sureste de Madrid
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Los desarrollos del sureste, camino de los tribunales

Un planeamiento urbanístico adecuado a la evolución económica y poblacional de una ciudad es de vital importancia. En el caso de una gran urbe como Madrid, el Ayuntamiento debe velar porque se produzca el suficiente suelo en el momento que el mercado demande. Desde hace unos meses se debate en una Mesa de Urbanismo, constituida al efecto, el futuro de los denominados Desarrollos del Sureste de Madrid. Antes del verano, José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, anunciaba el bloqueo de los mismos.

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proyectos urbanísticis olvidados
Escrito por Laura Sampedro

¿Qué pasa en el oeste de Madrid? Los proyectos urbanísticos olvidados

Por todo el mundo es conocido, especialmente por aquellos que buscan vivienda, que en Madrid existen zonas calientes donde podemos encontrar nuestra casa soñada.  Por un lado, los famosos PAUS del Norte (Arroyofresno, Valdebebas…) donde el grado de consolidación es elevado. Por otro, los de Sur y Sureste (Carabanchel, Vallecas) prácticamente desarrollados y con escasa oferta de viviendas nuevas. Estas áreas han gozado de todo el apoyo público y privado,  mientras existen otras con proyectos urbanísticos olvidados.

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urbanismo sostenible
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

España recibirá 1.000 millones de Europa para un urbanismo sostenible

Tener un urbanismo sostenible tiene premio. Se pueden conseguir diferentes ayudas que proceden de fondos europeos. La Unión Europea va a cofinanciar con 730 millones de euros, en una primera convocatoria, el desarrollo urbano de 83 municipios españ0les. El dinero procede del conocido Fondo FEDER, que favorece el desarrollo regional de los miembros europeos y busca su cohesión. Más adelante se producirá una segunda convocatoria, llegando a un montante de 1.013 millones  de euros en ayudas a las que pueden acceder muchos municipios españoles.

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Urbanismo Bernabeu
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

El urbanismo manda en la reforma del Bernabéu

El nuevo Bernabéu está más cerca de ver la luz. Hace unos días se ha presentado el proyecto para reformar el estadio del Real Madrid. El presidente del club blanco, Florentino Pérez, ha llegado a un acuerdo con el Ayuntamiento de la capital. Se trata de una operación menos ambiciosa de la planteada inicialmente, que incluía un hotel y un centro comercial.

Plan especial para el Bernabéu

¿Cuál es el motivo? Hay que buscarlo en los límites que impone el urbanismo. El Ayuntamiento no contempla aumento de edificabilidad. De esta forma, se consiguen 6.000 metros cuadrados de espacio público donde se encuentra la zona comercial conocida como Esquina del Bernabéu. Además, se aumentan los vuelos de la fachada y crece en altura el estadio para facilitar la disposición de la cubierta. Se va a redactar un Plan Especial, figura urbanística más sencilla que la anulada por la Justicia. Debe ser aprobado y se podrán presentar alegaciones. La propuesta es muy prudente, pero no está exenta de vicisitudes.

Si quieres saber más, te invitamos a leer el último post del Blog Entorno Habitable en ELMUNDO.es

Imagen del nuevo estadio Santiago Bernabéu. Foto: Ayuntamiento de Madrid.

 

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Bahía de Santander
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Un plan maestro para revolucionar Santander

La bahía de Santander está siendo objeto de una gran transformación mediante un planeamiento urbanístico ambicioso. Para ello, la consultora Arup ha elaborado un master plan para reordenar la bahía. Se trata de un proceso ya iniciado, con algún hito importante ya conseguido como el espacio creado para la celebración del Campeonato Mundial de Vela Olímpica 2014.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La evolución del mercado del suelo y perspectivas de futuro

El suelo es el primer bien necesario para construir vivienda nueva. Después de haber quedado relegado a un segundo plano, la recuperación del sector hace que vuelva a ser atractivo y crezca su demanda. Por otro lado, el reciente Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado en octubre de 2015, establece las bases de un urbanismo integrador, pues se pretende dar una mayor importancia a la recuperación y eficiencia de nuestras ciudades.

