Escrito por Jose Escolano

El Euribor la lía parda

¡Euribor en valores negativos! Probablemente nunca nadie llegó a planteárselo hace unos años, pero hoy es una realidad, a medias, pero una realidad, al fin y al cabo. Y digo que es una realidad a medias, porque por ahora solo ha marcado valores negativos algunos días y el índice de referencia es una media mensual, con lo que, si hacemos la media de todo un mes, nos sigue saliendo positivo. Eso no quita para que podamos llegar a ver un valor mensual negativo en un momento dado.

Y en tal caso, ¿qué pasará con las hipotecas? La mayoría de las hipotecas no tiene recogida esta casuística, con lo que, si nos atenemos a los que se firmó en su día, si la hipoteca tiene un índice variable de Euribor más un diferencial, si aplicamos un Euribor negativo, todavía siga siendo positiva, porque es muy difícil que el Euribor supere el 0,19 que tienen como diferencial las hipotecas más baratas que se han concedido en este país al público en general.

Pero, si esto sucede, ¿nos van a pagar por prestarnos dinero? Tanto como pagarnos, no diría yo, pero no me sorprendería que alguna cuota hipotecaria se viese bonificada, porque atendiendo a lo firmado, es lo que debería ser. Si los bancos actuasen de “buena fe”, esto debería estar dentro de la normalidad. Otra cosa, es que lo hagan, y haya que esperar a que algún juez dicte una sentencia en la que obligue a bonificar las hipotecas en caso de que la suma del diferencial y del Euribor salga negativo. Tampoco nadie pensó nunca que se iba a poder acabar con las cláusulas suelo y mira tú por donde, ya no son lo que eran.

De todas formas, estamos hablando de ciencia-ficción, todavía queda mucho trecho hasta que esta situación llegue. Antes de eso, aún nos queda por ver que sigan bajando los diferenciales, o que se consolide la contratación de hipotecas a tipo fijo. Cada día vamos viendo cómo se contratan más y más hipotecas bajo esta modalidad. Y no es extraño, es una solución óptima tanto para el banco como para el cliente, tal y como están el Euribor y los diferenciales a día de hoy, ya que permite a ambas partes presupuestar a ciencia cierta, ingresos y gastos, respectivamente, a largo plazo.

Sobre todo, personalmente creo que es muy interesante para los hipotecados, ya que no es normal que el Euribor tenga los valores actuales y lo lógico es que, dentro de unos años, tenga valores similares o superiores al tipo de interés al que se están concediendo las hipotecas a tipo fijo actualmente y que los que contraten una hipoteca a tipo fijo, hoy paguen un poco más, pero dentro de un tiempo, un poco menos.

En cualquier caso, esto son apuestas, y pueden salir bien, pero pueden salir mal. Y las hipotecas a tipo fijo tienen la ventaja de que sabes cómo te va a salir la jugada, y puede que contratarla a tipo variable sea una apuesta mejor o peor, he ahí el quid de la cuestión.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Buscas casa?, no te pierdas el SIMA otoño 2015

altos de valdebebasSe acerca el SIMA Otoño y en él podrás ver una amplia oferta de inmuebles, tanto en la ciudad como en la playa. Una oportunidad para comprar la ansiada vivienda. Este año estamos en SIMA en el estand 1A34 donde podrás elegir entre 147 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, todas con exclusivas terrazas, en Valdebebas o 38 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios en Barajas.

En este post te ampliamos nuestra oferta para este SIMA otoño 2015, los días 23, 24 y 25 de octubre en el pabellón 1 de Feria de Madrid

Altos de Valdebebas

Un proyecto único, moderno, con elegante diseño y calidad en sus materiales. Promoción de 147 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios con terraza, áticos y amplios bajos con terraza. La urbanización cuenta con más de 4.000 metros de zonas comunes: piscina de adultos con iluminación sumergida, piscina infantil, gimnasio equipado, pista de pádel iluminada, zona habilitada para bicicletas, sala-espacio gourmet y sala multiusos.

