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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Socimis, una alternativa para invertir en ladrillo

Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han protagonizado grandes inversiones en los últimos meses y se han convertido en protagonistas del sector inmobiliario. En este post pretendemos acercar al lector cuestiones básicas sobre las Socimis, exponer las existentes y valorar la alternativa entre invertir en vivienda de manera tradicional o en este tipo de sociedades.

¿Cómo surgen las Socimis?

Las Socimis tienen su inicio en la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Sin embargo no se daban las condiciones propicias para su despegue. En ese momento quedaban sometidas a un tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. Es cierto que las personas físicas evitaban una doble imposición al tener exención de los dividendos arrojados por dichas sociedades. Pero los inversores extranjeros no encontraban similitud con los exitosos REIT (Real Estate Investment Trust) nacidos en 1960 en Estados Unidos, e implantados en países de nuestro entorno como Francia, Alemania, Inglaterra e Italia. Los REIT tributan al 0% sobre sus beneficios, y esta diferencia con la tributación española les podía implicar una doble imposición. Además la crisis era un obstáculo más a la inversión.

El cambio necesario y solicitado para que fuesen asimiladas a los REIT llega con la Ley 16/2012 de 27 de diciembre de Medidas Tributarias. A partir de entonces, las Socimis quedan sometidas a un tipo impositivo del 0%, cambio fundamental sin duda, acompañado de otras medidas como reducción de requisitos de capital social y número mínimo de activos y mayor posibilidad de endeudamiento, entre otras.

Características principales:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Cotizar en el mercado regulado español o europeo.
  • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
  • Deberán invertir, al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana, destinados al arrendamiento, adquiridos en plena propiedad y/o participaciones en el capital de otras Socimis.
  • El 80% de los ingresos del período deberá provenir (excluidas determinadas rentas) del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años si han sido adquiridos y siete si han sido promovidos por la Socimi.

Distribución de dividendos, en la forma siguiente:

  • El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en otras Socimis.
  • El 80% de los beneficios de ordinarios.
  • El 50% de los beneficios derivados de la trasmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en el plazo de tres años en otros inmuebles o participaciones.

Tributación

  • Que la tributación de las Socimis sea un 0%, no conlleva que no tenga impuestos. La distribución de dividendos que acabamos de ver, se traslada al inversor, y según sus características, la obligación de tributación. Es decir evitamos la anteriormente expuesta doble imposición. En líneas generales, una persona física tributará en el IRPF como rentas de ahorro y una persona jurídica residente en el Impuesto de Sociedades.

En España las Socimis existentes en este momento son siete. Se calcula que en el plazo de un año al menos 15 nuevas saldrán a bolsa. De las siete existentes, Entrecampos, Mercal y Promorent cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Merlin Properties, Hispania, Axia y Lar España cotizan en el Mercado Continuo. Algunos de los fondos de inversión de referencia de las Socimis están sujetos a la norma 401k, que les exige cotizar en un mercado oficial, y esto las obliga a situarse en el Continuo, puesto que el MAB sólo es un mercado regulado. La capitalización bursátil de estas sociedades ronda los 3.000 millones de euros.

Una duda que le puede surgir al lector: ¿qué es más aconsejable, invertir en una Socimi o en vivienda para alquilarla? Esta pregunta se la hace Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores a José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y coautor con la periodista Susana Burgos del libro «Vuelve, ladrillo, vuelve», que acaba de publicarse. La respuesta a esta pregunta, además de un análisis del mercado, en el siguiente vídeo de El Confidencial:

Las Socimis han entrado en escena dinamizando el sector y protagonizando grandes inversiones, cosa que seguirán haciendo en el futuro. En mi opinión potenciarán la tendencia al alquiler residencial en nuestro país, tan necesaria y contraria a la idiosincrasia del español que entre sus grandes aspiraciones está la de tener una vivienda en propiedad, obviando en muchos casos otras formas de ahorro. Suponen una alternativa de inversión inmobiliaria con la ventaja de la liquidez, que dará mayor flexibilidad al inversor y muchas de las Socimis gozarán de una buena aceptación.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: ¿ha llegado el momento de invertir?

La crisis, sobre todo cuando se prolonga en el tiempo, cambia la perspectiva de la mayoría de los inversores. Y algo que era un valor perfecto, se convierte de la noche a la mañana en el peor activo donde invertir.

Eso es lo que ha pasado con el mercado de la vivienda. Siempre fue el activo preferido de buena parte de los españoles, pero la crisis nos ha traído muchas sorpresas ¿En qué punto estamos ahora? y ¿sigue siendo la vivienda un valor refugio?

Creemos que sí por varias razones. Por un lado, la rentabilidad de los depósitos y otros activos del mercado está bajo mínimos (por debajo del 2%), especialmente tras la última bajada del precio del dinero. Eso indica que la vivienda vuelve a estar en el punto de mira de los inversores, sólo hay que ver las diferentes operaciones que se están realizando en el mercado. Para algunas empresas la vivienda se está convirtiendo en un valor refugio, sacando rentabilidad vía alquiler o esperando la revalorización futura.

