Valdebebas
Escrito por Foro Consultores

Valdebebas, el suelo protagonista del mercado

El curso inmobiliario arranca con fuerza. El precio del suelo tira del mercado en Madrid. Las operaciones se suceden y Valdebebas es una de las zonas de interés, donde además queda poco terreno disponible para vivienda. El suelo comercial también está activo.

De hecho, en los últimos meses se han cerrado varias operaciones relevantes en cuanto al precio. Según la información de El Confidencial, Acciona ha comprado a la sociedad Celteo Business, una parcela de 31.700 metros cuadrados —26.018 metros cuadrados para residencial y 5.755 para comercial—. Y ha pagado 2.000 euros por metro cuadrado, el doble de lo que se pagaba hace cinco años.

«Es un ámbito que ya está consolidado, a nivel residencial, y queda muy poco suelo disponible», comenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Actualmente hay 11 promociones en marcha —Inbisa, Amenabar, Ibosa, Gestilar, Inmobiliaria Espacio…— que suman 857 viviendas, de las cuales, casi la mitad se encuentra vendida.

Los precios de las viviendas oscilan entre 450.000 y 650.000 euros (dependiendo del tamaño de la vivienda), con precios medios del metro cuadrado entre 3.800 y 3.700 euros.

Solo 18 de las 141 parcelas del ámbito están pendientes de desarrollo, poco más del 10% del total. «Calculamos que queda entre un 7% y un 10% de metros cuadrados edificables en vivienda libre, a lo que habría que añadir los suelos propiedad del ayuntamiento y de la vivienda protegida», apuntan desde Foro Consultores.

El precio del metro cuadrado está entre 3.700 y 3.800 euros.

Para Luis Corral, Valdebebas es un ámbito especial. «Se han configurado dos submercados. Por un lado, el producto de reposición pensado para un cliente que viene de Las Tablas, Sanchinarro o Montecarmelo, que viene buscando casas más grandes. Y por otra, la primera vivienda, con menos metros cuadrados».

Toda la información de esta zona la puedes ver en el articulo de Elena Sanz en El Confidencial

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euribor
Escrito por Foro Consultores

Euribor, precios de compra, mercado de alquiler…

Los próximos meses serán importantes para el mercado inmobiliario. La situación económica y la incertidumbre política marcarán la agenda. El periódico La Razón ha analizado en detalle la situación del sector. Las claves del mercado inmobiliario: euribor, precios…

Expertos del sector, entre ellos Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores, han tratado los siguientes temas: Cómo está el mercado de compraventa de viviendas, la tendencia de los tipos de interés con el euribor como eje, además de la demanda hipotecaria. Sin olvidar, el segmento del alquiler. Qué pasa con la oferta y la demanda. Jóvenes y vivienda o los efectos de la Ley Hipotecaria.

Todas estas claves las tienes en el tema de la semana.

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Comprar casa
Escrito por Foro Consultores

Los meses preferidos para comprar casa

Aunque hay ventas durante todo el año, hay algunos meses preferidos para comprar casa. En Foro Consultores tenemos algunos datos (basados en nuestra ventas) que marcan la tendencia que os contamos ¿Qué les gusta a los españoles? ¿En qué momento buscan vivienda?

Los meses de verano son algunos de los preferidos. Como destaca Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, “los clientes tienen tiempo para analizar las zonas y ver más viviendas que les pueden interesar.

En el caso de segunda residencia, los que no compraron antes de las vacaciones, tendrán más tiempo en agosto para visitar zonas preferidas o viviendas de interés. Y aquí hay otro ingrediente fundamental, sobre todo si ya estamos al final de las vacaciones. El comprador igual puede conseguir alguna rebaja, ya que, si al terminar este periodo el propietario no ha vendido, lo normal es que tenga que esperar o hacer alguna rebaja. Obviamente, depende de las necesidades de venta. Y si hablamos de vivienda habitual, las vacaciones proporcionan más tiempo para estudiar las necesidades.