Altos de Valdebebas 3 (Comercializa Foro Consultores)

Las superficies de las viviendas oscilan entre los 101y los 333 metros cuadrados construidos y se pueden adquirir desde 350.000 euros. Todas las viviendas cuentan con trastero y una plaza de garaje incluidos en el precio, excepto las unidades de dos dormitorios. La fecha de entrega está prevista para diciembre de 2017. Promueve Rockhampton Invest, gestiona Q21Real Estate y comercializa Foro Consultores.

Residencial Altos de Valdebebas es una urbanización ubicado al norte de Madrid, en Valdebebas, una zona de expansión frente al Parque Felipe VI, con más de 470 hectáreas de zonas verdes y lagos que lo convierten en un lugar privilegiado. Un enclave único para vivir, perfectamente comunicado a través de las cuatro autopistas cercanas: M-40, R-2; M-11 y M-12. Además dispone de intercambiador de transportes donde se unirán cercanías, líneas de autobuses y el futuro tren ligero. A tan solo 10 minutos del núcleo financiero de la capital.

Además, Valdebebas es una zona en plena naturaleza, con un amplio espacio urbano donde confluyen equipamientos, zonas residenciales, ampliaos espacios verdes y peatonales con un carril bici de más de 22 kilómetros de recorrido.

 Residencial Coronales

En este SIMA Otoño también presentamos la II fase de Residencial Coronales, ubicada en la calle Babilonia de Barajas. Promoción de 38 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, junto al colegio San Pedro Apóstol. Las viviendas cuentan con una superficie que va desde 109 a 161,5 metros cuadros construidos y se pueden adquirir desde 330.000 euros con una plaza de garaje incluida en el precio.

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Residencial Coronales es una urbanización privada, pensada al mínimo detalle para ofrecer la máxima calidad y confort. Ofrece la posibilidad de personalizar las viviendas, con una serie de kits opcionales, en los que se podrá seleccionar diferentes elecciones de solados, armarios, calidades en cocina, electrodomésticos, climatización, domótica avanzada, etc. Dispone de grandes zonas comunes ajardinadas, piscina, pista de pádel y área infantil.

Un enclave con todos los servicios necesarios para garantizar tu comodidad: centros deportivos, educativos, comerciales y hospitalarios, en un ambiente tranquilo y seguro. Excelentes Comunicaciones, tanto en transporte público como privado, con fácil acceso a carreteras principales, autobús y metro.

Te esperamos del 23 al 25 de octubre en pabellón 1 de Feria de Madrid . Horario: 23 y 24 de octubre, de 11 a 20 horas. 25 de octubre, de 11 a 15 horas.

Escrito por Consuelo R de Prada

Las Smart Cities en El Mundo

Desde Foro Consultores os queremos trasladar esta semana una nueva colaboración. El periódico El Mundo nos brinda un espacio en internet. Podéis seguir el recién estrenado blog «Entorno habitable» en la sección de Su Vivienda, donde publicaremos un post quincenalmente. Creemos que el título es revelador de sus futuros contenidos, donde se pretende hablar de la ciudad, de la vivienda, del progreso de nuestro entorno. Os invitamos a seguirnos y a que opinéis y nos sugiráis temas que tratar.

Nuestra andadura comienza escribiendo sobre las Smart Cities. En primer lugar exponemos el concepto de ciudades inteligentes, que va más allá de la tecnología aplicada en la ciudad. Es también participación ciudadana activa, la búsqueda del incremento de la calidad de vida y la eficacia de los recursos disponibles. Posteriormente se plantea el modelo de gestión, estructurado jerárquicamente. Hacemos un breve análisis de la vivienda, sobre la importancia de la eficiencia energética, en cuanto a construcción y rehabilitación.

España cuenta con iniciativas que apuestan por las Smart Cities del futuro -y presente- como la Red Española de Ciudades Inteligentes (RECI). Además, el pasado mes de marzo se aprobó el Plan Nacional de Ciudades Inteligentes por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, dotado con un presupuesto de 153 millones de euros. 

Os invitamos a leer el post en este enlace.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Qué pisos venden las entidades financieras?

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La oferta inmobiliaria de las entidades financieras está cambiando y se va reduciendo: el número de inmuebles que salen de los bancos ya es superior a los que entran.