Para una información más completa, proporcionamos enlace del Blog Entorno habitable de El Mundo El futuro del suelo en España

Además, desde el punto de vista del suelo, el mencionado texto legal también tiene consecuencias en el fenómeno de expropiación como queda reflejado en el artículo de Cinco Días.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Madrid necesita más suelo

El jueves pasado asistí, en el marco del festival de arquitectura y ciudad OPEN HOUSE MADRID, a una interesante conferencia titulada “Madrid Ciudad Abierta”. Dos conferenciantes de trayectoria reconocida en el sector presentaron, en primer lugar, la evolución de la ciudad y los efectos que provocan en el territorio las actuaciones que se llevan a cabo en él para después exponer la complejidad del urbanismo de la capital, consideración que se hace extensible a todo el país.

Los desarrollos urbanísticos de Madrid tienden al agotamiento, en la zona norte principalmente, como así se expuso en la mencionada charla. Existe una demanda de suelo creciente con tensiones en su precio. Mi última publicación en el Blog Entorno Habitable  de elmundo.es trata sobre esta circunstancia, post que comparto en las siguientes líneas.

Se está detectando un fuerte interés inversor en suelo finalista -es decir, aquel urbanizado en el que se puede entrar a edificar- que se traduce en cierres de operaciones con tendencia al alza en el precio. ¿Por qué sucede este fenómeno y cuáles son las noticias que lo atestiguan? ¿Qué se respira en el sector y qué valoración cabe hacer de esta circunstancia?

Bienes inmuebles

 Soy consciente de que el mercado de la vivienda suscita opiniones encontradas respecto de muchos aspectos, como por ejemplo el número de viviendas vacías en nuestro país, la necesidad o no de construir más, si suben o bajan en su valor en la actualidad, las causas y efectos del boom inmobiliario, etc.

En este sentido, y respecto a la demanda de suelo y vivienda, quiero previamente aclarar un concepto que como todo lo sencillo es revelador. Cuando hablamos de vivienda y suelo lo hacemos de bienes inmuebles. La palabra inmueble proviene del latín inmobilisestando compuesta por el prefijo in que significa «no», el verbo movere equivalente a «mover», más el sufijo bilis que significa «posibilidad». Por lo tanto, su etimología quiere decir «que no se puede mover». Luego los bienes inmuebles son los que no se pueden mover o trasladar de un lugar a otro porque están adheridos al suelo.

¿Y por qué considero importante reflexionar sobre este concepto? El motivo es evidente. A la ciudad de Madrid en absoluto le afectan las viviendas vacías del resto de España y, en muchos casos, tampoco de municipios de la misma Comunidad a la que pertenece. Y como es lógico los distritos, los barrios, cuentan con distinta oferta y demanda. Y esto es aplicable a todo el territorio, por lo que asistimos a recuperaciones en determinadas ciudades y zonas de nuestro país -que se soporta con una mejora de los indicadores económicos-, mientras que en otros muchos puntos no hay recuperación o es menor. Coexisten diferentes velocidades.

Operaciones de suelo en Madrid

Circunscritos al municipio y según me traslada el director del departamento de Suelo de Foro Consultores, las tensiones en el precio en la zona norte son importantes. El desarrollo de Valdebebas tiene unos precios de suelo que ascienden hasta 1.200 euros por metro cuadrado edificable de vivienda libre, alcanzado casi 800 euros en el caso de vivienda protegida. A esto debemos añadir el coste de construcción, licencias, tasas, impuestos y margen del promotor para componer el precio final que paga el consumidor.

Las noticias de operaciones se suceden. En los otros desarrollos del norte de Madrid la carestía de suelo es importante. Me refiero a Arroyo del Fresno (el más pequeño de todos y con buen ritmo de avance), Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro. Y en uno de ellos, Montecarmelo, se ha producido una operación que ha provocado desconcierto en el sector. Una parcela cercana a la futura ubicación del Colegio Alemán, que se creía que iba a ser obtenida por la cooperativa DMS gestionada por Momentum Cooperativas con el fin de hacer casas para padres de alumnos del colegio, ha sido arrebatada por una puja de Cogesa (Grupo Dragados) de más de 20 millones de euros. El metro edificable ha alcanzado los 2.000 euros, cuando el precio de salida era 1.100. Estamos ante cifras que, más allá de considerarse positivas nos indican cierta especulación con la evolución de los precios.

chamartin

Esta situación no es recomendable, en mi opinión, ni para promotores ni para particulares, puesto que la recuperación y crecimiento de estas zonas es palpable, pero debemos ser razonables. Además, si añadimos el caso de las últimas operaciones de suelo en Valdebebas para viviendas protegidas con un importe tan alto pagado y, con un precio de venta limitado que reduce al mínimo los márgenes, nos sitúa ante unas operaciones de mayor riesgo.