Tras la ralentización del invierno…

La llegada de la primavera reactiva el mercado inmobiliario. El buen tiempo también ayuda. Pero hay varias razones. Por un lado, el vendedor prefiere sacar la vivienda al mercado e irse tranquilo de vacaciones. Y a la vez, el comprador, considera que es buen momento para adquirir la casa, porque eso le permite hacer obras o cambiar a sus hijos de colegio, si fuera necesario.

Eso en primera vivienda, en segunda residencia es el momento ideal si el objetivo es tener una casa para pasar las vacaciones de verano.

Frente a estos meses activos, octubre, enero y febrero suelen ser los de menor actividad.

Toda la información en nuestra colaboración habitual en Fotocasa.

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evolución del mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

¿Qué pasa en el mercado inmobiliario?

Los últimos datos sobre el mercado de la vivienda marcan una tendencia hacia la moderación. Firma de hipotecas, operaciones de compraventa… Algo que podría ser positivo, ya que evita comportamientos pendulares. Pero, ¿Cuál es la evolución del mercado inmobiliario? ¿qué factores están influyendo en este sector?

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, señala que “el momento económico suele influir más que la incertidumbre política porque afecta las expectativas de los ciudadanos. No obstante, añade que la incertidumbre no ayuda a dinamizar este sector.

Pero, ¿cuáles son las claves económicas? Idealista News, de la mano de Ana P. Alarcos, ha hecho un exhaustivo análisis de los principales magnitudes que afectan a la economía española.

  • El PIB crece a un ritmo ligeramente inferior. La guerra comercial EEUU-China y el Brexit no ayudan
  • El paro. Todavía hay millones de ocupados temporales
  • Las hipotecas han bajado en los últimos meses, aunque podría repuntar ya que el euribor está en mínimos.
  • La venta de viviendas se ha retraído en el mes de junio, según datos del INE
  • A la vez, los precios de compraventa ralentizan su crecimiento.
  • No así los alquileres que se mantienen en máximos.
  • La incertidumbre hace que los inversores analicen más las operaciones, algo razonable.

No obstante, esta moderación indica que el sector inmobiliario ha entrado en un momento de maduración y las subidas son más lógicas y no pendulares.

Pero si quieres ver las claves que afectan al sector, no te pierdas la noticia en Idealista News con la participación de diversos expertos del sector, entre ellos Luis Corral. Gráficos de compraventa, precios y otras cifras macroeconómicas, donde se aprecia la evolución y qué pasa en el mercado.

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alquiler profesional de viviendas
Escrito por Foro Consultores

Hacia el alquiler profesional de vivienda

En España, el parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares. Se calcula que alrededor del 95% de las viviendas en arrendamiento. En esta situación, promotores y fondos se alían para impulsar el alquiler profesional de viviendas.

No olvidemos que en los último diez años el mercado del alquiler ha crecido de manera importante. La imposibilidad de los jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad es una de las razones. Unido a un cambio de mentalidad.

Este nuevo sistema ofrece muchas ventajas al promotor, ya que reduce el riesgo comercial, aumenta la rotación de activos. Y a la vez aumenta el parque de viviendas en España.

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “esta opción permite recuperar más rápido los fondos invertidos y llevarse un porcentaje por la gestión llave en mano. Además, este negocio supone la oportunidad de vender en bloque gran cantidad de viviendas a un único comprador, simplificando el proceso comercial”.

Buena parte del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares

Además, las perspectivas del sector indican que cada vez más gente querrá vivir en el centro de las ciudades. Teniendo en cuenta que la infraestructura inmobiliaria en la ciudad es limitada, y que para las nuevas generaciones la vivienda en propiedad es una tendencia decreciente, el papel del alquiler y las nuevas alternativas para optimizar el espacio residencial en las ciudades será crucial.

Expertos del sector han analizado los pros y contras de este negocio en la revista El Inmobiliario Mes a Mes. Tendencias del mercado, promotoras y fondos interesados…

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cambio de ciclo inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Mercado inmobiliario: ¿cambio de ciclo?

