el que pudiendo comprar opta por esta opción, por diferentes motivos, desplazamiento, expectativas de cambios en la familia, otras opciones de ahorro, etc.

Por último, es importante favorecer el ahorro en la medida de lo posible. El que alquila, antes de fijar la renta mensual que puede permitirse, debe detraer de sus ingresos un porcentaje e invertirlo. Figuras como depósitos, fondos de pensiones, valores bursátiles alejados de la especulación deben estar presentes.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Quién compra vivienda en España?

Parece que los extranjeros han decidido que ya es el momento de comprar casa en España, consideran que los precios están en mínimos. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, durante el segundo trimestre de 2014, la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó casi un 12%. Es más, los datos indican que los extranjeros no residentes continúan ganando peso y ya representan el 54,3% de las transacciones realizadas.

¿Dónde compran? Aquí hay que distinguir entre zonas de costa y de interior. Si hablamos de costa, El País Vasco, Andalucía, Cataluña y Canarias, se llevan la palma.También destaca la subida de las transacciones en las comunidades de interior. Así, destaca un fuerte crecimiento en las compras en Castilla y León, seguido por Extremadura y Madrid.

Y, ¿quiénes compran? Los británicos han vuelto al mercado español y, según los datos de los Notarios, representan el 16,7% del total de extranjeros que compran vivienda, seguidos de los franceses con un 10,5% y los rusos con el 7%, nacionalidad que adelanta a los alemanes y belgas que se quedan un poco por debajo. Y otro dato que destaca, aunque el porcentaje es aún pequeño, los Notarios observan una entrada significativa de irlandeses, estadounidenses y chinos. Nuevos compradores que llegan con fuerza al mercado residencial en España

Se observa actividad en un mercado que comienza a moverse y donde los extranjeros compran dos de cada 10 viviendas.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué España no es Japón? (II)

Hace dos semanas escribí la primera parte de este post donde ponía de manifiesto algunas de las diferencias entre la economía española y la japonesa y como esas diferencias hacen que la evolución del mercado inmobiliario en España también sea distinta. Ahora quiero destacar otros aspectos que también son relevantes, además de los ya comentados.

Estamos en un momento en el que la entrada de capital extranjero comienza a ser una realidad. A mayores inyecciones de liquidez de ese capital extranjero mayor celeridad en la recuperación económica, hecho que tardó muchísimo tiempo en ocurrir en Japón por su política de mayor endeudamiento.

Los fondos de inversión internacionales que llegan a España, así como los extranjeros particulares, procedentes de EEUU, Europa, Rusia y países latinoamericanos tienen menos obstáculos para instalarse, principalmente por la lengua y la cultura.

Y otro punto no menos relevante: España ofrece una situación geográfica estratégica y peninsular en Europa mientras que Japón no. Tiene buen clima la mayor parte del año y a esto se une un sistema de seguridad social pública mientras que en Japón se precisa de un seguro privado… En definitiva, España posee una idiosincrasia y un atractivo muy diferente.

Los inversores buscan países que toquen suelo pero con riesgos controlados y que generen confianza para tener recorrido al alza. Las alternativas actuales no son muchas, invertir dinero en países con alta inestabilidad política es muy arriesgado, pero también invertir en países con riesgo cero, sin recorrido o que hayan tocado techo, tiene como contrapartida escasas rentabilidades. España es ahora mismo el punto de mira de los inversores.

El paro

Por otra parte está el paro, Japón tiene un mercado laboral sumamente complicado e intervenido que ha acrecentado la duración de su larga crisis, por lo que no voy a entrar en él, pero es importante entender el paro en España. Tenemos una tasa de paro del 27% lo cual es mucho si solo nos fijamos en ese dato, pero aquí también España es diferente.

En 2012 trabajaban 17.282.000 personas, las mismas que en 2003 en pleno proceso expansivo, pues éste comenzó por el año 2000. La escalada del número de empleados a partir de ese año es linealmente proporcional a la entrada de inmigrantes censados en España y con contrato de trabajo. Sólo en 2008 se rompe esta tendencia, bajando bruscamente el número de empleados pero no el número de inmigrantes censados.

La población española ha crecido desde 2002 a un ritmo vertiginoso y descontrolado, debido a la entrada de inmigrantes en busca de trabajo en época de bonanza. El paro que ahora registramos se compone principalmente de la llamada “población flotante” y es un desempleo coyuntural, lo cual no significa que no sea grave, pero no es lo mismo que un paro de la población interna, puesto que la población flotante es más dada a la movilidad cuando el consumo y el empleo se reducen.

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El modelo productivo español es más intensivo en mano de obra que en capital e impulsado por sectores de bajo valor añadido como son la construcción y el turismo. Es inevitable la emigración para volver a niveles estándar como ya está ocurriendo, la población ha dejado de crecer a ese ritmo insostenible.