Pero en esto, también hay dos velocidades: las entidades financieras que comenzaron antes a comercializar sus inmuebles, ya tienen pocos pisos en su cartera, mientras que hay otras que aún les queda un trecho por delante.

Estrategia.- Al principio de la crisis, las entidades más activas sacaron dos tipos de productos al mercado. Por un lado, la vivienda usada procedentes de impagos de particulares que generalmente estaban ubicadas en barrios más deteriorados y golpeados por la crisis. Eran pisos baratos, pequeños y antiguos. Por otro lado, y a la vez, las promociones de obra nueva de buena calidad, bien ubicadas y a buenos precios.

Ahora, la vivienda nueva terminada bien ubicada ya no está en el mercado, aunque sigue habiendo promociones en otras zonas que, aunque no tengan una ubicación de primera, son viviendas nuevas. Respecto a la usada, ya se ha vendido lo más barato y ahora sigue habiendo pisos, pero ha subido ligeramente la calidad y los valores medios.

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Un ejemplo, en Madrid la media de los pisos de segunda mano procedentes de impagos ronda los 120.000 euros o más, un precio superior al de hace unos años. Son más amplios y están en barrios menos deteriorados que han tenido más músculo financiero para aguantar, pero como la crisis está durando mucho, al final también se han visto afectados. Esto indica que ahora quedan los pisos que podríamos denominar intermedios: sigue habiendo ‘chollos’, pero no como al principio de la crisis, cuando el volumen de viviendas era mayor.

2015.- La banca seguirá siendo una de las voces cantantes en el mercado de la vivienda y los fondos se han convertido en sus compañeros de negocio tras hacerse con sus ‘servicers’.

Pero hay otra batalla que deben librar las entidades financieras: el suelo. Aquí también hay dos velocidades: el suelo finalista bien ubicado comienza a tirar, ya hay interés por parte de inversores dispuestos a promover, pero siempre bajo el lema de localización, localización, localización… y financiación: en el centro de grandes ciudades como Madrid y Barcelona o en la Costa del Sol, donde el ajuste se ha completado. El problema radica en el suelo no urbanizable que, de momento, tiene una salida más complicada.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Gran Vía madrileña resurge como el Ave Fénix

En estos últimos meses asistimos a continuas operaciones inmobiliarias en la Gran Vía madrileña. La que otrora fue escenario de riqueza y progreso había caído en una situación de abandono, pero las fuertes inversiones pretenden recuperarla para que vuelva al lugar que merece.

La Gran Vía resurge como el Ave Fénix.-En esta calle destaca la escultura del Rapto de Ganímedes, símbolo de la compañía de seguros «La Unión y el Fénix», ubicado en dos emplazamientos, en los números 32 (edificio comprado por Amancio Ortega) y 68. Primero la compañía tomó el símbolo del Ave Fénix, que resurge cada 500 años de sus cenizas, lo cual tiene un gran sentido al ser entonces sobre todo aseguradora de incendios. Luego se incorporó a Ganímedes, en una reinterpretación neoclásica del Rapto por parte de Zeus, que fue raptado por un águila y no por el Ave Fénix de las esculturas. Tal vez la más bella por su emplazamiento era la que coronaba el emblemático Edificio Metrópolis, adquirido por la compañía homónima a «La Unión y el Fénix». En 1972 fue sustituida por una Victoria Alada. Este tercer Rapto, obra del escultor francés René de Saint-Marceux, se encuentra en la actualidad en los jardines del edificio de la Mutua Madrileña ubicado en la Castellana, a la altura del puente de Juan Bravo.

Los inicios.- La historia comienza el 4 de abril de 1910. El Rey Alfonso XIII, descendiendo de la tribuna real, y con una piqueta de plata en la mano empezó la demolición de manera simbólica de la casa del cura, anexa a la Iglesia de San José. Se iniciaron las obras por tanto en la actual confluencia de la Gran Vía con la calle Alcalá. Se pretendía abrir un eje entre los barrios de Argüelles y Salamanca, además de descongestionar la Puerta del Sol. Responde a la haussmanización de la cascos urbanos, a la demolición para embellecer. El Barón Haussmann revolucionó urbanísticamente París, conformándola con una belleza que ni los propios nazis osaron alterar. Las obras se dividieron en tres tramos finalizándose en el año 1932, afectaron a 14 hectáreas, se demolieron 312 casas y se construyeron 32 manzanas nuevas.


