alquiler profesional de viviendas
Escrito por Foro Consultores

Hacia el alquiler profesional de vivienda

En España, el parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares. Se calcula que alrededor del 95% de las viviendas en arrendamiento. En esta situación, promotores y fondos se alían para impulsar el alquiler profesional de viviendas.

No olvidemos que en los último diez años el mercado del alquiler ha crecido de manera importante. La imposibilidad de los jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad es una de las razones. Unido a un cambio de mentalidad.

Este nuevo sistema ofrece muchas ventajas al promotor, ya que reduce el riesgo comercial, aumenta la rotación de activos. Y a la vez aumenta el parque de viviendas en España.

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “esta opción permite recuperar más rápido los fondos invertidos y llevarse un porcentaje por la gestión llave en mano. Además, este negocio supone la oportunidad de vender en bloque gran cantidad de viviendas a un único comprador, simplificando el proceso comercial”.

Buena parte del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares

Además, las perspectivas del sector indican que cada vez más gente querrá vivir en el centro de las ciudades. Teniendo en cuenta que la infraestructura inmobiliaria en la ciudad es limitada, y que para las nuevas generaciones la vivienda en propiedad es una tendencia decreciente, el papel del alquiler y las nuevas alternativas para optimizar el espacio residencial en las ciudades será crucial.

Expertos del sector han analizado los pros y contras de este negocio en la revista El Inmobiliario Mes a Mes. Tendencias del mercado, promotoras y fondos interesados…

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cambio de ciclo inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Mercado inmobiliario: ¿cambio de ciclo?

Se está convirtiendo en la pregunta del millón:¿En qué momento estamos del ciclo inmobiliario?, ¿los precios seguirán su tendencia alcista o bajarán? ¿la situación es igual en todas las ciudades? ¿hay boom del alquiler? ¿se avecina un cambio de ciclo?

Para Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo. Desde su punto de vista, hay ciudades donde los precios sí se han revalorizado como es el caso de Madrid, pero otras aún siguen sumergidas en precios pasados y con gran stock.

Además, insiste en que no se puede hablar de bajada de precios. Simplemente en algunas promociones se ha producido un ligero reajuste. Igualmente, destaca que seguimos construyendo muy poco frente a las necesidades de la demanda. La palabra clave es la moderación en el crecimiento de precios.


Para Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores, no se puede hablar de cambio de ciclo, simplemente de moderación.

Todos estos temas y algunos más como jóvenes y vivienda, ¿cuánto ha subido el alquiler en los últimos años? ¿cuál será la tendencia del mercado? se han tratado en el programa Foro Inmobiliario de Radio Intereconomia.

Rubén Cózar y Beatriz Toribio , directora de Estudios de Fotocasa, repasaron la situación del mercado durante el primer semestre de 2019 y la evolución para los próximos meses. Si quieres resolver algunas de las incógnitas, no te pierdas el podcast del programa.

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Imagen : crdeprada

plazas de garaje
Escrito por Foro Consultores

Plazas de garaje, rentabilidad y precios

Como un acordeón, los cambios políticos provocan modificaciones y afectan al sector inmobiliario. El caso de Madrid Central refleja esta situación. La decisión del anterior gobierno municipal de Manuela Carmena de cerrar una amplia zona de la capital al tráfico, supuso un aumento del precio de los precios de compra y de alquiler de las plazas de garaje. Ahora, las tornas han cambiado y se plantea una nueva cuestión: si se revierte la situación, ¿qué pasará con el mercado de plazas de garaje en esa zona?

Una pregunta que expertos del sector, entre ellos Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, han abordado en la revista Inversión. Pero no sólo Madrid, también se analiza la rentabilidad y los precios en toda España.

Preguntas clave para el que quiera invertir en este segmento de mercado. ¿qué debe tener en cuenta? ¿en qué zonas? La rentabilidad de los garajes oscila, de media, entre el 5 y el 7%, por encima del 4% de los pisos. Pero eso sí, hay que analizar lo que se compra y dónde.

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claves del mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Claves del mercado inmobiliario

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, cree que debemos buscar la estabilidad, con oscilaciones lógicas y no pendulares. «Nuestro sector depende mucho de la coyuntura económica, y ésta parece que se debilita». Desde su punto de vista deberíamos preguntarnos de dónde venimos, dónde estamos y hacia dónde vamos. Y aprender de los errores del pasado. Estas son algunas claves del mercado inmobiliario expuestas en la sección #Frentealespejo de Caralin Group.

