Escrito por Foroprovivienda

Qué debes saber si vas a comprar una vivienda sobre plano

El stock de vivienda nueva llave en mano cada vez es menor, especialmente en capitales como Madrid, Barcelona o Valencia. Durante los años de crisis se ha ido agotando y, ante la situación del mercado, no se hicieron nuevas promociones. Ahora, las tornas han cambiado, la construcción residencial resurge y las ventas se centran en la vivienda sobre plano, sobre todo en las grandes ciudades. Los datos son contundentes. En el SIMA, celebrado la semana pasada en Madrid, el 60% de la oferta era sobre plano, un cambio sustancial respecto a las últimas ferias inmobiliarias.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Promoción directa o autopromoción, opciones para comprar un piso nuevo

La semana pasada escribía en el Blog Entorno habitable de elmundo.es acerca de las diferentes maneras a través de las cuales accedemos a una vivienda de obra nueva, post que comparto en foroprovivienda. La más habitual es la promoción directa y, si optamos por la autopromoción, tendremos las cooperativas y comunidades de bienes. Vamos a ver brevemente las características y diferencias principales entre ellas.

Promoción directa

En este caso, el comprador adquiere una vivienda a una promotora por un precio cierto, no interviniendo en el proceso de edificación. Puede que la promotora ofrezca, siempre sobre plano, decidir sobre detalles de la memoria de calidades e incluso en menos ocasiones redistribuir la vivienda. Podemos decir que se delega y confía en el conocimiento inmobiliario del promotor. A diferencia de los siguientes casos de autopromoción, el futuro propietario asume en el precio del piso el beneficio del promotor.

Cooperativa

Es una entidad que asocia a personas con el interés común de acceder a una vivienda. Tiene una doble condición: de sociedad y empresa promotora y, como nota característica, hay ausencia de ánimo de lucro puesto que el objetivo es promover casas a estricto precio de coste.

los balcanes

Una cooperativa es una empresa con personalidad jurídica propia y distinta a la de sus socios, los cuales participan de manera activa en el proceso de construcción de su futura vivienda. Se rigen, en principio, por leyes autonómicas y en determinados casos por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, siendo esta última Ley en caso de laguna legal, supletoria. Adicionalmente tienen sus propios estatutos, sujetos a la ley, donde se establecen las normas que regulan la estructura, los órganos de gobierno y el funcionamiento de la cooperativa. Su identidad democrática y participativa se articula a través de sus órganos sociales, siendo los principales; la Asamblea General, el Consejo Rector y el Interventor.

La actividad inmobiliaria es compleja y es frecuente e incluso necesario recurrir a gestoras que, a cambio de unos honorarios pactados, prestan un servicio integral a la sociedad cooperativa. Las gestoras tienen solvencia para controlar las obras, los proyectos y las tramitaciones de licencia, entre otros aspectos, pactándose los servicios que van a prestar por escrito. Es fundamental la elección de una gestora a la que le acompañe el prestigio y la profesionalidad en su trayectoria.

Las cooperativas pueden ser creadas por colectivos como empresas, sindicatos, colegios profesionales, asociaciones vecinales y también directamente por las mencionadas gestoras. Éste último caso es muy habitual, puesto que su conocimiento del negocio inmobiliario unido a la capacidad para disponer suelo, les hace lanzarse al mercado con el objeto de aglutinar socios para un proyecto concreto y ser los gestores.

Por último, antes de incorporarse a una cooperativa es importante comprobar lo siguiente:

  • Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente según su ubicación.
  • Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
  • Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar.
  • Que en el caso de existir cuota de prescripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto o cuantía.

Comunidad de bienes

Se trata de otra manera de autopromoción con considerables similitudes con las cooperativas, principalmente en la participación en las decisiones que los interesados adoptan sobre sus futuras viviendas y que se busca un estricto precio de coste. La necesidad de acudir a empresas gestoras es igualmente aplicable.

La diferencia principal con las cooperativas es que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica propia, que no es otra que la de los comuneros. Es una fórmula más sencilla en cuanto a su constitución, estando reguladas por el Código Civil en sus artículos 392 al 406. El mayor inconveniente es que mientras la responsabilidad en las cooperativas está limitada al capital aportado, en el caso de las comunidades de bienes se responde además con el patrimonio personal de los comuneros, si los bienes comunes no fueran suficientes.

Como ventajas, además de la sencillez y rapidez en el comienzo de la actividad autopromotora que tienen respecto a una cooperativa, cabe citar que el comprador es copropietario de la titularidad del suelo y de sus viviendas desde el principio y que la financiación es asumida por cada comunero desde el inicio también, facilitando aún más la autopromoción.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Serán las cooperativas las que tiren de la promoción de viviendas?

