contrato de compraventa de vivienda
Escrito por Vicente Manrique

¿Qué debe recoger un contrato privado de compraventa de vivienda? (I)

Como ya sabemos, la compra de una vivienda va a ser, casi con toda seguridad, la inversión más importante que realizamos a lo largo de nuestra vida. Por esta razón, en este post te contamos que debe recoger el contrato de compraventa de vivienda. Nos basamos en las pautas del  Consejo General del Notariado para tramitar este documento privado.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Cómo nos afecta la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

El 31 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Un texto refundido tiene un carácter técnico y no crea normas jurídicas nuevas, puesto que lo que pretende es sistematizar y reordenar las normas objeto de refundición. Introducido este concepto se comprende que no estamos ante grandes modificaciones derivadas de esta reciente aprobación.

Lo que si vemos por primera vez es una integración de dos leyes. El Texto Refundido (TR) une, con la regularización y armonización pertinente, la Ley del Suelo de 2008 y la Ley 8/2003 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que quedan derogadas en su práctica totalidad. El Ministerio de Fomento pretende potenciar la rehabilitación, tan necesaria y defendida en la actualidad por todos los políticos en la reciente campaña electoral. Así lo hace constar expresamente: «Permitirá impulsar un subsector de la economía española que tiene un alto potencial y, sin embargo, una escasa entidad si se compara con la media de los países europeos».

Coincido plenamente en la importancia de la rehabilitación pero, cuando las propuestas políticas actuales quieren dejar de lado en cierto modo la apuesta por crear suelo y nuevas viviendas, es cuando no comparto exactamente la postura. Porque el mercado de obra nueva es necesario y demandado lo cual requiere que los municipios creen suelo con la debida antelación y diligencia. Es decir, rehabilitación y eficiencia sí, pero obra nueva también.

Vivienda y el nuevo Texto Refundido

Aunque como queda expuesto, los cambios son pequeños, pero veamos consecuencias para las viviendas existentes. En primer lugar, a efectos del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y certificación energética, hay que atenerse a la nueva legislación. Es importante hacer hincapié en la disposición adicional primera del TR, cuyo título expone un sistema de información urbana al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible definido por la Administración General del Estado en colaboración con las comunidades autónomas. Es muy similar a la disposición derogada, pero con la diferencia de que ahora se hace mención expresa a que los Informes de los edificios servirán para realizar censos de viviendas con necesidades de rehabilitación. Además se pretende, entre otros objetivos, crear mapas de ámbitos urbanos deteriorados que precisen regeneración o actuaciones de rehabilitación edificatoria y facilitar al ciudadano el acceso a información sobre suelo y urbanismo.

fachadaenrehabilitacion

Ayudas para la Rehabilitación

Este Texto Refundido tiene el soporte actual de instrumentos de ayuda para la rehabilitación. En concreto, queda la Ley enmarcada dentro de la Estrategia Española de Rehabilitación. El Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento incluye programas de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas y de apoyo a la implantación del IEE. De especial importancia es el Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER-CRECE) impulsado por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo con el apoyo del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Todos estos instrumentos quedan enmarcados dentro de la pretensión de alcanzar los objetivos de eficiencia energética de la Directiva Europea 2012/27/UE y el Plan de Acción 2014-2020.

La senda de un crecimiento sostenible necesita medidas adecuadas de rehabilitación urbana y una mayor concienciación. Tenemos ayudas disponibles a las que recurrir y debemos tener presente que la búsqueda de la eficiencia energética siempre renta.

Y finalmente, aprovecho para desearos FELIZ AÑO NUEVO

Escrito por Consuelo R de Prada

Reforma fiscal, ¿golpe a la vivienda en alquiler?

La reforma fiscal del Gobierno supondrá algunos cambios para el mercado de la vivienda y uno de los grandes perjudicados será el alquiler. A partir del 1 de enero de 2015 las deducciones fiscales estatales van a cambiar, tanto para los inquilinos como para los propietarios.

Si eres inquilinola deducción por alquiler de vivienda de la que podías beneficiarte en el IRPF, y que contamos en este blogse elimina a partir de esa fecha. El objetivo del Gobierno es que se equiparen con los que tienen casa en propiedad, que ya no cuentan con ningún tipo de desgravación si compraron a partir del 1 de enero de 2013.

