Entidades financieras
Escrito por Foro Consultores

Vivienda: la banca aprende del pasado

La moderación del mercado inmobiliario no parece que vaya a tener problemas por el lado de los bancos. Conseguir la financiación es más complicado por la mayor exigencia y prudencia de las entidades financieras.

El panorama ha cambiado tanto para los promotores como para el cliente final. En el caso de la financiación al promotor, se exigen fondos propios, con un mínimo del 20%, que se extienden en el caso de la compra de suelo hasta el 50%, con un criterio de preventas entre un 30 y un 70% en función del promotor. Los scoring previos se han ampliado a todos, incluido el constructor, una práctica que se usaba poco antes; en definitiva se trata de minimizar riesgos ante la concesión de crédito”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Esto es solo un resumen. El análisis completo, así como la opinión de diferentes expertos del sector, lo puedes leer en El Inmobiliario Mes a Mes de la mano de Yolanda Durán.

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Escrito por Jose Escolano

El Euribor la lía parda

¡Euribor en valores negativos! Probablemente nunca nadie llegó a planteárselo hace unos años, pero hoy es una realidad, a medias, pero una realidad, al fin y al cabo. Y digo que es una realidad a medias, porque por ahora solo ha marcado valores negativos algunos días y el índice de referencia es una media mensual, con lo que, si hacemos la media de todo un mes, nos sigue saliendo positivo. Eso no quita para que podamos llegar a ver un valor mensual negativo en un momento dado.

Y en tal caso, ¿qué pasará con las hipotecas? La mayoría de las hipotecas no tiene recogida esta casuística, con lo que, si nos atenemos a los que se firmó en su día, si la hipoteca tiene un índice variable de Euribor más un diferencial, si aplicamos un Euribor negativo, todavía siga siendo positiva, porque es muy difícil que el Euribor supere el 0,19 que tienen como diferencial las hipotecas más baratas que se han concedido en este país al público en general.

Pero, si esto sucede, ¿nos van a pagar por prestarnos dinero? Tanto como pagarnos, no diría yo, pero no me sorprendería que alguna cuota hipotecaria se viese bonificada, porque atendiendo a lo firmado, es lo que debería ser. Si los bancos actuasen de “buena fe”, esto debería estar dentro de la normalidad. Otra cosa, es que lo hagan, y haya que esperar a que algún juez dicte una sentencia en la que obligue a bonificar las hipotecas en caso de que la suma del diferencial y del Euribor salga negativo. Tampoco nadie pensó nunca que se iba a poder acabar con las cláusulas suelo y mira tú por donde, ya no son lo que eran.

De todas formas, estamos hablando de ciencia-ficción, todavía queda mucho trecho hasta que esta situación llegue. Antes de eso, aún nos queda por ver que sigan bajando los diferenciales, o que se consolide la contratación de hipotecas a tipo fijo. Cada día vamos viendo cómo se contratan más y más hipotecas bajo esta modalidad. Y no es extraño, es una solución óptima tanto para el banco como para el cliente, tal y como están el Euribor y los diferenciales a día de hoy, ya que permite a ambas partes presupuestar a ciencia cierta, ingresos y gastos, respectivamente, a largo plazo.

Sobre todo, personalmente creo que es muy interesante para los hipotecados, ya que no es normal que el Euribor tenga los valores actuales y lo lógico es que, dentro de unos años, tenga valores similares o superiores al tipo de interés al que se están concediendo las hipotecas a tipo fijo actualmente y que los que contraten una hipoteca a tipo fijo, hoy paguen un poco más, pero dentro de un tiempo, un poco menos.

En cualquier caso, esto son apuestas, y pueden salir bien, pero pueden salir mal. Y las hipotecas a tipo fijo tienen la ventaja de que sabes cómo te va a salir la jugada, y puede que contratarla a tipo variable sea una apuesta mejor o peor, he ahí el quid de la cuestión.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Qué pisos venden las entidades financieras?

