rentabilidad de tu vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Es rentable tu vivienda alquilada?, haz números

¿Sabes cómo se calcula la rentabilidad de tu vivienda en alquiler? Echa números si tienes una casa alquilada o si tienes previsto comprar un piso como inversión. En nuestra colaboración en Invertia tienes las claves que te permitirán saberlo. Esa rentabilidad se puede obtener vía alquiler o revalorización.

Pero no todo es tan fácil. Un piso alquilado, (excepto si procede de herencia y también tiene sus gastos), suele tener una inversión inicial, unos gastos periódicos y unos ingresos mensuales. Con estos mimbres puedes calcular qué beneficios obtienes.

Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler debes tener en cuenta estas variables: inversión, gastos periódicos y puntuales e ingresos mensuales. Un buen análisis y una buena elección son la conjunción perfecta para obtener una rentabilidad adecuada. Y se puede.

 

Rentabilidad bruta y neta

Y la regla en sencilla: dividir los ingresos mensuales entre el coste total del inmueble. El resultado es la rentabilidad bruta. Pero, ¿cuál es la neta?  A los ingresos totales hay que restarle todos los gastos que conlleva la propiedad: cuotas de comunidad, impuestos, seguro o algunos gastos de mantenimiento o reformas, etc. Sin olvidar la hipoteca, si la tuviera.

El resultado neto es lo que te llevas al bolsillo, pero luego viene Hacienda. Los ingresos por alquileres aumentan la base imponible en el impuesto de la renta. Y aunque cuando se trata de vivienda, una buena parte está exento, algo de impuestos hay que pagar por este ingreso.

 

Rentabilidad por revalorización

Es otra opción para tener beneficios. Pero, primero compras, luego vendes y después restas los impuestos y gastos de la venta.  Es bueno hacer bien los cálculos para saber realmente lo que estás obteniendo. La diferencia entre la compra y la venta debe ser importante.

Te invitamos a leer nuestra colaboración en Invertia donde contamos supuestos de alquiler y venta. Podrás ver qué rentabilidad obtienes o puedes obtener si compras como inversión.

Y en este último punto recuerda que no todo vale. Antes de comprar es bueno hacer un análisis, como ya contamos en otro post: aspectos que se deben tener en cuenta.

 

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 Información elaborada por Foro Consultores Inmobiliarios

 

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Imagen de Madrid: @crdeprada

Impuesto de AJD en una hipoteca
Escrito por Foro Consultores

¿Cuánto supone el pago del impuesto de AJD en una hipoteca?

Tras el Real Decreto aprobado por el Gobierno, el Impuesto de AJD en una hipoteca lo pagarán las entidades financieras. Aunque este pago, que responde a Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, repercutirá al final en el cliente. Ahora habrá que ver en qué medida las entidades financieras incrementan comisiones o no…

Pero, cuánto supone y cuánto se ahorra el cliente. Desde Foro Consultores te lo contamos y te aclaramos los gastos de constitución de una hipoteca, al margen de este impuesto. Estos son los más relevantes:
  • Comenzamos con la comisión de apertura, que decide cada banco.
  • A esto le añadimos, los gastos de tasación que dependen del valor de la vivienda.
  • Le siguen los gastos de notaría y registro.
  • También los gastos de gestoría.

Y, por último, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias. Y depende de la ubicación del inmueble. Las diferencias son importantes, dado que oscilan entre el 0,40 y el 1,50%.

Como se puede comprobar este impuesto depende de cada Comunidad Autónoma y en este enlace de Idealista puedes verlo.

Teniendo en cuenta estos datos, hemos acudido a un simulador de una entidad financiera para ver todos los desembolsos a la hora de contratar una hipoteca y cómo afecta el impuesto. El ejemplo elegido es un préstamo hipotecario de 160.000 euros, el 80% de una vivienda tasada en 200.000 euros y con una comisión de apertura del 1%.

  • En Madrid, los gastos totales de hipoteca: 5.236,72 euros. El IAJD: 1.572 euros en este supuesto.
  • El siguiente supuesto es en Álava, los gastos totales de la constitución de hipoteca suman 4.712,72 euros, pero aquí es menor (1.048 euros).
  • Y un tercer ejemplo, Sevilla. El gasto total de constituir una hipoteca asciende a 6.808,72 euros, y dado que el impuesto es de los más elevados: 3.144 euros.

Si restamos la parte del impuesto, la cifra baja considerablemente

En nuestra colaboración en Invertia puedes ver todos los supuestos desglosados y los gastos generales de la constitución de una hipoteca.

 

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claves antes de comprar casa
Escrito por Foro Consultores

Antes de comprar una casa, despeja estos interrogantes

La posesión de una vivienda es uno de los objetivos de muchos españoles. De hecho, aunque ha bajado el porcentaje en favor del alquiler, aún asciende al 76,7%, según datos del INE de 2017, (frente al 80,5% de 2005). Por esta razón, antes damos algunas claves antes de comprar casa.

