Impuesto de AJD en una hipoteca
Escrito por Foro Consultores

¿Cuánto supone el pago del impuesto de AJD en una hipoteca?

Tras el Real Decreto aprobado por el Gobierno, el Impuesto de AJD en una hipoteca lo pagarán las entidades financieras. Aunque este pago, que responde a Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, repercutirá al final en el cliente. Ahora habrá que ver en qué medida las entidades financieras incrementan comisiones o no…

Pero, cuánto supone y cuánto se ahorra el cliente. Desde Foro Consultores te lo contamos y te aclaramos los gastos de constitución de una hipoteca, al margen de este impuesto. Estos son los más relevantes:
  • Comenzamos con la comisión de apertura, que decide cada banco.
  • A esto le añadimos, los gastos de tasación que dependen del valor de la vivienda.
  • Le siguen los gastos de notaría y registro.
  • También los gastos de gestoría.

Y, por último, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias. Y depende de la ubicación del inmueble. Las diferencias son importantes, dado que oscilan entre el 0,40 y el 1,50%.

Como se puede comprobar este impuesto depende de cada Comunidad Autónoma y en este enlace de Idealista puedes verlo.

Teniendo en cuenta estos datos, hemos acudido a un simulador de una entidad financiera para ver todos los desembolsos a la hora de contratar una hipoteca y cómo afecta el impuesto. El ejemplo elegido es un préstamo hipotecario de 160.000 euros, el 80% de una vivienda tasada en 200.000 euros y con una comisión de apertura del 1%.

  • En Madrid, los gastos totales de hipoteca: 5.236,72 euros. El IAJD: 1.572 euros en este supuesto.
  • El siguiente supuesto es en Álava, los gastos totales de la constitución de hipoteca suman 4.712,72 euros, pero aquí es menor (1.048 euros).
  • Y un tercer ejemplo, Sevilla. El gasto total de constituir una hipoteca asciende a 6.808,72 euros, y dado que el impuesto es de los más elevados: 3.144 euros.

Si restamos la parte del impuesto, la cifra baja considerablemente

En nuestra colaboración en Invertia puedes ver todos los supuestos desglosados y los gastos generales de la constitución de una hipoteca.

 

ACCEDE A LA INFORMACIÓN COMPLETA EN INVERTIA

 

 

ventajas y desventajas de los pisos de bancos
Escrito por Foro Consultores

Ventajas y desventajas de comprar pisos de entidades financieras

Comprar un piso de una entidad financiera puede ser más barato y tener mejor financiación. Pero, también tiene sus pros. Te contamos ventajas y desventajas de los pisos de bancos en nuestra colaboración en Fotocasa.

 

Durante la crisis, la oferta de viviendas procedente de entidades financieras por impagos fue elevada. Había auténticas gangas. Pero en estos momentos, “la oferta es escasa, especialmente en aquellas ciudades donde el mercado se está revitalizando de nuevo”, comenta Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores. Eso no quita, que todavía haya zonas donde se edificó en exceso y donde la demanda no se correspondía con el interés constructor. Generalmente están en áreas alejadas.

 

Una de las grandes ventajas es la financiación, además del precio. A cambio la información que se tiene sobre la vivienda, a veces, es escasa. Y  otro punto relevante, cuidado con las comunidades de vecinos. Comprobar que todos los pagos están al día. Puedes leer toda la información en el blog de Fotocasa.

 

ACCEDE AL POST EN FOTOCASA.ES 

Pisos de bancos: ventajas y desventajas

 

Imagen principal: foroprovivienda.com 

 

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Solvia, ¿por qué vende tantos pisos?

Desde el comienzo de la crisis, cuando las entidades financieras comenzaron a quedarse con los inmuebles por impagos, las tácticas para vender han sido bastante diferentes.

Hablamos de Solvia, inmobiliaria del Banco Sabadell, porque está consiguiendo buenos resultados con una estrategia muy definida. Para empezar, ha vendido rápido sus pisos más problemáticos con agresivos descuentos que han superado, en algunos casos, el 50%.