El centro de la capital cuenta con escasa disponibilidad, donde la rehabilitación cobra gran protagonismo, siendo muy escasos los solares.

Villaverde ha presenciado una subasta de suelo cuya puja ganadora ha ascendido a prácticamente 45 millones de euros por 120.000 metros cuadrados edificables para 1.200 viviendas de protección, síntoma más de la inversión creciente. En los PAU del sur y este de Madrid observamos un ritmo más constante. Carabanchel tiene una consolidación considerable y oferta residual, en Vallecas hay operaciones cerradas a 500 euros el metro cuadrado edificable y oferta en la actualidad por 600 euros. El Cañaveral, en el distrito de Vicálvaro, cuenta con unos precios que rondan los 400 euros el metro edificable. Será este último desarrollo el que previsiblemente dará muchas noticias en el futuro y donde se dirigirán las inversiones promotoras e incluso de Socimis para promover y alquilar viviendas.

Como conclusión, comprobamos que, como escribía al principio, no sólo las realidades son distintas en nuestro país, como es lógico, sino que además dentro de una ciudad también se cumple este hecho. El sector y creo que también la ciudadanía asiste con entusiasmo a esta recuperación y a los buenos datos económicos que redundan en beneficio de todos. Ahora bien, debemos ser cautelosos en los pronósticos y, aunque todo parece indicar que hemos tocado fondo, no debemos dejarnos llevar por el optimismo. Mientras que los desarrollos del sureste pueden esperar por escasa demanda, en cuanto a la carestía de suelo en determinadas zonas de Madrid sí se hacen necesarias y obvias por este hecho y por su ubicación las Operaciones Chamartín y Campamento.

El planeamiento urbanístico, como su propio nombre indica, supone anticiparse al futuro de la ciudad y preverlo y, algo tan costoso como conseguir suelo finalista no se hace de la noche a la mañana. La evolución de Madrid, la realidad de mercado y el comportamiento de compra de vivienda nueva de su ciudadanía justifican ampliamente dichas operaciones urbanísticas.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Valdebebas: nuevo suelo a la venta y últimas obras de urbanización

El interés por la compra de suelo continúa. La Junta de Valdebebas ha sacado a la venta dos nuevas parcelas, en este caso para construir vivienda protegida. El suelo, como ya destacábamos en el post anterior, ha pasado de ser un activo tóxico a objeto de deseo, especialmente en determinadas zonas y Valdebebas, uno de los referentes del nuevo impulso inmobiliario, es una de ellas.

Además, este desarrollo madrileño ya está acometiendo las últimas obras de urbanización, que ya contamos en el blog Entorno Habitable de elmundo.esCon un coste de 42 millones de euros asumidos por la junta de compensación y un plazo de 48 meses, los principales hitos son los siguientes:

Reordenación urbanística de la «Pastilla Comercial de Valdebebas»

Originalmente, según planeamiento, Valdebebas contaba con 150.000 metros cuadrados para un centro comercial. Pero la crisis reveló que este proyecto era demasiado grande, la nueva realidad hacía necesaria una modificación. Se recurrió a un plan especial de ordenación pormenorizada, obteniéndose un resultado muy razonable. Se reduce el espacio comercial a 55.000 metros cuadrados, que se ajusta a las necesidades locales, teniendo más atractivo para los inversores que deseen posicionarse en esta ubicación. El espacio liberado permite que se generen parcelas residenciales para aproximadamente 900 viviendas de precio protegido y 100 de régimen libre. Esto evidentemente es muy positivo. De acuerdo con los estudios de Foro Consultores el stock actual de viviendas protegidas en Valdebebas es de sólo trescientas. Son muy pocas las parcelas que quedan con esta protección, y aunque este número que se genera con la reordenación es considerable, contará con una gran demanda. Ya hay empresas interesadas en comprar la práctica totalidad de las parcelas de viviendas protegidas para edificarlas. Por último, también se consigue una parcela dotacional donde pronto se ubicará el Colegio Joyfe. Las nuevas calles necesarias fruto de esta reparcelación ya se han comenzado a ejecutar.

