vivienda en Madrid
Escrito por Foro Consultores

Vivienda en Madrid: el comprador se va a la periferia

Adquirir una vivienda de obra nueva en Madrid es algo que solo unos pocos pueden conseguir. La falta de oferta en la capital y sus precios está desplazando la demanda hacia la periferia. Zonas como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda por el norte y el Cañaveral, Ensanche de Vallecas, Getafe o Parla por el sur, están acogiendo a aquellos para los que no hay sitio en la gran ciudad. Especialmente si buscan urbanizaciones cómodas y preparadas para disfrutar en familia.

Un asunto muy relevante, ya que está expulsando a muchos interesados. Analizamos la situación urbanística en Madrid: precios, perfil del comprador, suelo, oferta y demanda. Una visión de la mano de promotoras como Neinor Homes, Vía Célere, Áurea Homes y de Foro Consultores con Luis Corral, consejero delegado de la firma.

Vivienda nueva en Madrid

Un amplio debate donde se trataron múltiples cuestiones, que puedes oír en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio con Meli Torres.

  • ¿Por qué el comprador de vivienda se va a la periferia?
  • ¿Cuál es el perfil?
  • Ventajas e inconvenientes de adquirir una vivienda en la corona metropolitana
  • Precios en comparación con Madrid y también la diferencia entre el norte y sur en la periferia
  • Proyectos de promociones de obra nueva en la periferia de Madrid con mayor demanda
  • El papel de la Administración
  • Futuro y proyección residencial en la periferia de Madrid

El debate completo lo puedes escuchar en los siguientes enlaces. En el primero de ellos a partir del minuto 25:31, aprox. y el resto en el segundo enlace.

ACCEDE AL DEBATE EN ESTE ENLACE

RESTO DEL COLOQUIO

Imagen: @crdeprada

vivienda nueva
Escrito por Consuelo R de Prada

El tirón de la vivienda nueva en el centro de Madrid

La oferta de vivienda nueva en Madrid es escasa y eso está produciendo una euforia compradora cuando sale una promoción al mercado. Méndez Álvaro es una de las zonas con gran atractivo para el que busca casa. «Antes de que estallara la crisis, en el distrito de Arganzuela había en marcha medio centenar de promociones. Ahora, apenas hay dos o tres. La escasez de oferta es más que evidente, los precios han comenzado a subir y hay un importante apetito comprador», explica a El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Imagen: @i_ortizdeandres  Solar en Méndez Álvaro

 

ACCEDE A LA NOTICIA EN EL CONFIDENCIAL

 

Tendencia del mercado inmobiliario
Escrito por Consuelo R de Prada

Comienza el nuevo curso ¿Qué nos espera en el mercado inmobiliario?

Luis Corral, CEO de Foro Consultores, analiza cuál será la tendencia del mercado inmobiliario durante los próximos meses. Cuál es la situación actual y las amenazas que debemos evitar. La demanda de reposición tira del mercado. Este comprador estaba esperando que pasase la crisis económica y, ahora, se ha lanzado a la compra.

Leer más
viviendas vacias
Escrito por Consuelo R de Prada

La «importancia» de vivir en un ático


Los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años, vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización era escasa. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

Pero con el paso del tiempo, la mejora en la construcción, los áticos pasaron a ser el objeto de deseo de mucha gente. Aunque su coste de construcción es similar al del resto del edificio, su precio siempre ha sido, y será, mucho más alto pues su demanda suele ser superior a la oferta.

Las ventajas de vivir en un ático son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las amplias terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico… todo ello tiene su precio. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio te proporciona un status que no te lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

 

Madrid

Los áticos suelen tener más demandantes que oferta disponible, dado que se proyectan pocas unidades, ya que parte de la planta hay que destinarla a terrazas. También es el tipo de vivienda que antes se vende si se encuentra en un precio adecuado que puede rondar entre el 25% y el 40% con respecto a la misma tipología (sin incluir el plus de terraza) en una planta intermedia.

Pero los áticos también han sufrido con la crisis, aunque tal vez en menor medida que el resto de los inmuebles. Estas rebajas han ampliado el perfil del comprador que suele ser profesional cualificado, autónomo o funcionario de alto nivel. Por ejemplo, en ubicaciones muy demandadas, como pueden ser determinados distritos de Madrid o Barcelona capital, al bajar los áticos un 30% se ponen en precio para un segmento más amplio de la población no siendo necesario bajar más, mientras que las viviendas medias sí necesitan hacerlo, ampliándose entonces los porcentajes de diferencia anteriormente descritos. A mayor demanda, menos necesidad de ajuste. Solo el volumen de los compradores potenciales tiene el poder de marcar el precio

Y no sólo los prefieren los compradores para vivir en él, es otro de los segmentos preferidos por los inquilinos, es la primera tipología solicitada antes que una vivienda en planta intermedia.

Eso sí, en los áticos no vale todo por el hecho de serlo. En la época de boom, en la que casi todo se vendía, se podían ver áticos dúplex o tríplex con configuraciones de viviendas que dificultaban enormemente la habitabilidad del propietario, y aun así, existían demandantes. En la actualidad, esas configuraciones no se perdonan.

Escrito por Luis Corral

¿Hacia dónde va el mercado inmobiliario?

Acabamos de comenzar el nuevo año y, después de mucho tiempo de crisis e incertidumbre, hay algunas claves que marcarán el mercado inmobiliario durante este ejercicio. Tanto la oferta como la demanda experimentarán cambios, ayudados por la mejora de los datos económicos y la evolución del paro.