En las dos últimas décadas del siglo XX esta calle sufrió un deterioro claro. Las grandes tiendas de lujo desaparecieron, se cerraron famosos cines, la degradación de calles adyacentes hacían de ella un entorno menos atractivo. El cambio se empieza a plantear con la remodelación urbana de 2002 con adecuación de aceras y calzada. Se disminuye al máximo el mobiliario urbano, se pavimenta con granito, nueva iluminación y vallas de acero para intentar recuperar la imagen. Positiva es sin duda también la peatonalización de Callao en el año 2009. Y el centenario del inicio de las obras de la Gran Vía, celebrado en 2010, pone de relieve la importancia de esta singular arteria de la capital, ayudando a la recuperación.

Inversiones.- El interés de los inversores es formidable, sólo en 12 operaciones, incluyendo Plaza de España, se alcanza una cifra superior a 1.000 millones de euros. Las más significativas son la compra del Edificio España por parte de Wang Jianlin por 265 millones de euros y la adquisición de Gran Vía 32 por el grupo inmobiliario Pontegadea, propiedad de Amancio Ortega. El empresario de Inditex ha desembolsado 400 millones por el edificio que albergó los grandes almacenes SEPU. Dicho edificio se encuentra parcialmente en obras para inaugurar a finales de año una «tienda bandera» de Primark, competencia directa de Zara. Esta circunstancia no es óbice para la compra puesto que la rentabilidad es la que manda. Además hay que considerar la Operación Canalejas, en la vecina calle Alcalá en su confluencia con la calle Sevilla, adquisición que ha alcanzado la suma de 215 millones de euros, más 285 de presupuesto de ejecución.

gráfico elmundo granvía

 Gráfico del periódico El Mundo, «El Monopoly de la Gran Vía de Madrid» (Enlace)

Pero como todo lo que renace, no lo hace de la misma forma. Ahora son las grandes cadenas comerciales de moda, los nuevos y lujosos hoteles y la inversión extranjera los que marcarán el futuro. Se augura prometedor, de una manera distinta, pero con el mismo escenario de edificios históricos que configuran a esta Gran Vía inmortal.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Salón Inmobiliario de Sevilla, la oportunidad para adquirir tu casa en la playa y en la ciudad

Foro Consultores estará presente en el Salón Inmobiliario de Sevilla que se celebra los días 20 y 21 de febrero en el Hotel NH Collection de la capital hispalense, con una amplia oferta de viviendas. Se trata del primer Salón Inmobiliario de Andalucía, denominado Welcome Home, y está organizado por el diario ABC y el BBVA. La entrada es libre y gratuita.

Foro Consultores presenta una amplia cartera de promociones de vivienda nueva ubicadas en Sevilla, Málaga, Cádiz y Huelva a precios muy competitivos y, en su mayoría, hasta el 100% de financiación.

Una oportunidad excepcional para encontrar vivienda, tanto en la playa como en la ciudad. En tan solo dos días, este salón ofrece la posibilidad de contactar con los profesionales del sector, conocer las mejores oportunidades de inversión, conseguir financiación y encontrar la vivienda que buscas, tanto nueva como usada.

Más info en nuestra web www.foroprovivienda.com

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Castellana Norte, termómetro de la recuperación económica

El viernes 30 de enero se presentó Distrito Castellana Norte Madrid (DCNM). Es el nombre con el que han denominado ahora a la conocida Operación Chamartín. Prefiero llamarla con el antiguo nombre, más claro y ajustado a lo que es, una gran inversión económica.

Por fin, el sueño anhelado de muchos de prolongar la Castellana, se materializará en los próximos años. Por las características de la operación, será un auténtico termómetro de la recuperación económica, puesto que cuenta con una gran cantidad de oficinas y viviendas proyectadas. Se va a desarrollar a lo largo de 20 años. Nos indicará cuál es la demanda de lo construido, el interés de las empresas por situarse en dicho emplazamiento, por instalar sedes corporativas, la atracción que generará en los ciudadanos para comprar una vivienda en este lugar. Sin duda, podremos leer a través de su desarrollo cuál es la evolución del empleo, del desarrollo regional y estatal.