Parque Central y eje verde 

Las zonas verdes en Valdebebas representan la mitad de superficie del ámbito. Es un proyecto urbanístico que equilibra de manera modélica la relación entre ciudad y zonas de esparcimiento. El Parque Central linda con la estructura viaria y queda frente a las edificaciones. Contará con un borde urbano junto a las calles, con características de ejecución más ajustadas a los parques de las ciudades, a diferencia del ya inaugurado y contiguo Parque Felipe VI, que es de tipo forestal y se asemeja a la Casa de Campo de Madrid en cuanto a cuidados y vegetación. Se está ejecutando el proyecto ganador del concurso internacional de ideas celebrado en el año 2009. Se trata de la propuesta «Sol y Sombra» de Joao Ferreira Nunes. Con una superficie de 80 hectáreas y una laguna en la parte noreste, además del borde urbano cuenta en la parte interior con una zona que se define como agro-urbana. Encontraremos plantaciones de tipo agrícola, un centro de interpretación, un anfiteatro y una escuela de jardinería. Se valdrá de la topografía actual donde existen cumbres y vaguadas, y se potenciará con claros y lagunas en la zona llana y con bosques de cumbrera en las partes altas. Además de las sombras que en el futuro aporten los árboles, junto al intercambiador habrá un umbráculo con jardines verticales y pequeños estanques que será una zona de frescor en los meses más calurosos.

Hay que añadir, dentro de la trama urbana, la ejecución de un eje verde de Centralidad. Un conjunto de parques y plazas con una superficie de 57.000 metros cuadrados que se irán sucediendo y unirán la zona terciaria y comercial con el Parque Central.

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Puente de conexión de Valdebebas con la Terminal T4 

Se trata de una obra singular de ingeniería de 160 metros de luz (sin apoyos intermedios), que está llamada a convertirse en un icono de la ciudad. Unirá Valdebebas con la terminal T4 del aeropuerto, salvando la carretera M-12. Es un proyecto del Ingeniero de Caminos Francisco Millanes Mato, reconocido experto que ha participado además en la proyección de las pasarelas del anillo verde ciclista de Madrid. La tipología estructural tanto del puente como de dichas pasarelas es de arco atirantado (bowstring). Los tirantes que unen el arco rebajado con el tablero, que es por donde circularán los vehículos y transitarán los peatones, forman una malla de acero configurada como un doble diagrid. Como curiosidad, decir que el diagrid es un diseño estructural basado en formas triangulares o diagonales usado también en arquitectura. Un ejemplo muy reconocido es el londinense edificio apodado como The Gherkin (el pepinillo), obra de Norman Foster.

Nulidad de las claúsulas suelo
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

¿Cómo se calcula el valor del suelo?

Cuantas veces habremos escuchado que la vivienda tiene un precio elevado (sobre todo en momentos del boom inmobiliario) por culpa de que el suelo es caro. ¿Pero, esto es así? Recuerdo las palabras de un gran experto urbanístico, Ricardo Santos Díez, que me dio clase en la universidad. Él nos decía que la vivienda no es cara porque lo sea el suelo, «la vivienda es cara porque es cara». Tal afirmación, que parece una reducción al absurdo, encierra una gran dosis de verdad. Es cierto que parece depender del enfoque que le demos, si desde el punto de vista del producto inicial (suelo) o del producto final (vivienda).