Se está convirtiendo en la pregunta del millón:¿En qué momento estamos del ciclo inmobiliario?, ¿los precios seguirán su tendencia alcista o bajarán? ¿la situación es igual en todas las ciudades? ¿hay boom del alquiler? ¿se avecina un cambio de ciclo?

Para Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo. Desde su punto de vista, hay ciudades donde los precios sí se han revalorizado como es el caso de Madrid, pero otras aún siguen sumergidas en precios pasados y con gran stock.

Además, insiste en que no se puede hablar de bajada de precios. Simplemente en algunas promociones se ha producido un ligero reajuste. Igualmente, destaca que seguimos construyendo muy poco frente a las necesidades de la demanda. La palabra clave es la moderación en el crecimiento de precios.


Para Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo, simplemente de moderación.

Todos estos temas y algunos más como jóvenes y vivienda, ¿cuánto ha subido el alquiler en los últimos años? ¿cuál será la tendencia del mercado? se han tratado en el programa Foro Inmobiliario de Radio Intereconomia.

Rubén Cózar y Beatriz Toribio , directora de Estudios de Fotocasa, repasaron la situación del mercado durante el primer semestre de 2019 y la evolución para los próximos meses. Si quieres resolver algunas de las incógnitas, no te pierdas el podcast del programa.

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Imagen : crdeprada

plazas de garaje
Escrito por Foro Consultores

Plazas de garaje, rentabilidad y precios

Como un acordeón, los cambios políticos provocan modificaciones y afectan al sector inmobiliario. El caso de Madrid Central refleja esta situación. La decisión del anterior gobierno municipal de Manuela Carmena de cerrar una amplia zona de la capital al tráfico, supuso un aumento del precio de los precios de compra y de alquiler de las plazas de garaje. Ahora, las tornas han cambiado y se plantea una nueva cuestión: si se revierte la situación, ¿qué pasará con el mercado de plazas de garaje en esa zona?

Una pregunta que expertos del sector, entre ellos Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, han abordado en la revista Inversión. Pero no sólo Madrid, también se analiza la rentabilidad y los precios en toda España.

Preguntas clave para el que quiera invertir en este segmento de mercado. ¿qué debe tener en cuenta? ¿en qué zonas? La rentabilidad de los garajes oscila, de media, entre el 5 y el 7%, por encima del 4% de los pisos. Pero eso sí, hay que analizar lo que se compra y dónde.

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claves del mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Claves del mercado inmobiliario

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, cree que debemos buscar la estabilidad, con oscilaciones lógicas y no pendulares. «Nuestro sector depende mucho de la coyuntura económica, y ésta parece que se debilita». Desde su punto de vista deberíamos preguntarnos de dónde venimos, dónde estamos y hacia dónde vamos. Y aprender de los errores del pasado. Estas son algunas claves del mercado inmobiliario expuestas en la sección #Frentealespejo de Caralin Group.

Considera que el mercado inmobiliario residencial ya se ha consolidado. En los dos últimos años, solo las grandes ciudades tiraban del mercado. Ahora ya hay más zonas en juego y se está volviendo a producir vivienda nueva. Ejemplo de ellos son Burgos, Valladolid, Zaragoza, Córdoba… Y no solo en las capitales de provincia. En la costa, especialmente en el Mediterráneo, está aumentando la oferta, tras años en dique seco.«Todo nos había parecido infinito, hasta que tocó “atravesar el desierto”»

«En Foro Consultores creemos que estamos en un ciclo sólido. Pero hay un reto vital. Hagamos un análisis exhaustivo de quiénes son los futuros clientes y hasta dónde llega su capacidad adquisitiva. Las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de precios del 10% anual, fracasarán sin duda. Los promotores deberían comprar suelo para vender hoy, no pensando en revalorizaciones futuras. Eso nos evitaría el riesgo de una nueva “burbuja” y repetir situaciones pasadas».

