Barcelona distrito 22@
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Distrito 22@ Barcelona, de revolución industrial a ciudad del mañana

Barcelona es una de las ciudades que polariza el resurgir inmobiliario de los últimos tiempos y el Distrito 22@ es un ejemplo de ello. La particular ubicación geográfica de la Ciudad Condal, la limita en su desarrollo, quedando constreñida por el mar y la montaña. Sin embargo, esa naturaleza le confiere parte de su gran atractivo.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Méndez Álvaro: 2.000 nuevas viviendas y una torre de oficinas

Un nuevo desarrollo urbanístico se está gestando en Madrid, dentro de los límites del anillo de la M30. Enfrente de la nueva y singular sede de Repsol, en la calle Méndez Álvaro. Las cifras son muy considerables: 2.000 nuevas viviendas y 62.000 metros cuadrados de edificabilidad de terciario con la última modificación urbanística de finales de 2014. Se prevé una torre de oficinas de aproximadamente 17 plantas, un hotel, pequeño y mediano comercio y una parcela de equipamiento de prácticamente 3 hectáreas. Aunque hay que señalar que todavía está en proceso de reparcelación y puede sufrir cambios.

La situación es óptima, Repsol también lo entendió así al ubicar su sede en este emplazamiento, y además recientemente ha comprado dos parcelas en dos operaciones sucesivas en el nuevo desarrollo con una edificabilidad de 35.000 metros cuadrados. Aunque el importe de estas operaciones no ha trascendido, se estima alrededor de los 30 millones de euros. La petrolera trata de juntar ambas parcelas en el proyecto de reparcelación. Este suelo se encuentra a escasos 500 metros de Méndez Álvaro (Cercanías, Metro, Estación Sur de Autobuses y M30) y a 1.250 metros en línea recta de la estación de Atocha y el Paseo de la Castellana. En Méndez Álvaro, ya junto a la M30, se encuentran las sedes de la Compañía Logística de Hidrocarburos (CLH) y del grupo Mahou-San Miguel en sendos edificios, además de un conjunto de oficinas junto a la mencionada carretera.

La urbanización se llevará a cabo con dos Áreas de Planeamiento, Méndez Álvaro Norte I (APR 02.06) y II (APR 02.01), con una superficie de suelo de 130.000 y 18.500 metros cuadrados respectivamente. Desde el punto de vista urbanístico y también en la ejecución el área más avanzada es Méndez Álvaro Norte I. Los propietarios de los terrenos son principalmente Adif, un gran propietario derivado de la compañía Agisa que tenía los almacenes en este emplazamiento, Repsol que compró las parcelas al BBVA, Ayuntamiento, propietarios de los antiguos edificios industriales y bancos.

Estado de las obras de urbanización

Las obras de urbanización se encuentran avanzadas, a excepción de la manzana sur, donde quedan pendientes demoliciones y apertura de viario con los servicios urbanos correspondientes. Dependiendo de los trámites urbanísticos, cabe esperar la comercialización de las primeras viviendas para 2016.

Todo indica que este desarrollo será altamente demandado. El exclusivo Campus Repsol, extraordinario diseño de Rafael de La-Hoz Castanys genera un gran valor añadido a la zona. Formado por 4 bloques, en torno a un parque central, alberga 4.000 empleados. Para que el lector valore la cifra final de esta operación, sólo el precio de comercialización de las viviendas alcanzaría en el mercado a precios actuales un valor de 600 millones de euros. A esto hay que añadir terciario, donde la ubicación de una sede corporativa singular es esperable.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Grandes desarrollos inmobiliarios afectados por la crisis

Toda crisis deja afectados en el mercado, y el sector inmobiliario ha sido el que más por la gran locura urbanística desatada en el periodo 2000-2007. Se vendía todo, basado en un consumo especulativo y financiado con un alto apalancamiento.

Una de las consecuencias de este boom y posterior crisis han sido los grandes desarrollos inmobiliarios que poseían unas altas expectativas de ventas pero que no llegaron a ser, y podemos preguntarnos ¿qué va a ocurrir ahora con ellos?, pues la respuesta es la de siempre, depende

Depende de su ubicación y todo lo que ello conlleva: distancia al núcleo urbano más importante, de factores socio-económicos del municipio, de los accesos ya construidos, del motivo de adquisición de los potenciales compradores… y depende de otro gran factor: su grado de consolidación. Esto es, el porcentaje de infraestructuras de las que ya dispone y la población que ya reside en el desarrollo. En función de ello podemos tipificar las actuaciones urbanísticas y prever su futuro lógico y coherente.

Algunos ejemplos.-El desarrollo de Marina D´or, impulsado por Grupo Marina D´or, tenía previstas unas 35.000 viviendas cuando comenzó en el año 2000. Su ubicación en Oropesa (Castellón) está claramente destinada a segunda residencia por lo que no está cercano a un núcleo de población importante, pero tampoco dispone de buenos accesos. El grado de consolidación y edificación es alto en algunas zonas pero escaso en otras rodeadas de descampados.