Respecto a los propietarios que tienen una casa alquilada verán reducidas sus deducciones. La cantidad exenta de este rendimiento en el IRPF se reduce del 60% al 50%. Además, para aquellos con inquilinos menores de 30 años o 35 años, dependiendo de la fecha del contrato, que tenían sus ingresos exentos de tributación, pasarán de una deducción del 100% al 50%.

Para algunos expertos supone un golpe al alquiler de vivienda, en un momento en que este sector estaba despegando. De todos modos, el Gobierno no regula las deducciones que dependen de las autonomías y que, en principio, se mantienen.

Durante los últimos años, el mercado inmobiliario de alquiler ha crecido, en parte por la crisis y también por las dificultades para conseguir financiación. Según el Censo de Población y Viviendas 2011, elaborada por el INE, la tendencia al alza registrada desde 1981 en el porcentaje de viviendas en propiedad se ha interrumpido en la última década al bajar del 82,2% en 2001 hasta el 78,9% en 2011, en favor del alquiler.

Escrito por Consuelo R de Prada

Heredar una vivienda en Madrid será más barato

A veces los impuestos que se pagan por heredar son tan elevados que algunos preferirían renunciar a la herencia por el desembolso que puede suponer. Aunque todo depende de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Madrid, las condiciones son mejores, ya que el Impuesto de Sucesiones está exento en un 99%, cuando se trata de herederos directos.

Ahora, el Ayuntamiento de la Capital se suma y rebajará desde el 1 de julio hasta en un 90% el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), la conocida como plusvalía municipal. Además, elimina los requisitos para beneficiarse de la bonificación, como el de convivencia en la vivienda habitual del fallecido y que el beneficiario siguiera empadronado en ella los cinco años posteriores.

Este pago, significativo para muchos bolsillos, supondrá un ahorro importante para los herederos directos. Un ejemplo, para una vivienda de unos 90.000 euros de valor catastral, la cuota a pagar será de unos 470 euros frente a los 4.698 euros anteriores.

Estas noticias del Ayuntamiento se unen a las promovidas por la Comunidad de Madrid que el 1 de enero de este año bajó al 6% (frente al 7% anterior) el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), impuesto sobre las segundas transmisiones, que ya contamos en otro post. Y otro impuesto que se redujo es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ha pasado del 1% al 0.75%. Éste grava la compra de viviendas nuevas, que llevan IVA, y las escrituras de hipoteca en general.

Aunque buena parte de estas concesiones tienen un marcado carácter electoral, bienvenidas sean por el ahorro que suponen.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por dónde irán «los tiros» de la reforma fiscal de la vivienda?

Cuando hay que recaudar, la vivienda se convierte en la diana de los gobiernos o de sus expertos en reforma fiscal.

De momento, el grupo de “sabios”, encabezado por Manuel Lagares, está creando cierta tensión, cuando no confusión. Su proyecto de reforma fiscal está levantando ampollas, especialmente en el apartado que trata de la eliminación de la deducción por vivienda con carácter retroactivo y la incorporación al IRPF de los rendimientos de vivienda habitual.

Al final, no sabemos qué parte le gustará al Gobierno y qué propuestas no llegarán a ninguna parte, de momento. Y decimos de momento, porque estas ideas a veces son globos sonda para ver hasta dónde aguanta el contribuyente y, posteriormente, implantarlas poco a poco. Y lo que se ha demostrado hasta ahora, es que tarde o temprano las viviremos o las sufriremos.

Por si acaso, es bueno saber por dónde van los tiros o irán en un futuro. Destacamos algunos de los puntos:

  • Eliminar la deducción por vivienda habitual para los que la tienen ahora. Es decir, los que compraron antes del 1 de enero de 2013. Si esto es así, supondrá que en la declaración de la renta no se podrá deducir la cantidad del 15% de los gastos hipotecarios, sobre un máximo de 9.040 por persona y año. Pero lo grave de la situación es que tendría carácter retroactivo con todo lo que ello conlleva. Supone una falta de seguridad jurídica, con reglas cambiantes que ya estamos viendo en el caso de las energías renovables y las eléctricas.
  • La incorporación al IRPF de los rendimientos de la vivienda habitual. Vamos, que tributaría al 1% sobre el valor catastral como rendimiento por unos supuestos ingresos. Es decir, se estaría cobrando por algo que no se ha obtenido, insólito… Pasaría a tener la misma consideración que una segunda vivienda.
  • Los rendimientos del alquiler pasan a tributar al tipo impositivo del ahorro y se elimina la deducción sobre esos rendimientos existentes en la actualidad (60%). Este punto podría tener su lógica y admitiría una cierta reforma, ya que otros ingresos no tienen esa consideración. Pero claro, todo ingreso procedente de un negocio, y el alquiler lo es, suele llevar aparejados unos gastos que deberían estar incluidos en las deducciones o desgravaciones.
  • Profunda reforma del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para adaptarlo a los precios reales que, según el comité de expertos, está por debajo de mercado. Este punto debería estudiarse con cautela, dado que con la bajada de precios en los últimos años, hay situaciones (muchas) en las que el valor catastral podría estar por encima. Es más, en este aspecto siempre se ha tenido en cuenta la prudencia fiscal, algo que debería mantenerse. Lo que se propone son planteamientos confiscatorios.

Y así hasta un sinfín de cambios que puedes ver con más detalle en este enlace y que generalmente más que ayudar, suponen una subida de impuestos o una pérdida de derechos. As usual

Escrito por Cristina Illera

Voy a comprarme una casa, ¿por qué tengo que firmar el blanqueo de capitales?

Desde 2010, cuando se adquiere una vivienda es necesario firmar un documento sobre el blanqueo de capitales. Pero, ¿qué es el blanqueo de capitales? y ¿por qué tengo que demostrar de dónde saco mi dinero para poder comprar una casa?

¿Qué se persigue con esto? Pues el objetivo es conseguir que el comprador de vivienda no utilice el dinero obtenido de una actividad ilegal (prostitución, narcotráfico, tráfico ilegal de armas, terrorismo y en general cualquier otro sistema basado en el fraude o la extorsión) para adquirir un inmueble.

La Ley 10/2010 (BOE-PDF) de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo establece la obligación para todas las asesorías, notarios, abogados y procuradores, entidades aseguradoras, promotores,  agentes inmobiliarios, auditores de cuentas y contables de adoptar una serie de medidas formales y de actuación con el objeto de proteger la integridad del sistema financiero y otros sectores de la actividad económica. Esta ley convierte básicamente a los profesionales mencionados en empresas que están obligadas a realizar el control de blanqueo de capitales de sus clientes.

Es una imposición legal que no supone ningún problema para la mayoría de los compradores de una casa, dado que el dinero suele proceder de los ahorros obtenidos de su trabajo. El documento simplemente pretende ver de dónde sale: fondos de inversión, cuentas, depósitos, acciones, etc.

Modelo de documento

Hay diferentes modelos de documento que se facilitan al cliente en el momento de la firma de compraventa y la presentación puede variar en función de la empresa, pero tienen el mismo fin. El motivo no es otro que redactar un plan de aceptación de clientes en función de su perfil de riesgo y deben establecer unos criterios de evaluación inicial de cada uno de ellos.

Aquí puedes ver algunos de los modelosModelo 1 Modelo 2 ) que seguro que has firmado o firmarás.

Quien presenta el documento, ya sea notarios, asesorías… deben cotejar la documentación y las identidades, ya que la responsabilidad de incumplimiento de este cotejo recae sobre ellos.

Las multas son elevadas y de hecho, las sanciones administrativas pueden superar el millón de euros, además de las hipotéticas responsabilidades penales en las que puede incurrir el asesor.

Como vemos, la ley convierte en “policías” a muchos profesionales, lo que les lleva a  preferir  “perder la venta”  antes  que seguir adelante con una operación donde el cliente no quiere demostrar de dónde salen los fondos con los que se va a realizar la compraventa.

Escrito por Consuelo R de Prada

Si compras casa ahora, estarás exento de pagar el 50% de la plusvalía… cuando vendas

En el anterior post hablábamos de los cambios en el mercado de alquiler, enfocados al propietario y al inquilino, en éste nos centramos en las medidas tomadas también por el Gobierno y que afectan al comprador de vivienda.

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