Buenas comunicaciones.- Es un desarrollo que estará perfectamente comunicado. En cuanto a transporte público contará con tres estaciones de metro, dos de cercanías y un tranvía sobre neumáticos (autobús de alta capacidad). Se mejorarán los nudos de la M-30 (soterrados) y de la M-40. Facilitará la unión entre Las Tablas y Tres Olivos (distrito de Fuencarral El Pardo). En cuanto a la edificabilidad residencial, el Distrito Castellana Norte es aproximadamente un 50% mayor que la de Las Tablas. Dicho desarrollo vive momentos de mejora de demanda, tanto en venta como en alquiler, ante la ubicación de nuevas sedes corporativas, como por ejemplo, el BBVA.

foto desde el sur

Viviendas y oficinas.- La edificabilidad del ámbito es de 1,05, con un total de 3.270.000 m², de los cuales la residencial supone un 55%. Se construirán 17.700 viviendas, un 10% de ellas protegidas. Cabe esperar, que en una tendencia contraria al boom inmobiliario, las tipologías mayoritarias sean de tres y cuatro dormitorios. Se harán edificios altos, mayoritariamente exentos y con un alto nivel de calidades y zonas comunes.

En cuanto a parcelas dotacionales, se encuentran adecuadamente distribuidas. Respecto a las oficinas, hay un millón de metros cuadrados previstos (Cuatro Torres Business Área (CTBA) cuenta con 250.000) concentrados en su mayoría en lo que se denominará área de negocios, lo que significa una cantidad muy significativa que conllevará mucho tiempo su construcción y ocupación efectiva.

Zonas de Castellana Norte.- La zona 1 (Parque Central) con 6.000 viviendas es la mejor parte de la operación. Frente a una zona verde (playa de vías soterrada de 24 hectáreas), cerca de las Cuatro Torres (especialmente las viviendas que se construirán en las cocheras de la EMT) y con parcelas de uso dotacional y oficinas.

zonas de actuación 1

Sin embargo desde la zona 2 (Área de negocios) y hacia el norte, zona 3 (Prolongación del Paseo de la Castellana) y zona 4 (Área tecnológica) surge a mi entender, un grave condicionante: las vías no están soterradas. No menos de 4.000 viviendas, del lado este de la Castellana, estarán en mayor o menor medida incómodamente acompañadas por una multitud de vías. Y este es el fallo que no se expone. Se ha dicho que se rompe el efecto barrera de esta obra lineal, es cierto que se harán puentes que cruzarán trasversal y diagonalmente la infraestructura ferroviaria, pero dicho efecto lejos de romperse se potencia al construir en dicha zona. Habrá una distancia de hasta 1.500 metros sin ningún puente a Las Tablas, eso no es propio del Paseo de la Castellana y depreciará el valor de las viviendas en la zona este.

Y desde el punto de vista urbanístico se habla de hacer ciudad, pero francamente decepciona este proyecto, ya que durante tres kilómetros aprovecha suelo afectado por el tránsito de los trenes. Realmente no se proyecta ninguna medida compensatoria que le aporte mayor valor al intrínseco que ya tiene por su cercanía al distrito financiero de la capital. Confío en que, y puesto que es un desarrollo a muy largo plazo, se encuentre la manera viable de dar solución a este importante condicionante.

Primeras viviendas en 2020.-Hablamos de un proyecto en el que después de la aprobación hay que urbanizar la zona, y posteriormente promocionar, con lo que las viviendas verán iniciada su comercialización dentro de aproximadamente tres años en el mejor escenario. Comenzarán a ser entregadas previsiblemente hacia el año 2020. Para aquel entonces, la oferta existente en desarrollos del norte de Madrid habrá sido considerablemente absorbida. Con lo cual, sería como tener un futuro gran PAU, mucho mejor comunicado que ninguno al ser su distribución fundamentalmente lineal, en un nuevo entorno financiero con su correspondientes sinergias.