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La oferta inmobiliaria de las entidades financieras está cambiando y se va reduciendo: el número de inmuebles que salen de los bancos ya es superior a los que entran.

Pero en esto, también hay dos velocidades: las entidades financieras que comenzaron antes a comercializar sus inmuebles, ya tienen pocos pisos en su cartera, mientras que hay otras que aún les queda un trecho por delante.

Estrategia.- Al principio de la crisis, las entidades más activas sacaron dos tipos de productos al mercado. Por un lado, la vivienda usada procedentes de impagos de particulares que generalmente estaban ubicadas en barrios más deteriorados y golpeados por la crisis. Eran pisos baratos, pequeños y antiguos. Por otro lado, y a la vez, las promociones de obra nueva de buena calidad, bien ubicadas y a buenos precios.

Ahora, la vivienda nueva terminada bien ubicada ya no está en el mercado, aunque sigue habiendo promociones en otras zonas que, aunque no tengan una ubicación de primera, son viviendas nuevas. Respecto a la usada, ya se ha vendido lo más barato y ahora sigue habiendo pisos, pero ha subido ligeramente la calidad y los valores medios.

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Un ejemplo, en Madrid la media de los pisos de segunda mano procedentes de impagos ronda los 120.000 euros o más, un precio superior al de hace unos años. Son más amplios y están en barrios menos deteriorados que han tenido más músculo financiero para aguantar, pero como la crisis está durando mucho, al final también se han visto afectados. Esto indica que ahora quedan los pisos que podríamos denominar intermedios: sigue habiendo ‘chollos’, pero no como al principio de la crisis, cuando el volumen de viviendas era mayor.

2015.- La banca seguirá siendo una de las voces cantantes en el mercado de la vivienda y los fondos se han convertido en sus compañeros de negocio tras hacerse con sus ‘servicers’.

Pero hay otra batalla que deben librar las entidades financieras: el suelo. Aquí también hay dos velocidades: el suelo finalista bien ubicado comienza a tirar, ya hay interés por parte de inversores dispuestos a promover, pero siempre bajo el lema de localización, localización, localización… y financiación: en el centro de grandes ciudades como Madrid y Barcelona o en la Costa del Sol, donde el ajuste se ha completado. El problema radica en el suelo no urbanizable que, de momento, tiene una salida más complicada.

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Escrito por Consuelo R de Prada

La «guerra» hipotecaria toma impulso

Tras las vacaciones de verano, algunos bancos comenzaron a lanzar nuevos productos hipotecarios con condiciones algo más ventajosas, que ya contamos en un anterior post.

Casi dos meses después, el movimiento en el mercado es aún mayor, ha tomado impulso. Los bancos han puesto sobre la mesa nuevas propuestas más atractivas. Todo esto unido a los últimos datos hipotecarios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 15.040 el pasado mes de agosto, un 23,8% más que en el mismo mes de 2013.

Con el avance interanual de agosto, las viviendas hipotecadas encadenan tres meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento de casi el 19% que experimentaron en junio y el repunte del 28,8% del mes de julio.

Oferta hipotecaria.-Y en este contexto de mayor actividad, la oferta hipotecaria es mucho más amplia y los diferenciales ya han bajado del 2, e incluso los expertos creen que a final de año estarán en el 1,20. Una buena noticia para los que necesiten financiación.

Obviamente, todo tiene letra pequeña que es aconsejable tener en cuenta para no llevarnos sorpresas, porque hay que fijarse en más cosas que en el diferencial. También es necesario saber que los bancos siguen siendo selectivos a la hora de dar préstamos, pero al menos hemos subido otro escalón y, aunque sea despacio, comienza a fluir la financiación hipotecaria.

Si quieres saber que ofrecen los bancos, en esta noticia de El Confidencial puedes ver lo que hay en el mercado y en qué condiciones.