¿Cómo se comportará la demanda? Si bien es cierto que aún seguirá floja, hay algunos aspectos que indican un cambio de tendencia. Ya estamos configurando el suelo por lo que respecta a los precios y esta situación traerá al mercado diversos tipos de compradores:

  • La vuelta de la demanda de reposición. La falta de financiación al usuario final ha tenido consecuencias demoledoras y ha bloqueado en estos años el mercado de segunda mano, especialmente al demandante repositor. Con el saneamiento del sistema financiero español, las entidades están comenzando a abrir el grifo de la financiación al usuario final.
  • Demanda retenida solvente que comienza a ver como se está produciendo ya el ajuste en el precio de la vivienda y ha llegado el momento de comprar.
  • Demanda extranjera que ve en España auténticas oportunidades. Una demanda que se centra en las zonas de costa y también en promociones prime de grandes ciudades.
  • Demanda que ya atisba rentabilidades futuras.

Esta nueva situación tendrá consecuencias muy positivas por el aumento de las transacciones entre particulares que conllevará la dinamización económica, especialmente de las empresas relacionas con este sector.

 ¿Y qué pasa con la oferta? Se reactivará tanto por parte de las entidades financieras, que han vendido sus plataformas inmobiliarias a importantes fondos, como por parte de la Sareb. Este organismo ya ha creado los cimientos y la estructura para poder sacar al mercado una importante cantidad de inmuebles, e incluso tiene previsto terminar unas 3.000 viviendas este año.

Y también hay entidades financieras dispuestas a construir. Obviamente la actividad se centrará en zonas en las que hay demanda y también en ciudades donde el precio ya ha tocado suelo.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿De verdad existe tanto stock de vivienda nueva en España? (II)

En el anterior post decíamos que casi el 52% del stock son viviendas  de segunda residencia  e íbamos más allá: que hay ciudades donde se ha reducido. En este post vamos a concretarlo.

Hay provincias donde se ve claramente que han reducido el stock (por encima del 10% anual) y en el  siguiente cuadro quedan reflejadas por orden de porcentaje:

Incluso algunas, como Badajoz y Navarra, necesitarán viviendas nuevas para atender a la demanda. Guadalajara se convirtió en periferia de Madrid, construyendo un número de viviendas muy por encima de su absorción natural, lo que ha provocado que sus precios hayan bajado más del 50% hasta normalizarse.

Málaga y la Comunidad de Madrid aglutinan un número elevado de viviendas nuevas sin vender, pero éstas se encuentran en su mayoría en su periferia, al ser provincias muy grandes y dispersas. Por otro lado, su crecimiento poblacional natural es capaz de absorberlas, de ahí que su stock se vaya reduciendo en un 11% anual. Esto indica que viviendas que se encuentren en estas capitales raramente bajarán de precio dada su elevada demanda.

Obviamente, en el lado opuesto también hay ciudades donde la oferta de inmuebles  sigue creciendo, como se ve en la siguiente tabla.

tabla2

Pero las provincias que de verdad tienen sobreoferta, independientemente de si reducen o aumentan su stock, son aquellas cuyo ratio nº de viviendas por habitante se encuentra por encima del 2,5%, puesto que ello conlleva una dificultad de absorción por parte de la demanda al no existir población suficiente para la compra de primera residencia (como es el caso de Toledo) o poseer en su mayoría viviendas de segunda residencia (como Castellón, Alicante o Almería). En estas provincias se  han cometido excesos inmobiliarios y se da una clara sobreoferta:

tabla3

No obstante, la mayoría  de sus inmuebles se encuentra en manos de entidades financieras y pasarán al banco malo (Sareb), por lo que se han retirado del mercado de particulares, dirigiéndose a los grandes fondos de inversión que buscan rentabilidades altas, y al tener un horizonte de venta de 15 años eliminan la prisa de la venta y  frenan la caída de precios.

Inversores extranjeros

Por otra parte, a pesar de que es posible que la demanda española de vivienda siga contraída algunos años más, no lo está la demanda mundial y los inversores extranjeros (británicos, alemanes, rusos, chinos, etc.) ven 2013 como una oportunidad para adquirir vivienda. No solo en costa con el objetivo de ubicar su residencia definitiva, a  largo plazo, sino estimando que el español tendrá que alquilar ante la imposibilidad de comprar. Por ello, se están produciendo compras de edificios para rehabilitar o inmuebles en zonas céntricas con la finalidad de explotarlos.

En 2013 muchos se preguntarán por qué no baja el piso que tiene visto en una determinada zona de la capital si la prensa y los expertos dicen que tienen que seguir bajando… la respuesta es clara, el stock en las capitales se está agotando y ya no hay prisa por vender, la demanda solvente sigue comprando. Indudablemente estamos en un año de cambios, lo que no me atrevo a decir es en qué porcentaje subirá, bajará o se estabilizará el precio de la vivienda, porque la respuesta es… depende.

 

Escrito por Rubén Cózar

De vuelta al producto de toda la vida

Todo vuelve a la normalidad, simplemente es cuestión de tiempo. En vivienda, el producto estrella de los españoles era un piso amplia con tres dormitorios. Pero llegó el boom inmobiliario de principios de este siglo y todo cambió. De pronto, comenzaron a construirse viviendas mucho más pequeñas. Y si en 1997,  en Madrid, el 35% de las viviendas que se iniciaban tenían tres dormitorios, 10 años después, la cifra descendió al 14%. En 2011, sin embargo, ya se atisban cambios hacia la vivienda más grande.

Leer más

Esta web utiliza cookies propias y de terceros con el fin de facilitarle la navegación y analizar el uso de ésta. Al continuar navegando entendemos que acepta nuestra política de cookies. Puede cambiar la configuración de las cookies en cualquier momento.   ACEPTAR