 

  • ¿La podré pagar?

Antes de nada, chequea todos tus gastos, más los de casa y no olvides los impuestos. Y, además, muy importante qué hipoteca puedes conseguir

  • ¿Están todos los papeles en regla?

No es lo mismo que la vivienda sea nueva, usada o una compra sobre plano. Es importante que tengas todo controlado.

  • ¿Estoy eligiendo la mejor hipoteca?

Recuerda que debes endeudarse en la moneda en la que recibes los ingresos. No te equivoques de hipoteca, son muchos años atado a ese contrato.

  • ¿Tengo clara la hoja de ruta?

Planifica la compra, la entrega de la vivienda, la reforma…

  • ¿Es la casa que necesito?

No compres una casa que no te gusta. Hay que ver las cosas con perspectiva y hacer un análisis objetivo.

 

Estas cinco claves las puedes leer en nuestra colaboración en el portal de noticias Invertia.

 

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impuesto de AJD
Escrito por Foro Consultores

Al final, ¿quién pagará el impuesto de AJD?

Pues está claro. Al margen de lo que diga finalmente el Tribunal Supremo, el que lo pagará es el cliente. Porque el banco repercutirá el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en el que pide el préstamo, aunque en la escritura de hipoteca quede claro que corresponde a la entidad financiera.

 

Tienes hipoteca y quieres reclamar los gastos

 

En el programa #ForoInmobiliario de Intereconomía Radio, Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores y José Luis Ruiz Bartolomé, analizaron las claves de todo este embrollo. Para empezar porqué hay que pagar Actos Jurídicos Documentados. Cómo afectará a las nuevas hipotecas. Muchas dudas que están en el ambiente.

 

 

PUEDES OÍR EL PROGRAMA COMPLETO PINCHANDO EN ESTE AUDIO

 

 

Imagen: crdeprada

 

 

desarrollos urbanísticos
Escrito por Foro Consultores

La parálisis de los desarrollos urbanísticos

El Grupo Parlamentario Popular ha presentado en el Congreso una propuesta para poner fin a la paralización total de los desarrollos urbanísticos. Una situación que afectará al precio de la vivienda.

“Estamos en un mercado al alza por la escasez de oferta y el desarrollo de viviendas protegidas está en mínimos”, asegura Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.

Desde su punto de vista, la parálisis de los desarrollos urbanísticos en Madrid está provocando una subida de precios importante. Que, además, afecta a los compradores con menos ingresos, especialmente a los jóvenes.

 

Desarrollos urbanísticos agotados

No olvidemos que el sureste es una de las zonas con más demanda para la compra de vivienda de Madrid. A ello se une que el Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado. Mientras tanto, zonas como Valdecarros, Ahijones o Berrocales están paradas.

En el caso de Madrid, la oferta actual se centra prácticamente en El Cañaveral.  Que, ante la fuerte demanda de vivienda asequible, está aumentado sus precios. En este desarrollo, a principios de 2016 el precio del suelo finalista para vivienda libre rondaba los 400 euros por metro cuadrado, en la actualidad no baja de los 700 euros. Esto supone un incremento de alrededor del 70%. Esta situación repercute en el coste final de la vivienda.  Un ejemplo claro, en julio de 2015 el precio medio de la vivienda libre rondaba los 1.250 euros por metro cuadrado construido. Ahora supera los 2.000 euros.

 

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falta de suelo
Escrito por Foro Consultores

La falta de suelo y su efecto sobre el precio de la vivienda

La falta de suelo está provocando tensión en el precio de la vivienda.  Hay ciudades como Madrid y Barcelona donde la necesidad es patente. “En este contexto de aumento de demanda, oferta escasa después de años de crisis, tenemos un caldo de cultivo perfecto para el encarecimiento del precio del suelo y, por tanto, del producto final”, apunta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Smerdou destaca el caso de El Cañaveral, en el sureste de Madrid, como una de las pocas zonas con vivienda asequible donde el precio se ha duplicado en los últimos años. Considera, además, que si sigue subiendo terminará expulsando de la ciudad a parejas jóvenes.

Y unido a esto, los desarrollos del sureste siguen parados. Por el contrario, Madrid Nuevo Norte será realidad, si bien pasarán bastantes años hasta que todo esté en marcha. Diversos expertos del sector analizan en el blog de pisos.com qué pasará en los próximos años.  ¿Cuál es la situación de las diferentes actuaciones urbanísticas? Y, ¿qué cambios deben producirse para evitar la subida de precios?. En definitiva, ¿cómo influyen los ayuntamientos en la construcción de obra nueva?

 

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Valor de una vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Qué cuenta más en el precio de un piso? 

¿Cuál es el valor de una vivienda, ¿qué aspectos influyen? Aunque siempre habrá matices que dependan de cada caso, lo cierto es que existen unas variables objetivas que ayudan a dar respuesta a estas preguntas.