Precios estimados.- De acuerdo con los estudios de Foro Consultores Inmobiliarios relativos a desarrollos urbanísticos de la zona norte de Madrid, y las características de Distrito Castellana Norte cabe hacer la siguiente valoración de precios medios:

  • Para la zona 1, mejor ubicación (Parque Central) con 6.000 viviendas: 3.500-4.000 €/m².
  • Para el resto de las zonas, vertiente oeste de la Castellana: 3.000 -3.500 €/m², y lado este, desde 2.500 para la peor ubicación a 3.000 €/m².

DCNM cuenta como hemos visto con unas cifras extraordinarias, y tal como se apunta en el título y principio de este post, medirá la pujanza y desarrollo económico del país y potenciará a una gran ciudad. Confiemos en que todas las partes implicadas, incluida por supuesto la ciudadanía, busquen y encuentren el mejor desarrollo urbanístico posible.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Plaza de España se prepara para un cambio radical

El centro de Madrid se está transformando. A la gran operación en la Puerta del Sol, se une la de la Plaza de España. Una serie de operaciones inmobiliarias, fundamentalmente la del Edificio España, van a impulsar un soterramiento en la calle Bailén, un aparcamiento más grande, conectado con cuatro edificios de la plaza, una reestructuración del tráfico y más zonas peatonales. Va a suponer un cambio tanto en superficie como en el interior, con un coste aproximado de 79,5 millones de euros. Pero además de la plaza en sí, hay que añadir el nuevo hotel VP (donde se encontraban las oficinas de Telefónica), la adecuación de la Torre de Madrid y el renovado Edificio España.

Los inversores que han entrado en escena quieren que se adecente la plaza, y que se adecue a las necesidades futuras. Es razonable. Y van a cooperar en tan vasta empresa. El principal, el magnate chino Wang Jianlin, propietario del Edificio España, con una aportación de 30 millones. Los propietarios de Torre de Madrid (Metrovacesa), los del futuro Hotel VP Plaza de España (familia Pérez Jiménez) y de la antigua sede de la compañía Asturiana de Minas (Mutua Madrileña) contribuirán con 9 millones de euros. El resto, hasta sumar los 79,5 millones presupuestados, serán aportados por la nueva concesionaria del aparcamiento subterráneo. Coste cero para el ayuntamiento de la capital.

Ante la metamorfosis que supondrá para la zona, vamos a analizar el cambio «por dentro y por fuera»:

Interior:

  • Aparcamiento Subterráneo.- ¿Cómo va a comprar el grupo Wanda, propiedad del empresario Wang Jianlin, el Edificio España sin contar con aparcamiento? La respuesta obvia es la que motiva que el actual, que está debajo de la plaza, sea renovado y ampliado interconectándolo con este edificio, y además con la Torre de Madrid, Hotel VP, y el palacete propiedad de Mutua Madrileña.

conexiones futuras

  • Soterramiento y regulación del tráfico.- Se va a actuar sobre el paso elevado de Bailén, convirtiéndolo en peatonal desde Plaza de Oriente a la Plaza de España. Además, se pretende disminuir y mejorar el tráfico rodado alrededor de la plaza, realizando conexiones subterráneas de salida que liberen el espacio en superficie para los usuarios.

Estado reformado nivel superior

Exterior:

  • Remodelación de la plaza.- Se va a pasar de 28.000 a 41.000 metros cuadrados de espacio para la estancia y el paseo. Esto se conseguirá, además de con el soterramiento expuesto, con la ampliación de aceras. También se regenerará el espacio público con tratamiento de las áreas estanciales, pavimento, mobiliario e iluminación.
  • Torre de Madrid.- Fue terminada en el año 1960, y al igual que el Edificio España fue proyectada por los hermanos Julián y José María Otamendi Machimbarrenea, propietarios de la Compañía Inmobiliaria Metropolitana (precursora de la actual Metrovacesa). Tiene 37 plantas y 142 metros de altura.

Recientemente renovada, cuenta con 180 viviendas desde la planta décima. Comercializadas en dos fases, el ritmo de ventas es elevado a pesar de los precios altos por metro cuadrado. Es evidente el valor añadido que representa tan icónico edificio. En este mes Metrovacesa ha firmado un contrato de arrendamiento con la compañía hotelera Barceló, por 20 años, por el que gestionará un hotel de cuatro estrellas con 256 habitaciones ubicadas de la planta primera a la novena. 