Desempleo estructural

Por otra parte, España sufre un alto nivel de desempleo estructural. Desde la crisis económica y financiera de la década de los 80, el desempleo nunca ha bajado del 8%. España es el país de la OCDE con mayor tasa de desempleo, por delante de Irlanda y al nivel de Grecia. En los últimos treinta años la tasa de paro española ha rondado el doble de la media de los países desarrollados, tanto en épocas de crecimiento como en crisis.

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Desde la salida de la crisis de los 90, el desempleo descendió desde los 3,6 millones de personas hasta los dos millones, pero se estancó en esa cifra durante toda la época de bonanza hasta la crisis actual. En el año 2003, la tasa de paro era del 11,5%, considerada como una buena cifra en España, pese a que es una tasa de paro que la mayoría de países industrializados sólo se alcanza en épocas de crisis económica. En el año 2007, en el que se consiguió la tasa de paro más baja en treinta años, había 1,8 millones de parados. ¿Qué significa todo esto? que para poder compararnos con otros países, debemos restar este paro estructural. España tiene 3.936.000 parados más que en 2007, punto álgido de la burbuja, principalmente de población flotante atraída por un crecimiento económico ficticio que no volverá a darse en mucho tiempo.

Paulatinamente nos estamos recuperando y la entrada de capital extranjero es una buena noticia.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué España no es Japón? (I)

No dejo de leer en los foros que la crisis inmobiliaria en España va a ser como la de Japón y no dejarán de caer los precios de las viviendas en 20 años por lo menos. Bien, yo discrepo y expondré mis argumentos. En este primer post, analizaré algunas singularidades para entender dos economías distintas y en el siguiente, entraré en otros aspectos estructurales españoles que, para bien o para mal, nos hacen diferentes.

Como punto de partida: la demanda de viviendas en Japón, en términos proporcionales, nunca ha sido ni será como en España, por lo que la recuperación tampoco podrá ser la misma.

¿Qué pasó en Japón? La burbuja financiera e inmobiliaria de Japón no tiene nada que ver con la española. Allí fueron los bancos, a raíz de un alza en la oferta monetaria debido a los bajos intereses, los que compraron tierras para ponerlas como garantías y hacerse con acciones bursátiles. Las entidades financieras dirigían las empresas. Durante cinco años de compras compulsivas de acciones y bienes inmuebles y ante el riesgo de una inflación, el Banco Central de Japón volvió a subir los intereses del 2,5% al 6% lo que provocó un “crash” y la venta apremiante de acciones con la consecuente pérdida de valor. Se pusieron en venta los bienes inmuebles pero éstos nunca habían tenido demanda real.

¿Qué ha pasado aquí? En España, la burbuja se creó por la compra especulativa de particulares pero también por gente que compró inmuebles para vivir y sigue haciéndolo, esa gente no ha perdido dinero hasta que realmente el activo se venda y no tienen intención. Una cosa es el valor contable y otra el valor real y no hay pérdida hasta que no haya transacción.

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Las entidades financieras en Japón quebraron, el Gobierno no pudo rescatarlas e incluso quebró el Banco de Crédito a Largo plazo, un banco semigubernamental. En España los bancos no han quebrado con todo lo que ello significa, los que no han podido provisionar han sido rescatados y los que sí, tienen solvencia para asumir las pérdidas.

¿Qué hizo Japón ante la crisis? Para luchar contra la crisis financiera e inmobiliaria se decantó por el aumento del déficit y la inversión pública, aumentando su endeudamiento hasta límites nunca vistos y ahuyentando así a los inversores privados durante muchos años. En 1996 cuando empezaron a recuperarse paulatinamente, llegó la crisis asiática en 1997 y las sacudidas en los mercados financieros internacionales lo que hundió definitivamente a los bancos japoneses.

En España se ha seguido la política contraria, de austeridad y recortes, que si bien, no son políticas populares, han reducido nuestra prima de riesgo, han devuelto la confianza a los mercados y atraen a los inversores internacionales tras seis años de crisis.

Y hay otro punto relevante en el mercado inmobiliario. La gente en Japón vive más de alquiler que en España, causa por la que nunca existió demanda real abundante, muy diferente a España donde existe una importante demanda. La proporción de propietarios/inquilinos allí es del 50/50 mientras que en España es de 80/20. Esto cambiará en los próximos años, pues un alto porcentaje de población sólo podrá vivir de alquiler y los fondos de inversión lo saben. Hay un nicho de mercado muy significativo que explotar.

Y éste es otro punto destacable, la inversión internacional actual en Japón se decanta por la tecnología punta, no por la inmobiliaria ya que ésta última, repetimos, nunca tuvo demanda ni interna ni externa. En cambio en España han aterrizado los fondos de inversión comprando viviendas ¿por qué? Porque el negocio inmobiliario en España se mueve diferente, es más cíclico y ha tocado fondo, ya sea en venta o en alquiler. No obstante, ello no quita que existan zonas donde no habrá recuperación, áreas aisladas, sin accesos ni transportes, donde nunca se debió construir, y que son las que bajan las medias.

Estas son sólo las primeras diferencias entre España y Japón, dejaré para el siguiente post temas como entrada de inversores, situación geográfica, sin olvidar nuestra estructura de empleo/desempleo.

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