 

Escrito por Rubén Cózar

Los chollos inmobiliarios tocan a su fin

Últimamente estamos viendo diferentes noticias en la prensa, unas dicen que los precios continuarán cayendo, aunque poco, otras por el contrario hablan de subidas, aunque escasas y contadas, pero la mayoría entiende que el ajuste inmobiliario está llegando a su final.

Yo personalmente pienso que estamos tocando fondo, y voy a intentar justificarlo desde un punto de vista diferente al que hemos leído en la prensa en los últimos meses. Ahora mismo el mercado inmobiliario Español está en manos de pocos players: Por un lado las grandes entidades financieras tienen gran parte, por otro la Sareb, y los últimos en entrar en escena, los grandes fondos de inversión o inversores propiamente dichos.

En los últimos meses, parte de la cartera de las entidades financieras, administraciones públicas e incluso Sareb ha cambiado de manos a estos fondos de inversión. Ellos, a diferencia de las entidades financieras, no están obligados a provisionar ningún valor por las viviendas no vendidas y, por el contrario, si las han comprado es porque piensan que pueden obtener un beneficio vendiéndolas o alquilándolas.

En este sentido, estas entidades no van a regalar las viviendas, no harán grandes descuentos, en cambio negociarán cada vivienda una a una, intentando sacar la mayor rentabilidad. En algunos casos les darán valor reformándolas o arreglándolas para no tener que malvenderlas. En resumen, tratarán de rentabilizar cada euro y la Sareb, por su parte, también está obligada a dar beneficios.

De esta forma, y con todas las provisiones realizadas (incluidas las de las entidades financieras que tenían dos años de plazo máximo para hacerlas), los bancos, salvo excepciones, ya han puesto a la venta a buenos precios la mayoría de sus carteras.

Por lo tanto, qué nos queda:

  • Fondos de inversión e inversores que quieren ganar dinero.
  • La Sareb cuyo fin también es dar rentabilidad.
  • Particulares que son los que más se resisten a bajar el precio de sus viviendas.
  • Por otro lado, se empiezan a desarrollar suelos por parte de las entidades financieras. Este tipo de producto es el que en algunos casos puede ser todavía económico, pero pronto irá pasando a manos de inversores que intentarán sacarle el último duro, o las propias entidades que en algunas ocasiones, como ya hemos visto, han subido precios al vender a ritmos muy buenos.

En resumen, tiene pinta de que con un poco de financiación y con algo de recuperación de la economía Española los precios se estabilizarán más pronto que tarde, tengamos en cuenta que existe una legión de demandantes potenciales que no han comprado vivienda en estos seis años, casi siete, de crisis inmobiliaria.

No cabe duda que algunas plazas con sobreoferta o algún producto, que más bien parece infravivienda, continuará su bajada a los infiernos, pero cada vez serán los menos. Los españoles queremos tener casa en propiedad y la cabra tira al monte.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Se debería potenciar la vivienda social en época de crisis?

Si se hubiese potenciado la vivienda social en época de  “no crisis”, seguramente no estaríamos así. Si hubiese habido suficiente oferta de vivienda para la demanda social, ésta no tendría que haberse endeudado tanto para comprar por encima de sus posibilidades, con niveles de endeudamiento del 50% de su renta, a 40 y 45 años, y solicitando el 100%.

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Escrito por Luis Corral

«Verde y en botella»: ha llegado el momento de comprar!

 Todos los días oímos o leemos que los pisos han bajado tanto o que van a bajar más y cada vez tenemos más lio. Es verdad que el panorama no puede ser más sombrío y además creo que ese pensamiento lo tenemos todos o casi todos. Pues fijaros lo que os digo, cuando en los mercados financieros todos o la gran mayoría creen que éstos van a subir o a bajar, los expertos dicen que ha llegado el momento de comprar o vender, según sea el caso. En el nuestro sería una clara señal de compra.

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