El objetivo es claro: mejor vender hoy pisos de bancos con descuento, que mañana más barato y con descuento, además de quitarlo del balance. Esto indica que siempre hay compradores, pero que hay que rebajar los precios hasta el nivel en el que estén dispuestos a comprar.

Unido a esta estrategia de rebajas, Solvia ha añadido otra parte adicional en la compra de una vivienda, conceder hipotecas para los compradores de sus inmuebles a través de la entidad financiera. Un tándem perfecto: rebaja de precios combinada con una hipoteca actualmente al alcance de pocos, aunque parece que algo está cambiando.

Y otro punto: publicidad llamativa en casi todos los medios de comunicación, además de en los portales inmobiliarios.

A la búsqueda del comprador extranjero. Para vender lo máximo posible es bueno tener varias agencias/consultoras inmobiliarias, tanto nacionales como extranjeras. El objetivo de las agencias extranjeras es acceder a clientes internacionales, especialmente en las viviendas de gama superior.

Todo unido a una buena coordinación con promotoras, ayudándolas en la venta de las viviendas. Es mejor juntos que separados, por aquello de que la unión hace la fuerza. Y en esta inmobiliaria lo tienen claro: crear la “oportunidad del momento” para que los clientes no vacilen a la hora de comprar.

Los diferenciales de los bancos en las hipotecas
Escrito por Jose Escolano

Diferenciales y diferenciales

Hace unos años, no más de 4 o 5, cuando ibas al banco a por una hipoteca, el señor al otro lado del mostrador te decía que el interés a pagar era de Euribor más un diferencial. Ese diferencial oscilaba desde un 0,45 hasta un 3 %.

Hoy la noticia es que un banco ha decidido bajar el diferencial al 1,95 % y lo publicita como un gran chollo. Lo peor de todo es que además es verdad.

Si uno se embarca en la aventura de comprar un piso financiado, resulta difícil encontrar una hipoteca con un diferencial inferior al 3 %.

Menos mal que el país empieza a recuperarse, y sobre todo, que se recupera la confianza en nuestro país. En unos meses, los bancos españoles empezarán a comprar dinero a un precio inferior y con el tiempo y si ellos quieren, es posible que lo trasladen a las hipotecas y vuelvan a bajar los diferenciales.

Paciencia, buen humor y mucho ánimo.

Escrito por Consuelo R de Prada

Adiós al IRPH de bancos y cajas

Hace unas semanas contábamos que el 1 de noviembre entraría en vigor un nuevo índice hipotecario para algunas hipotecas, las que se regían por el IRPH, pero no estaba claro cómo quedaría finalmente. Pues ya está aprobado.

¿Y a qué índice deben atenerse los que tengan el IRPH en sus hipotecas? El Gobierno ya ha aprobado el nuevo índice en la nueva Ley de Emprendedores. A partir del 1 de noviembre el Banco de España dejará de publicar los IRPH Bancos, Cajas o CECA. Se mantiene el del conjunto de entidades.

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El IRPH será sustituido por el tipo previsto en el contrato de hipoteca, que puede ser el euríbor o el índice alternativo que tengan fijado. En caso de que no tengan ninguno, se acogerán al aprobado por el Ejecutivo.

Así, el nuevo referente saldrá de la media de las diferencias entre el tipo que desaparece y el nuevo valor, “calculados con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha que se produce la sustitución del tipo” según reza la disposición legislativa.

Y el cambio, que se aplicará en la fecha de revisión de cada contrato, será automático sin alternación alguna de la hipoteca existente. Para los que ya tengan el euríbor, todo sigue igual, al menos de momento.

Algunos organismos consideran que este nuevo índice no beneficia a los ciudadanos, ya que es superior al euríbor que en estos momento ronda el 0,54%, bastante por debajo del índice de bancos o cajas que supera el 3%. Otros creen que les beneficiará (en este enlace puedes calcularlo) sobre lo que tienen actualmente.

Escrito por Consuelo R de Prada

Si hay tanta sobreoferta y los precios van a seguir bajando, ¿por qué los bancos inician obras?