Y por otro lado, los precios están prácticamente en mínimos y las diferentes estadísticas ya muestran descensos cada vez menores y en algunos casos, leves repuntes, esto indica que estamos tocando suelo por lo que al precio de la vivienda se refiere. Aunque para los entusiastas, esto no supone que de pronto vaya a producirse un rebote de precios con grandes plusvalías. Las cosas irán piano a piano, que es lo mejor en éste y en otros mercados y, lo más importante, ahora se pueden conseguir viviendas a precios muy atractivos.

Obviamente, todo tiene sus pros y contras. En el lado positivo de la balanza está claro que, aunque puede perder se recupera y, además, es un elemento tangible frente a otros activos financieros. A esto se unen los bajos precios. Respecto a los inconvenientes, en estos momentos todavía falta financiación en el mercado y el Gobierno ha empeorado la fiscalidad, algo que no ayuda a este sector.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Socimis: preparados…listos…YA!!!

Se ha dado el pistoletazo de salida a la carrera para poner definitivamente en marcha este vehículo de inversión inmobiliaria que cuenta con un atractivo régimen fiscal.

A finales de 2013 ya arrancaron las tres primeras: Unibail-Rodamco, Entrecampos Cuatro y Promorent. El año 2014 ha comenzado con fuerza y la última en salir a bolsa ha sido la Socimi de Grupo Lar. Además, para los próximos meses se preparan ambiciosas estrategias:

  • Amancio Ortega con la conversión de Pontegadea.
  • Altius
  • Lazora con Hispania
  • Tree Inversiones

Y no olvidemos tampoco otros nombres ilustres como Koplowitz, Florentino Pérez o la familia del Pino que también proyectan su Socimi. Todo indica que por fin llegó su momento y estas sociedades arrastrarán positivamente al sector inmobiliario en todas sus vertientes, inyectando liquidez y engrasando unas máquinas que estaban totalmente oxidadas.

La realidad es que los grandes inversores y tenedores de inmuebles han detectado que es el momento de dar luz verde y poner en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) parte de su patrimonio inmobiliario y ampliarlo con la venta de sus acciones.

Salir el primero al parecer no ha sido considerado como la mejor opción, por eso ha habido titubeos, anuncios, anticipos de estrategias… Pero ahora los grandes participantes han visto el momento, han analizado a los que han tomado más riesgos anticipándose y han aprovechado su experiencia y aún así se ven con posibilidad de “golpear dos veces”, por seguir estando en el grupo de cabeza.

Se aprecian proyectos muy atractivos para los inversores, con acciones de comunicación en revistas y periódicos especializados, tanto on como off line y otras estrategias en los canales de comunicación mediante marketing directo.

Aconsejo estar alerta para aquellos que les guste este tipo de inversiones, ya que los rendimientos estimados serán altos, además para aquellos que busquen producto para alquilar, ya sea vivienda, locales u oficinas, las socimis podrán a disposición del mercado a precios muy asequibles.

Como dice el eslogan de uno de ellos  “alquilamos viviendas en el centro de Madrid a precios de Vallecas”

Escrito por Consuelo R de Prada

Las Socimis comienzan su andadura

Hace unos meses hablábamos en nuestro blog sobre las Socimis y cómo invertir en ellas. En este momento ya han iniciado su andadura. Es más, alguna de ellas ya ha comenzado a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y a lo largo del mes de diciembre nuevas sociedades entrarán en este mercado.

Estas sociedades, al igual que los fondos de inversión, han visto que ha llegado el momento de operar en el mercado inmobiliario porque las oportunidades están aquí.  Además, la nueva regulación de estos instrumentos financieros los hace más transparentes. Es precisamente la obligatoriedad de repartir dividendo entre sus accionistas y la transparencia, los aspectos más valorados.

Las Socimis aportarán, además de transparencia, liquidez y garantías de información para los inversores y cuentan con un atractivo indudable que pudiera llegar a producir un 30% más de liquidez a repartir entre los inversores.

Pero, qué son las Socimis y cómo puedo entrar en ellas? Son sociedades anónimas centradas en la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se caracterizan por un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de exigir el reparto vía dividendo de la casi totalidad de las rentas generadas.

Cualquier inversor puede comprar acciones de estas sociedades, ya que cotizan en el MAB, un mercado regulado que proporciona mayor seguridad. Además, las Socimis deben cumplir una serie de requisitos que ya comentamos en nuestro anterior post y que puedes ver en este enlace.

Parece que el mercado comienza a moverse influido por las mejores expectativas económicas y ya se sabe «piano piano, si va lontano»

Escrito por Consuelo R de Prada

Las SOCIMIs para todos

En los últimos meses se habla mucho de las SOCIMIs, pero tal vez te preguntes ¿qué son y cómo puedo invertir en ellas? Como definición son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, inspiradas en los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. En definitiva, un instrumento de inversión que ya existía pero que a finales de 2012 el Gobierno decidió dinamizarlo y en el que pueden entrar particulares.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué comprar casa a un banco?

 La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes y, a veces, de las más complicadas de nuestra vida. Por ello, desde estas líneas quisiera animar a todas aquellas personas que están buscando una vivienda, que es el momento de comprar y si además es propiedad de un banco: MEJOR

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Escrito por Consuelo R de Prada

Si compras casa ahora, estarás exento de pagar el 50% de la plusvalía… cuando vendas

En el anterior post hablábamos de los cambios en el mercado de alquiler, enfocados al propietario y al inquilino, en éste nos centramos en las medidas tomadas también por el Gobierno y que afectan al comprador de vivienda.

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