Se estima unas 15.000 unidades terminadas, en manos de Sareb y entidades financieras, y no se van a construir el resto por falta de demanda. Los precios en la época de boom eran de más de 200.000 € por apartamentos pequeños y ahora se intentan vender por debajo de los 60.000 €. La solución a todo este stock es vender con altas pérdidas lo que ya esté construido y paralizar lo que está a medio construir, pues no compensa el precio de venta con el coste de terminarlo y los suelos que hay sin edificar, ahora mismo, tienen un valor negativo.

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Sevilla.- Otro desarrollo afectado por la crisis y bien distinto al anterior es la zona de Entrenúcleos en Sevilla, en el municipio de Dos Hermanas. También en el año 2000 el ayuntamiento urbanizó este gran sector ofreciendo al mercado suelo finalista para 13.500 viviendas de primera residencia de las que 6.000 eran protegidas. La encargada de todo ello fue Inmobiliaria Colonial. En el 2009-2010, y a pesar de tener ventas, la falta de liquidez en las entidades financieras impidió la construcción. Es un desarrollo con cero grado de consolidación, solo hay bolsas de suelo sin edificaciones y sin dotaciones. No obstante, los buenos accesos de los que dispone y la cercanía a la capital de Sevilla hacen que exista un futuro cercano a este macro-proyecto. El suelo se encuentra en manos de entidades financieras con ganas de tirar hacia delante. Eso sí, los precios que se manejaban antes cuando se vendía el futuro como si fuera presente es del todo improbable, las viviendas que antes podían estar cerca de los 230.000 € ahora no podrán subir de los 150.000 € pero es claramente una zona con demanda que se va a ver impulsada en este 2015.

Valdeluz.-Un tercer ejemplo de desarrollo que no cumplió sus expectativas. Nació en 2003 con la idea de que la población residente fuera de 30.000 habitantes en más de 10.000 viviendas. El proyecto incluía una gran oferta de servicios terciarios -comerciales, industriales y hoteleros- mediante todo tipo de equipamientos socioculturales, de ocio (parque temático), deportivos (carril bici, campo de golf y área deportiva), comerciales (66.560 m2 de superficie de ventas), empresariales y de negocios (un parque empresarial y dos hoteles), sanitarios y asistenciales (dos centros de salud y dos centros geriátricos), educativos (9 colegios) y, en general, de calidad de vida, al intentar contar con amplias zonas verdes y extensos parques públicos. El impulsor fue Reyal-Urbis.

valdeluz

Foto: web ciudadvaldeluz.com

La realidad en 2015 es muy distinta, la ubicación no está cercana a un municipio importante, se encuentra a más de 60 km de Madrid y a 11 kilómetros de Yebes, un pueblo de 300 habitantes. Valdeluz tiene empadronados cerca de 2.500 personas por lo que nos podemos imaginar la cantidad de stock a la venta que tiene. Tampoco es alto su grado de consolidación, no dispone de las dotaciones necesarias, no tiene colegios, los servicios médicos son escasos, si bien el Hospital Universitario de Guadalajara se encuentra a 7 km, el transporte es también muy limitado, tanto el AVE como los autobuses por lo que es imprescindible el uso de un coche o dos. Los precios que antes se encontraban en los 250.000 € ahora están entre los 120.000 y los 130.000 € y aun así es difícil colocarlos en el mercado porque realmente no es una zona con alta demanda, muy lejos de Madrid y sin grado de consolidación.

¿Qué hacemos con este stock que nadie quiere? La respuesta la tienen los propietarios de las mismas, las entidades financieras y Sareb. Algunos piden convertirlo en vivienda social. Para ello, los ayuntamientos deberían expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio y no tienen esta liquidez. Hablamos de muchos millones de euros, aunque solo sea de precio de coste.

¿Derribarlas? No me imagino a ninguna persona física ni jurídica destruyendo su patrimonio, cuando además, incluso el derribo es otro coste más. Otro tema es aquellos edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar más tirarlo que mantenerlo, pero las que están terminadas solo pasa por una absorción lenta del mercado y asumiendo las pérdidas que han supuesto. No volverán a tener los precios de 2007-2008 pero se venderán.

Planificación.- Los buenos accesos y la escasa distancia de un gran desarrollo a un municipio importante de más de 500.000 habitantes son dos variables que deben existir previamente al inicio de la programación, si esto se hubiera dado, la crisis no lo habría afectado tanto. El grado de consolidación viene después.

Hemos repasado algunos de los proyectos afectados por el estallido de la burbuja, pero hay más como Quer (Toledo), Yuncos (Toledo), La Muela (Zaragoza), El Toyo (Almería)… Todos ellos los estudiaremos de forma independiente para ver qué futuro tienen a corto y largo plazo, pues dependerá de varios factores como hemos visto.