Considera que el mercado inmobiliario residencial ya se ha consolidado. En los dos últimos años, solo las grandes ciudades tiraban del mercado. Ahora ya hay más zonas en juego y se está volviendo a producir vivienda nueva. Ejemplo de ellos son Burgos, Valladolid, Zaragoza, Córdoba… Y no solo en las capitales de provincia. En la costa, especialmente en el Mediterráneo, está aumentando la oferta, tras años en dique seco.«Todo nos había parecido infinito, hasta que tocó “atravesar el desierto”»

«En Foro Consultores creemos que estamos en un ciclo sólido. Pero hay un reto vital. Hagamos un análisis exhaustivo de quiénes son los futuros clientes y hasta dónde llega su capacidad adquisitiva. Las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de precios del 10% anual, fracasarán sin duda. Los promotores deberían comprar suelo para vender hoy, no pensando en revalorizaciones futuras. Eso nos evitaría el riesgo de una nueva “burbuja” y repetir situaciones pasadas».

Estas son solo algunas de sus reflexiones, el resto las puedes leer en la tribuna completa.

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Alquiler de vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Vas a alquilar una casa? Algunas cuestiones clave

La demanda de vivienda en alquiler va en aumento, aunque la oferta no acompaña, especialmente en algunas zonas. Esto puede provocar cierta precipitación para no perder la casa. De ahí que antes de firmar sea necesario chequear algunos puntos. Además, el nuevo decreto introduce cambios que debes saber. Estas son algunas de las cuestiones clave.

Ubicación y control de la vivienda

¿Es una zona ruidosa?  ¿Cómo es el vecindario? ¿Está todo en orden? ¿Funcionan los electrodomésticos?…

Todo por escrito

Las palabras se las lleva en viento. Y en el contrato debe quedar claro todo aquello que incluye un alquiler y los acuerdos entre inquilino y casero. A continuación, puedes leer los apartados más relevantes:

Precio.- Es necesario especificar mensualidad, día y forma de pago y el mecanismo de la revisión anual de la renta. Igualmente, cuál es la fianza o aval.

Gastos.- ¿Quién paga la comunidad, el IBI o el impuesto de basuras?


Las palabras se las lleva en viento, así que todo debe quedar reflejado en el contrato

Duración.- El final del contrato de alquiler será establecido entre el propietario y el inquilino, siempre respetando la ley, donde hay cambios. Por ejemplo, se amplía de tres a cinco años el tiempo de duración de los contratos. Si la propiedad es una empresa o persona jurídica, el tiempo es mayor (siete años).

¿Están dados de alta los suministros?.- ¿Se cambia la titularidad? o ¿siguen a nombre del propietario y el inquilino facilita un número de cuenta para domiciliarlo?

Arreglos.- Este aspecto suele ser motivo de controversia entre inquilinos y propietarios ¿Quién se hace cargo de las reparaciones? Lo que diga el contrato será clave.

Recuperar el inmueble.- Aquí hay modificaciones con la normativa actual. Si el propietario quiere recuperar la vivienda, lo debe dejar por escrito en el contrato y dar un preaviso de cuatro meses.

Prórroga.– Si en la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, (una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete años si el arrendador es persona jurídica), ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Y, ¿con cuánto tiempo debe hacerse? Al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses por el arrendatario,

Salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Uso de la vivienda e inventario.- En el contrato se dejará indicado claramente qué uso tiene permitido el inquilino. En el caso de que sea un piso amueblado, es importante que el contrato cuente con un anexo en el que se especifiquen todos los enseres.

Todos estos puntos los tienes desglosados en nuestra colaboración en Fotocasa.

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viviendas sobre plano
Escrito por Foro Consultores

Las ventas de viviendas sobre plano se normalizan

El ritmo de ventas de viviendas sobre plano comienza a moderarse o normalizarse respecto al pasado año, especialmente en algunas grandes urbes y la Costa del Sol. El aumento de la oferta y las subidas de precios pueden ser alguna de las causas.

A esto se une que en los años anteriores se vendía todo porque ha coincidido con la salida al mercado de la demanda embalsada. Unos clientes que llevaban años esperando la llegada de vivienda nueva, tras años de parálisis en la construcción. Obviamente éstos ya han comprado y ahora, las ventas van un poco más lentas.

Y es que el mercado inmobiliario, como bien decía hace unos meses Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, se modera porque se ha consolidado.

Pero, ¿qué opina el sector? Luis Corral, CEO de Foro Consultores habla de las “dos Españas”, aquella en la que todavía no ha arrancado la recuperación inmobiliaria o es muy limitada y aquella donde los precios han crecido rápidamente en los últimos años. Señala a Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y Córdoba donde “el mercado está cerrándose un poco”, asegura. “Hay mucha gente que a determinados precios o no pueden comprar o los bancos no les dejan”, afirma.

Si quieres saber las opiniones del resto de los expertos, las puedes leer en el reportaje de Alfonso Simón en Cinco Dias.

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hogares y mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Nuevos hogares y mercado inmobiliario: el gran reto

La demanda de vivienda sigue activa y el mercado de construcción de vivienda nueva también. No obstante, la evolución en la creación de nuevos hogares en España se ha contraído de forma muy notable, esencialmente por un cambio de la estructura demográfica. Hogares y mercado inmobiliario van de la mano.

Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) para los próximos 15 años señalan que no se superarán los 120.000 nuevos hogares al año. Cifra que contrasta con los 420.000 que se creaban anualmente en la década de los 2000, aunque hoy esa cifra todavía está en los 95.000 nuevos hogares.

El número de nuevos hogares en España se ha contraído de forma notable

El gran reto para el sector será, por tanto, cómo gestionar, rotar y rehabilitar las casas ya existentes, y adaptarlas a hogares cada vez más pequeños. Y qué tipo de vivienda nueva deben construir. Según datos del INE, el tamaño medio del hogar en España es de 2,5 personas, pero en 15 años, uno de cada tres estará formado por una sola, por lo que, será necesario “adecuar los edificios a la necesidad de vivienda de menor tamaño”, sostiene Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Toda la información de este tema, con gráficos donde se ve la evolución, los puedes leer en Cinco Días de la mano de Elisa Castillo.

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Tetuán
Escrito por Foro Consultores

Tetuán, uno de los distritos más rentables de Madrid

Se ha convertido en uno de los distritos madrileños más rentables. Tiene precios todavía asequibles, está dentro de la M-30 y, además, tiene muchos interesados en vivir de alquiler en la zona. Estos argumentos convierten a Tetuán en una de las zonas más atractivas.

Además, es posible comprar vivienda nueva desde 145.000 euros y por debajo de 400.000 euros. Eso sí, en pequeñas promociones donde no hay espacio para piscina o jardines. Respecto a la rentabilidad bruta del alquiler, se sitúa en el 4,3%, la más alta de todo el centro de Madrid

Las grúas han vuelto al barrio

Según datos de Foro Consultores, en la actualidad hay más de una docena de promociones en marcha que suman unas 250 viviendas de nueva construcción. La inmensa mayoría son proyectos de un tamaño muy pequeño y con un precio medio de 248.000 euros.

Además, solo dos destacan por su tamaño. Jardines de Tetuán y Jardines de Cuatro Caminos, de 64 y 94 unidades, respectivamente. «Los proyectos en marcha son promociones muy pequeñas. Sin zonas comunes y con precios asequibles«, explica a El Confidencial Pablo Presa, director del departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores. «Todos están contribuyendo a regenerar el barrio y la mayoría se levanta sobre solares muy pequeños pertenecientes a antiguas casas».

Toda la información sobre este distrito de Madrid, la puedes leer en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial, con la participación de Pablo Presa, Foro Consultores, entre otros expertos del sector.

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Imagen: Jardines de Cuatro Caminos. Promoción foroprovivienda

Entidades financieras
Escrito por Foro Consultores

Vivienda: la banca aprende del pasado

La moderación del mercado inmobiliario no parece que vaya a tener problemas por el lado de los bancos. Conseguir la financiación es más complicado por la mayor exigencia y prudencia de las entidades financieras.

El panorama ha cambiado tanto para los promotores como para el cliente final. En el caso de la financiación al promotor, se exigen fondos propios, con un mínimo del 20%, que se extienden en el caso de la compra de suelo hasta el 50%, con un criterio de preventas entre un 30 y un 70% en función del promotor. Los scoring previos se han ampliado a todos, incluido el constructor, una práctica que se usaba poco antes; en definitiva se trata de minimizar riesgos ante la concesión de crédito”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Esto es solo un resumen. El análisis completo, así como la opinión de diferentes expertos del sector, lo puedes leer en El Inmobiliario Mes a Mes de la mano de Yolanda Durán.

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Y si quieres tener más info no te pierdas nuestro Blog y Sala de Prensa.

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viviendas sobre plano
Escrito por Foro Consultores

Comprar para alquilar: rentabilidad y riesgo

Comprar para alquilar. Siempre ha sido una fórmula muy popular para invertir en ladrillo. Pero, cómo conseguir rentabilidad y evitar riesgos. El análisis es fundamental porque las cosas pueden cambiar.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, explica que la bajada de la rentabilidad se debe a que la vivienda en venta continúa encareciéndose mientras los alquileres se han moderado un poco por la bajada de la demanda.

Sin embargo, el consejero delegado de Foro Consultores pide no olvidar que esta bajada de rentabilidad no es una tendencia y que “hay muchas Españas, por lo que se debe tener en cuenta que el mercado inmobiliario no es homogéneo, ya que mientras hay zonas que están expulsando a población otras son receptoras».


Es mejor elegir enclaves que tengan un cierto volumen de población, a partir de 50.000 habitantes y tratar de adquirir el inmueble en la zona en la que resides, la conoces mejor y te ahorrarás pagar a alguien por la gestión.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores

Todos los consejos que debes tener en cuenta para obtener rentabilidad y calcular el riesgo, los puedes leer en el reportaje de Invertia/El Boletin con la colaboración de Luis Corral, CEO de Foro Consultores

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Imagen: promoción en Denia @crdeprada

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