En el mercado inmobiliario el suelo es un factor atípico, porque es único e irrepetible, y vale en función de su uso final, de su situación, expectativas, etc. Si pensamos en la fabricación de un coche, por ejemplo, los materiales tienen un valor en el mercado y se usan normalmente en otras industrias, son materias primas que se pueden producir en muchos sitios. Incluso la planta de producción se puede trasladar a otro país para reducir costes. El suelo no se puede trasladar, y el que está en un lado de una calle, respecto del que esté a 100 metros puede variar considerablemente su valor. Y la afirmación de este gran profesor se entiende en cuanto a que si el producto final no tiene interés (pensemos en urbanizaciones ahora desiertas) el suelo no vale más que lo que pueda producir como rústico.

En las ciudades, considerando el núcleo urbano más consolidado, evidentemente el suelo es escaso, y hay que recurrir para hacer viviendas, en numerosos casos, a la rehabilitación o al cambio de uso del edificio. Pero el valor que se va a pagar está lógicamente relacionado con el valor de la vivienda en esa ciudad, en esa ubicación. La vivienda de obra nueva valdrá más que la de segunda mano, pero con un límite. Ese límite lo fija el precio de la vivienda ya construida, considerando su depreciación y coste de reforma, todo ello incrementado en un moderado porcentaje que es el que aprecia el valor la de obra nueva. Luego, siempre el límite es el valor de la vivienda.

aerea_urbanizacion

Vamos a analizar a grandes rasgos cómo se determina el precio del suelo en una urbanización de reciente construcción. Concretamos en el caso de una parcela, en un ámbito ya urbanizado, donde el promotor está valorando invertir y construir viviendas. ¿Cuánto podría pagar para que la inversión sea viable?

  • En primer lugar, el suelo tiene una calificación definida por el planeamiento municipal, es decir, habrá parcelas para viviendas (unifamiliares, bloques de pisos), otras para comercios, oficinas, equipamientos, etc. Por lo tanto, lo que se puede hacer en una parcela se sabe de antemano por el promotor. Todo queda definido urbanísticamente, alturas, ocupación máxima de la parcela, edificabilidad, etc. La edificabilidad neta son los metros cuadrados que se pueden construir por metro cuadrado de suelo.
  • El promotor, una vez que conoce lo que se puede construir en ese suelo, debe hacer un exhaustivo estudio de mercado. Es realmente una piedra angular de la viabilidad de su negocio. Conocer el valor de venta de las viviendas. Se hará un estudio comparativo en el entorno, debe conocer cuál es el precio de mercado de las viviendas que se están comercializando en el ámbito. Y cuál es su ritmo de ventas, calidades, demanda, tamaño y número de dormitorios, para así ajustarse al máximo a lo que busca el comprador, tanto en precio como en características.
  • La promotora debe asumir el coste de construcción del edificio.
  • Pero todo el proceso conlleva además una serie de gastos, impuestos, honorarios profesionales, seguros, costes de comercialización, de escrituración y registro, etc.
  • Por último, el beneficio que pretende obtener el empresario. Un valor muy común en el sector inmobiliario, es del 20% de la inversión realizada. Piense el lector, que no es una operación que se realiza en un año. Se debe comprar el suelo, construir y vender la promoción. Y asumir el riesgo.

construccion 2

Con estas variables, el promotor hará el siguiente cálculo. Al valor de venta previsto de todas las viviendas construidas, le restará el coste de construcción, los gastos y el beneficio y le dará una cantidad. Ese es el límite de lo que debe pagar por el suelo.

Ejemplo: En un nuevo desarrollo las viviendas tienen un precio de 3.000 euros por metro cuadrado. Estimando unos costes de construcción de 700 euros por metro, unos gastos del 30% sobre el valor del suelo más el valor de construcción y un beneficio del 20% sobre la inversión, el valor del suelo (dado por una ecuación) sería aproximadamente 1.200 €/metro cuadrado construido. Si se trata de una parcela de 2.000 metros cuadrados de suelo, en la que se puede edificar 2.500 metros cuadrados (edificabilidad 1,25), el precio sería el resultado de multiplicar 2.500 por 1.200. Luego tendríamos 3 millones de euros de valor de suelo.

Estos son los números iniciales que deben hacerse. Evidentemente es una simplificación. Como conclusión, obtenemos que el valor del suelo viene determinado por lo que puede construirse, y por lo que vale en esa ubicación la vivienda. El precio de la vivienda es el que manda.

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