  • Edificio España.- La compra del Edificio España supone el impulso necesario de la futura reforma de la plaza madrileña. La operación se realizó en junio de 2014. Fue adquirido al Santander por 265 millones, lo que ha supuesto pérdidas para la entidad bancaria, puesto que pagó 389 millones cuando lo adquirió a Metrovacesa en 2005.  Se prevé un resultado final de 300 viviendas de lujo, un centro comercial de 15.000 m² y un hotel de 20.000 m² de superficie, en este singular edificio inaugurado en 1953, de 25 plantas y 117 metros de altura.

Para que sea posible este proyecto, según se extrae de la modificación del Plan General que se ha hecho, se ha pasado de Nivel 2 de protección, grado Estructural, a Nivel 3, grado Parcial, estableciendo un nuevo régimen de obras que incluyen la reestructuración general del edificio, con mantenimiento de su fachada frontal a Plaza de España y parte de sus fachadas laterales a las calles de los Reyes y San Leonardo. Esto recuerda a la modificación urbanística que se ha hecho para la «Operación Canalejas». Es cierto que el valor interior del Edificio España no es relevante, pero me gustaría apuntar la modificación posible de la fachada trasera, sobre la que no hay información de su resultado final.

En cuanto a la aceptación en el mercado de estas viviendas, el pronóstico que cabe hacer es muy positivo. El comportamiento del ritmo de ventas será similar, por características y representatividad, al de la Torre de Madrid. En palabras de Laura Sampedro, directora del Departamento de Estudios de Foro Consultores Inmobiliarios, para el periódico El Mundo: «La zona centro siempre se caracteriza por disponer de una oferta de obra nueva escasa, ya que está sujeta a que los edificios se rehabiliten, sean derribados o cambien de uso». Si a esto añadimos, la exclusividad del proyecto, y si los precios son ajustados a este tipo de mercado, la viabilidad es segura.

  • Hotel VP.- Será un hotel de cinco estrellas de 225 habitaciones, 17 plantas sobre rasante y 4 de sótano que le permitirá disponer de aparcamiento propio. Se estima una inversión de 90 millones de euros para ejecutar el proyecto del arquitecto Fermín Vázquez (estudio B720), y que sea inaugurado en septiembre de 2016.

infografía hotel vp

Ocupará la finca que comprende las parcelas de Plaza de España 3, 4 y 5. Ya han sido demolidos los anteriores edificios, de valor arquitectónico nulo. Fueron oficinas de Telefónica, pero en los últimos años se convirtieron en un foco de marginalidad con apariencia sumamente degradada debido a la ocupación ilegal.

Desde el punto de vista urbanístico se han ordenado los volúmenes edificables, modificando la ordenación pormenorizada establecida por el Plan General en lo referente a las condiciones de ocupación, de altura, salientes y vuelos. Para una misma edificabilidad (17.225 m²), se edifica en altura hasta 17 plantas. Respecto a los edificios colindantes, este Plan Especial le va a permitir subir siete plantas, rompiendo absolutamente con la altura de edificación de la manzana. Semejante escalón considero que es una barbaridad urbanística que nunca debería haber sido permitida.

Es evidente que el resultado final de esta «nueva» Plaza de España va a embellecer y aportar riqueza a Madrid. Creo que este tipo de operaciones, con inversión extranjera incluida, nos hace creer en la recuperación que se plantea y mirar al futuro con mayor optimismo.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La gran operación Canalejas: lujo y controversia

Dos grúas se alzan en las parcelas de la operación Canalejas en el centro de Madrid. Trasmiten una sensación extraña a través de las ventanas de los edificios que han sido vaciados, excepto Alcalá 14, antigua sede del Banco Español de Crédito. Produce vértigo ver las fachadas desnudas sin el acompañamiento lógico del antiguo inmueble al que protegían y conferían belleza. Una grúa publicita OHL, la otra la Inmobiliaria Espacio, ambas empresas del Ingeniero de Caminos Juan Miguel Villar Mir, artífice principal de la operación.