 

  • Vivienda nueva. Una vivienda nueva con garaje, zonas comunes como piscina, sala gourmet, jardines… también incrementa su valor.

 

  • Orientación, altura y vistas. Una buena orientación con mucha luz hace que suba el valor de un inmueble. Por otro lado, un piso cuanto más alto, vale más porque tiene más luz y posibilidad de mejores vistas, obviamente siempre que tenga ascensor.  Si hablamos de ático, el valor es mayor por la terraza. Si bien es cierto que, en las nuevas promociones, los bajos con jardín casi compiten con los áticos.

 

  • 4. Metros cuadrados y su distribución. Obviamente, vale más una casa reformada, bien conservada y con buena distribución.

 

  •  Sostenibilidad. Reducir el gasto energético es un factor que cobra fuerza.

 

Estos son algunas de las razones objetivas, luego están las subjetivas que, a veces, tienen mucho peso. Te ampliamos todos estos apartados en nuestra colaboración en el portal financiero Invertia.

 

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos en Málaga

 

Blog

Nueva Ley de Vivienda
Escrito por Foro Consultores

Nueva Ley de Vivienda: principales medidas

El mercado inmobiliario es uno de los sectores que más atractivo tiene para los Gobiernos. De ahí que, cada vez que llega uno nuevo, cambie todo lo hecho por el anterior. El actual Ministerio de Fomento está preparando una nueva Ley de Vivienda que garantice la accesibilidad.

¿Cuáles son? Si no hay cambios, éstas son algunas medidas de la nueva ley que el actual Gobierno de Pedro Sánchez quiere sacar adelante:

  • Construcción de un parque de vivienda pública en alquiler para corregir las subidas de precios.
  • Medidas fiscales contra las viviendas vacías para conseguir que salgan al mercado y así, incrementar la oferta. Aunque en este punto los cambios son constantes.
  • En paralelo, control de los precios en el alquiler.
  • Unido a esto, un cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos actual.

encontrar un buen inquilino

 

El alquiler centra buena parte de los objetivos, aunque habrá que ver si esta batería de medidas pueden restar atractivo al sector inmobiliario. Expertos del sector, entre ellos, Luis Corral, CEO de Foro Consultores, desgranan los cambios y sus efectos en la portada de la Revista Inversión.

 

 

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vender tu casa
Escrito por Foro Consultores

Consejos para vender tu casa

Ha comenzado el curso y con él, nuevos proyectos, nuevas ilusiones. Uno de ellos puede ser cambiar de vivienda. Desde Foro Consultores, te damos algunos consejos para vender tu casa y evitar errores.

  • Lo primero, fijar el precio adecuado. Tenemos tendencia a pensar que nuestra casa es la mejor. Y puede que sí, pero igual no lo es. O se tiene en mente el precio de venta del vecino. Evita poner valores que no se ajusten a la realidad.
  • Un buen anuncio. Hacer una buena descripción del inmueble, buenas fotos y si puedes una visitar virtual. Si no tienes tiempo, recurre a una agencia inmobiliaria.

Prepara la vivienda. 

  • Debe entrar por los ojos y el posible comprador debe sentir que esta puede ser su futura casa.
  • Haz pequeñas mejoras.  Una pequeña inversión como pintar o reparar pequeños defectos, puede ayudar mucho e incluso ayudarte a vender antes y a mejor precio.
  • El orden y la limpieza

 

También ayuda facilitar la máxima información al comprador del edificio, así como de todas las infraestructuras y dotaciones de la zona.

Estos son algunos de los pasos que puedes ampliar en nuestra colaboración en el portal financiero Invertia.

 

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vivienda y rentabilidad
Escrito por Foro Consultores

Dónde invertir en vivienda y obtener la máxima rentabilidad

Volvemos de vacaciones y el mercado inmobiliario no se ha tomado descanso, sigue en plena ebullición. Vivienda y rentabilidad son dos palabras clave. El alquiler continúa en pleno boom y es el momento de aprovecharlo. Dónde invertir en vivienda y obtener máxima rentabilidad es una de las cuestiones planteadas en el reportaje de Expansión del pasado mes de agosto.

invertir para alquilar

 

Los expertos consultados, entre ellos Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores, consideran que es mejor invertir en pisos pequeños. Y añaden, además, que se busquen distritos en crecimiento. Destacan que la rentabilidad de la vivienda puede alcanzar el 10% anual. Este porcentaje se desglosa, en parte, por las rentas del alquiler y, por otra parte, por las plusvalías que puede generar.

Madrid, Baleares, Islas Canarias o Cataluña están a la cabeza de las rentabilidades. Pero toda esta información al detalle la puedes ver en el amplio y exhaustivo análisis del Diario Expansión.

 

 

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Imagen: @crdeprada

 

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