¿Por qué los bancos inician obras y empiezan a vender sobre plano?  A primera vista no parece tener mucho sentido que las principales entidades financieras del país estén empezando a sacar sus suelos al mercado. Y con sacarlos no me refiero a intentar venderlos, pues ese ha sido su objetivo desde que se los adjudicaron, sino a convertirlos en un activo líquido y ello significa ponerle ladrillos encima para que realmente sean “vendibles” a los compradores potenciales.

¿Por qué, si hay tanto stock como se dice y los precios van a seguir bajando, se arriesgan a construir? La respuesta es sencilla, pero sólo para el que de verdad quiera entenderla. Existen segmentos de población que se resisten a creer que en algunas zonas de España no van a bajar más los precios, y no van a bajar más porque ya hay gente que compra al nivel actual, así que ¿para qué seguir devaluando el patrimonio?

Stock liquidado.- Las entidades financieras sanas y no intervenidas han liquidado prácticamente su stock “bueno”, el “deseable”, el ubicado en zonas demandadas, con distribuciones funcionales, con el número de dormitorios necesarios para una familia estándar española y con una antigüedad adecuada o de obra nueva.

También ha vendido el stock de viviendas viejas que necesitaban unas reformas integrales, casi había que construirlo desde el principio, pero bien ubicados, de nuevo la ubicación (siempre la ubicación). Como dicen en Londres, existen tres variables que dan valor a un inmueble, primero location, segundo location y tercero locationEn ciudades grandes, con un alto número de servicios, infraestructuras, accesos… todo el mundo quiere lo mismo, antes la clase media no podía acceder a estos inmuebles y en cuanto ha podido lo ha hecho.

¿Dónde están las chollo ofertas que anuncian los portales inmobiliarios? El otro día vi en un portal inmobiliario: 23 viviendas grandes por debajo de los 100.000 €, ¿y qué fallaba? La localización, por supuesto ¿Por qué no hay pisos así en las grandes ciudades?  Porque se estaría tirando el precio, porque habría cola para comprarlos y enseguida se les subiría el precio, esos pisos ya se han vendido a un precio superior, lo que queda es lo que nadie quiere en zonas devaluadas. Esos inmuebles no es que todavía tengan recorrido de bajada, es que en algunos casos compensa más derribarlos o regalarlos. Y si no, démosle tiempo al tiempo.

Los nuevos promotores.- El siguiente paso en el proceso de liquidación y “desenladrillamiento” de los bancos es acometer los suelos. Apenas hay promotores para comprar suelos (aunque algunos quedan) por lo que los bancos se convierten en promotores y, aunque el suelo valiese cero, NUNCA podrían vender por debajo de precio de coste. Esto es, tienen que salir los números para pagar licencias, proyectos, mano obra de construcción, etc. Si el precio de venta resultante sale caro para ese mercado, simplemente no se acometerá el proyecto, se quedará como activo pasivo durante muchos años, pues no olvidemos que las entidades han tenido que provisionar en un alto porcentaje y ya no hay prisa por vender.

¿Cuáles son los suelos por los que están empezando? Por los que se puede vender en las grandes ciudades, lógico ¿Y se están vendiendo esas nuevas obras? Todo depende del precio, pero en la mayoría de los casos sí se están vendiendo, porque para la vivienda ubicada en buena zona SIEMPRE hay demanda. Ya se han sacado al mercado y vendido “la joyas de la corona”, los suelos y edificios ubicados en el barrio de Salamanca, lo que queda por salir tiene demanda esperando.

¿Y qué pasa con los pisos de LA SAREB? ¿Y sus suelos? Eso lo veremos en otro post.

Escrito por Jose Escolano

El Euribor cae… Las hipotecas suben, ¿cómo puede ser?

Parece contradictorio, pero no es así. Hace unos años, uno pedía una hipoteca y se la concedían con un interés de Euribor + 0,45 ó +1. Hoy, si te la conceden, si eres uno de esos pocos afortunados que el banco estima meritorio de dicho privilegio, te encuentras que te llegan a ofrecer Euribor +3, ó +4, ó +5 llegado el caso, por supuesto, aliñado con toda una ensalada de seguros de hogar, vida, desempleo…

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