Estamos en un momento de indefinición en el segmento de promoción de viviendas. Por un lado, los promotores con liquidez son rara avis en el mercado; por otro, las entidades financieras están abriendo ligeramente el grifo de la financiación hipotecaria para la compra de vivienda, pero no así para financiar suelo y si promueven lo hacen en los que tienen en propiedad. Y en esta situación, entra en escena la Administración que está sacando suelos a subasta situados en buenas zonas, pero claro aquí surge el problema, ¿cómo se compra ese terreno?

Por ahora, parece que las cooperativas son las que están participando y se están convirtiendo en una buena opción para tener una vivienda libre en propiedad a precio razonable y en una buena ubicación. Eso sí, como no hay financiación para el suelo, son los socios los que tienen que buscarse la vida y hacer frente a ese desembolso. Y una vez adjudicado o comprado ya tienen más facilidad para conseguir financiación para ejecutar la promoción ¿Serán las que tiren del mercado?

De momento, hay algunos ejemplos que avalan esta situación. En Madrid, una cooperativa se adjudicó en subasta el suelo de Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento madrileño, ubicada en uno de los mejores distritos de la capital: Chamartín. Y esta promoción se ha convertido en una de las más solicitadas, con más interesados que viviendas.

Pero la cosa no queda aquí, en otra zona de la capital, al  lado del Paseo de la Castellana, el Ministerio de Defensa sacará a subasta un suelo destinado a la promoción de vivienda y de nuevo varias cooperativas serán las que pujen por ese terreno. Alguna ya ha presentado su propuesta con precios que rondan los 3.200 euros por metro cuadrado. Parece que la actividad, aunque sea lentamente, retorna al mercado.

No todo vale

Ahora bien, como ya contamos en otro post, antes de entrar en una cooperativa hay que tener en cuenta varios factores. Hasta ahora, bastaba con que estuviera inscrita en el registro de cooperativas, que la gestora fuera de confianza, no tuviera deudas, que el suelo estuviese ordenado y que las aportaciones fueran a una cuenta bloqueada. Pero, ya no es suficiente, hay cooperativas con todo esto que no saldrán adelante. ¿Por qué? Por falta de financiación, incluso hay cooperativas al 80% cubierta que ningún banco va a entrar a financiar por la sencilla razón de que el suelo no es de la entidad.

Entonces, ¿en qué más me tengo que fijar para saber que la cooperativa funcionará? Fundamental investigar la propiedad del suelo para evitar problemas posteriores y como consejos adicionales, es necesario que la constructora y la gestora también sean solventes. Ahora mismo están expuestas a los riesgos de la situación de mercado y es conveniente en ambos casos tener referencias.

Escrito por Consuelo R de Prada

En qué debes fijarte antes de inscribirte en una cooperativa de viviendas

Tras las crisis inmobiliarias, y éstas ocurren siempre de forma cíclica, esto es, volverá a haber un periodo expansivo suave como ya está ocurriendo en EEUU, lo primero que empieza a remontar son las cooperativas por motivos económicos obvios.

No hay promotores con liquidez que compren suelos para promoverlos, por tanto, es la cooperativa la que debe comprarlo si sus integrantes desean una vivienda a precio de coste en una buena ubicación. Ahora bien, en qué habría que fijarse antes de entrar.

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Escrito por Luis Corral

Las cooperativas sí son buenas

Esto es como todo, lo que acaba fallando somos nosotros: las personas. La idea del cooperativismo y la legislación que la ampara son una opción excelente para el comprador de vivienda, donde el factor coste es especialmente relevante y a veces, indispensable para llegar a esa vivienda que necesitamos o a la que aspiramos.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Comprar en cooperativa, ¿te atreves?

 

Antes de empezar responderé a la pregunta… yo SÍ me atrevería pero estando muy segura de lo que hago, y ¿por qué digo esto? Pues por experiencia.

Comprar en cooperativa tiene sus ventajas si se hace bien, la primera el precio, el problema es que ha habido tantas estafas en este país que sólo la palabra cooperativa ya da miedo… ¿qué consejos puedo dar a quienes tienen en mente comprar en cooperativa? Pues el primero es que estudien a la gestora, ésta debe ser de confianza, no debe estar inmersa en otros proyectos estancados y/o con pleitos pendientes (eso hace perder credibilidad). Además, la cooperativa debe estar registrada con su administrador o consejo rector vigente en el Registro de Cooperativas de la CCAA pertinente, (por ejemplo, el de la C. de Madrid está en Princesa, 5 – 28008 Madrid).

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