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Escrito por Consuelo R de Prada

La promoción de obra nueva vuelve al mercado

Después de años con la promoción de viviendas al ralentí, las grúas comienzan a verse en el horizonte. Inmobiliarias de bancos, como Solvia, cooperativas y promotores vuelven al mercado inmobiliario. Una situación que ya se atisbaba en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) y que en su momento ya destacamos en este blog.

La construcción residencial ha empezado a latir con nuevas promociones sobre plano. El objetivo es dar respuesta a una demanda que lleva años esperando y que busca vivienda nueva en determinadas zonas de las grandes ciudades donde, después de años sin construir, falta obra nueva.

En Madrid, grandes suelos, procedentes de distintas administraciones y ubicados en el centro de la ciudad, han salido al mercado y varias cooperativas de viviendas han presentado ya sus propuestas. Es más, la promoción mediante cooperativa está tirando del mercado, ya que permite a los propietarios comprar a precios razonables y ajustar la vivienda a sus necesidades.

Pero la banca tampoco pierde comba y en los últimos días hemos leído noticias como ésta: Solvia, inmobiliaria de banco Sabadell, construirá viviendas junto al estadio del Sevilla. O gestoras de fondos como Pimco que, junto con inmobiliaria Lar, podría adquirir un solar en una de las mejores zonas de Madrid para construir viviendas de lujo.

Es sólo una muestra del retorno de la promoción de vivienda nueva al mercado inmobiliario, ni que decir tiene que siempre en buenos suelos y en la principales ciudades donde este tipo de oferta es escasa tras años de nula actividad. Se vuelve a construir pero siempre teniendo en cuenta: localización, localización y localización.

Y otro dato también relevante, las entidades financieras ya no son tan reacias a la concesión de créditos para la promoción, si bien es cierto que son muy selectivas.

Escrito por Jose Escolano

¿Es Eurovegas la panacea?

Probablemente no, pero se parece bastante. Probablemente no, porque Eurovegas no va a curar todos nuestros males ni va a provocar la recuperación económica por sí mismo, pero puede ayudar bastante, porque va a provocar una fuerte inyección de capital en nuestra economía, que convenientemente tratada puede ayudarnos en gran medida, sobre todo, aliviando el sector más castigado de nuestra economía: el sector inmobiliario.

El nacimiento de Eurovegas va a provocar un resurgimiento de la construcción, porque, por muchos técnicos que se traigan los americanos, la mano de obra para construir los fastuosos edificios que formarán el complejo, probablemente será española en su mayor parte, ya que lo más seguro es que no se traigan albañiles desde Nevada para poner los ladrillos. Este proceso de construcción va a tener lugar al menos durante seis años. Pero hay que tener en cuenta que las obras no solo se van a llevar a cabo en el complejo; también habrá que mejorar los accesos, habilitar el entorno con nuevos servicios, edificar viviendas para los futuros trabajadores. No podemos olvidar que Eurovegas va a generar todo un microcosmos en su entorno ya que se va a convertir en una ciudad 24×7, con un trasiego incesante de visitantes y empleados.

Solo queda que los gobernantes aprovechen la inyección pecuniaria para redirigir estos flujos de capital hacia otros sectores, invertir en I+D, en industrialización… y que no piensen que es otra gallina de los huevos de oro que va a estar alimentándonos eternamente. Cabe esperar que hayamos aprendido la lección y que sepamos aprovechar racionalmente esta segunda oportunidad que Eurovegas nos está dando, de manera que nuestra economía no vuelva a depender del sector de la construcción tal y como ha venido haciendo durante años y que si este vuelve a decaer, no arrastre a la economía española nuevamente.

Escrito por Consuelo R de Prada

Cambios en el mercado de alquiler: sólo para los nuevos contratos

>En el mes de mayo adelantamos los cambios que se avecinaban en el mercado de alquiler. En aquel momento eran todavía meras intenciones, ahora ya son realidad.

Eso sí, es importante saber que los cambios no tienen carácter retroactivo, sólo se aplicarán a los futuros contratos que se firmen, es decir, que los contratos actuales seguirán con sus condiciones firmadas. Vamos, que si estaba pensando echar al inquilino o éste irse sin más, ambos tendrán que cumplir lo pactado.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Pautas para renegociar la renta de tu casa

Tanto si vamos a poner en alquiler un piso, como si estamos buscando uno para arrendarlo, lo primero que nos vendrá a la mente es probablemente la renta a la que ponerlo en alquiler o bien el alquiler que vamos a pagar por él, según sea el caso, pero ¿qué sucede con la renta cuando ya hemos alquilado el piso y van pasando los años? Veámoslo.

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Escrito por Jose Escolano

¿Qué casa debo comprar cuando dudo entre dos?

dudas a la hora de comprar casaMeses y meses buscando y de repente me encuentro con dos casas que me vuelven loco: ¿Cuál me compro?

Cuando los factores intrínsecos de la vivienda no son suficientes para tomar la decisión, existen otros factores extrínsecos a la misma que pueden ayudar a dar el paso sin que luego lleguen los temidos remordimientos que nos hacen plantearnos si no nos hemos equivocado en la elección.

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