Estas son solo algunas de sus reflexiones, el resto las puedes leer en la tribuna completa.

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Alquiler de vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Vas a alquilar una casa? Algunas cuestiones clave

La demanda de vivienda en alquiler va en aumento, aunque la oferta no acompaña, especialmente en algunas zonas. Esto puede provocar cierta precipitación para no perder la casa. De ahí que antes de firmar sea necesario chequear algunos puntos. Además, el nuevo decreto introduce cambios que debes saber. Estas son algunas de las cuestiones clave.

Ubicación y control de la vivienda

¿Es una zona ruidosa?  ¿Cómo es el vecindario? ¿Está todo en orden? ¿Funcionan los electrodomésticos?…

Todo por escrito

Las palabras se las lleva en viento. Y en el contrato debe quedar claro todo aquello que incluye un alquiler y los acuerdos entre inquilino y casero. A continuación, puedes leer los apartados más relevantes:

Precio.- Es necesario especificar mensualidad, día y forma de pago y el mecanismo de la revisión anual de la renta. Igualmente, cuál es la fianza o aval.

Gastos.- ¿Quién paga la comunidad, el IBI o el impuesto de basuras?


Las palabras se las lleva en viento, así que todo debe quedar reflejado en el contrato

Duración.- El final del contrato de alquiler será establecido entre el propietario y el inquilino, siempre respetando la ley, donde hay cambios. Por ejemplo, se amplía de tres a cinco años el tiempo de duración de los contratos. Si la propiedad es una empresa o persona jurídica, el tiempo es mayor (siete años).

¿Están dados de alta los suministros?.- ¿Se cambia la titularidad? o ¿siguen a nombre del propietario y el inquilino facilita un número de cuenta para domiciliarlo?

Arreglos.- Este aspecto suele ser motivo de controversia entre inquilinos y propietarios ¿Quién se hace cargo de las reparaciones? Lo que diga el contrato será clave.

Recuperar el inmueble.- Aquí hay modificaciones con la normativa actual. Si el propietario quiere recuperar la vivienda, lo debe dejar por escrito en el contrato y dar un preaviso de cuatro meses.

Prórroga.– Si en la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, (una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete años si el arrendador es persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Y, ¿con cuánto tiempo debe hacerse? Al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses por el arrendatario,

Salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Uso de la vivienda e inventario.- En el contrato se dejará indicado claramente qué uso tiene permitido el inquilino. En el caso de que sea un piso amueblado, es importante que el contrato cuente con un anexo en el que se especifiquen todos los enseres.

Todos estos puntos los tienes desglosados en nuestra colaboración en Fotocasa.

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viviendas sobre plano
Escrito por Foro Consultores

Las ventas de viviendas sobre plano se normalizan

El ritmo de ventas de viviendas sobre plano comienza a moderarse o normalizarse respecto al pasado año, especialmente en algunas grandes urbes y la Costa del Sol. El aumento de la oferta y las subidas de precios pueden ser alguna de las causas.

A esto se une que en los años anteriores se vendía todo porque ha coincidido con la salida al mercado de la demanda embalsada. Unos clientes que llevaban años esperando la llegada de vivienda nueva, tras años de parálisis en la construcción. Obviamente éstos ya han comprado y ahora, las ventas van un poco más lentas.

Y es que el mercado inmobiliario, como bien decía hace unos meses Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, se modera porque se ha consolidado.

Pero, ¿qué opina el sector? Luis Corral, CEO de Foro Consultores habla de las “dos Españas”, aquella en la que todavía no ha arrancado la recuperación inmobiliaria o es muy limitada y aquella donde los precios han crecido rápidamente en los últimos años. Señala a Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y Córdoba donde “el mercado está cerrándose un poco”, asegura. “Hay mucha gente que a determinados precios o no pueden comprar o los bancos no les dejan”, afirma.

Si quieres saber las opiniones del resto de los expertos, las puedes leer en el reportaje de Alfonso Simón en Cinco Dias.

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