El proyecto afecta a las antiguas sedes del Banco Español de Crédito y Central Hispano situadas en Canalejas 1 y Alcalá 6, 8, 10, 12 y 14. La superficie total de estas parcelas es de 6.550 m². El presupuesto de las obras es de 285 millones de euros. A este coste hay que añadir el precio de la compra de los edificios por parte del Grupo Villar Mir al Banco Santander que fue de 215 millones de euros, operación realizada el 20 de diciembre de 2012.

Para hacer posible este ambicioso proyecto, cuyo resultado describiré al final de este artículo, ha sido necesario la modificación (con aprobación ya definitiva de la Comunidad de Madrid) del Plan General de Ordenación Urbana de la capital. Se ha creado un área de planeamiento específico denominado «APE 01.11 Sevilla – Canalejas». El ámbito planeado, de 18.871 m², se corresponde con las edificaciones de la operación, además de parte del viario de las calles colindantes de Alcalá, Sevilla y Carrera de San Jerónimo. Se ha incrementado la edificabilidad en 1.000 metros cuadrados, llegando a una edificabilidad máxima de 47.730 m² (aumento del 2,15 %). De acuerdo con la legislación urbanística, conlleva la correspondiente cesión de suelo al Ayuntamiento de Madrid.

Además se construirá un espacio subterráneo, ubicado bajo la calle Sevilla, que dará servicio a las nueve líneas de autobuses que confluyen en esta zona y a la carga y descarga. Tendrá conexión con la estación de metro de Sevilla. El Ayuntamiento de Madrid asumirá el rescate de la concesión del actual aparcamiento público de dicha calle por 21 millones de euros. La nueva concesionaria del aparcamiento asumirá el coste de las obras, que ascenderán a aproximadamente 30 millones de euros.

Controversia.– En cuanto a la polémica de la operación, no son pocas las voces críticas generadas. La más beligerante proviene de la asociación «Madrid Ciudadanía y Patrimonio», que presentó una denuncia de «expoliación» al Ministerio de Educación, Cultura y Deporte el 13 de marzo del año pasado, firmada por el Arquitecto Vicente Patón Jiménez. Se expone un riesgo de pérdida o de destrucción de bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español. Se denuncia incremento de altura, alteración de huecos de fachadas protegidas, destrucción del interior de los inmuebles, etc.

En mi opinión, el recrecimiento de plantas con retranqueo donde se construirán viviendas de lujo, considero que no es oportuno, y el resultado será más que discutible. Del Edificio «La Equitativa» sede primero de la compañía de seguros homónima y del Banco Español de Crédito después, se mantiene «el patio de operaciones» coronado por la vidriera de Maumejan, como recepción del futuro hotel, el despacho principal de la segunda planta será recuperado como suite, así como se conservarán herrajes, puertas, etc. Los problemas legales asociados a esta operación están lejos de terminar. Aunque el proyecto, firmado por el estudio Lamela, trata de conservar el patrimonio interior en la medida que le permite la ambiciosa operación, se le ha tildado al Arquitecto Carlos Lamela como «fachadista», considerando que valora la fachada de un edificio como el valor más importante a efectos de protección.

Infografía del estudio Lamela con el resultado final, obsérvese el recrecimiento de altura de fachada.

 

De acuerdo con la memoria del proyecto, el conjunto albergará:

  • Un centro comercial de 15.000 m² situado en las plantas -1, 0, y 1.
  • Un hotel de la cadena Four Seasons 5 estrellas categoría gran lujo de 211 habitaciones, ubicado en las plantas 2 a 5.
  • 25 viviendas vinculadas al servicio del hotel, localizadas en las plantas 6 a 8.
  • Aparcamiento de 450 plazas en los sótanos -2 a -4.

Se prevé su inauguración para el año 2017, dar empleo a 1.800 personas durante la construcción y 3.000 en la explotación (1.200 en el hotel y 1.800 en el centro comercial).

Con todos estos datos, creo que es un gran proyecto, que desde el punto de vista económico será muy positivo para la ciudad, pero que sin embargo, tiene sus luces y sombras.

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