gastos e impuestos de una hipoteca
Escrito por Foro Consultores

Nueva Ley Hipotecaria: ¿cuáles son las novedades?

Las hipotecas futuras se regirán por la nueva Ley Hipotecaria, aunque para ello aún falten algunos meses. De momento se ha aprobado el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Ahora empieza la tramitación parlamentaria. Te contamos algunas novedades que te pueden afectar si tienes en mente contratar un préstamo hipotecario.

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hipotecas multidivisas
Escrito por Foro Consultores

Hipotecas multidivisas: y ahora, ¿cómo salimos de este lío?

Las hipotecas multidivisas traen de cabeza a más de uno. Los bancos comercializaron estos préstamos referenciados a yenes y a francos suizos antes de estallar la burbuja inmobiliaria. Los clientes confiaban en sus gestores que se lo ofrecían. Con lo que no contaban es que años después deben mucho más de lo que pidieron. Porque aquí la cultura financiera y el control de lo que se pide es fundamental. Y otra máxima: no te endeudes en monedas en la que no tengas ingresos. Pero ya en esta coyuntura, la solución pasa por negociar con la entidad o acudir a los tribunales. Otra opción es cancelarla, el que pueda.

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Escrito por Foroprovivienda

Hipotecas a tipo fijo por debajo del 2%

El mercado hipotecario cambia a una velocidad de vértigo. El derrumbe del euribor ha supuesto cambios significativos. Lo que antes era el diferencial de un préstamo hipotecario a tipo variable, ahora ha pasado a ser el tipo de interés de una hipoteca fija o mixta. El crédito para la compra de vivienda vuelve a fluir y los tipos de interés a tipo fijo están llegando a cuotas impensables hace años. Las entidades se han unido a la nueva moda para atraer a nuevos clientes. Te contamos algunos casos.

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Escrito por Jose Escolano

El Euribor la lía parda

¡Euribor en valores negativos! Probablemente nunca nadie llegó a planteárselo hace unos años, pero hoy es una realidad, a medias, pero una realidad, al fin y al cabo. Y digo que es una realidad a medias, porque por ahora solo ha marcado valores negativos algunos días y el índice de referencia es una media mensual, con lo que, si hacemos la media de todo un mes, nos sigue saliendo positivo. Eso no quita para que podamos llegar a ver un valor mensual negativo en un momento dado.

Y en tal caso, ¿qué pasará con las hipotecas? La mayoría de las hipotecas no tiene recogida esta casuística, con lo que, si nos atenemos a los que se firmó en su día, si la hipoteca tiene un índice variable de Euribor más un diferencial, si aplicamos un Euribor negativo, todavía siga siendo positiva, porque es muy difícil que el Euribor supere el 0,19 que tienen como diferencial las hipotecas más baratas que se han concedido en este país al público en general.

Pero, si esto sucede, ¿nos van a pagar por prestarnos dinero? Tanto como pagarnos, no diría yo, pero no me sorprendería que alguna cuota hipotecaria se viese bonificada, porque atendiendo a lo firmado, es lo que debería ser. Si los bancos actuasen de “buena fe”, esto debería estar dentro de la normalidad. Otra cosa, es que lo hagan, y haya que esperar a que algún juez dicte una sentencia en la que obligue a bonificar las hipotecas en caso de que la suma del diferencial y del Euribor salga negativo. Tampoco nadie pensó nunca que se iba a poder acabar con las cláusulas suelo y mira tú por donde, ya no son lo que eran.

De todas formas, estamos hablando de ciencia-ficción, todavía queda mucho trecho hasta que esta situación llegue. Antes de eso, aún nos queda por ver que sigan bajando los diferenciales, o que se consolide la contratación de hipotecas a tipo fijo. Cada día vamos viendo cómo se contratan más y más hipotecas bajo esta modalidad. Y no es extraño, es una solución óptima tanto para el banco como para el cliente, tal y como están el Euribor y los diferenciales a día de hoy, ya que permite a ambas partes presupuestar a ciencia cierta, ingresos y gastos, respectivamente, a largo plazo.

Sobre todo, personalmente creo que es muy interesante para los hipotecados, ya que no es normal que el Euribor tenga los valores actuales y lo lógico es que, dentro de unos años, tenga valores similares o superiores al tipo de interés al que se están concediendo las hipotecas a tipo fijo actualmente y que los que contraten una hipoteca a tipo fijo, hoy paguen un poco más, pero dentro de un tiempo, un poco menos.

En cualquier caso, esto son apuestas, y pueden salir bien, pero pueden salir mal. Y las hipotecas a tipo fijo tienen la ventaja de que sabes cómo te va a salir la jugada, y puede que contratarla a tipo variable sea una apuesta mejor o peor, he ahí el quid de la cuestión.

Escrito por Consuelo R de Prada

Con el euríbor casi al 0%, ¿hipoteca a tipo fijo o variable?

Estamos en un momento en el que el euríbor ha caído hasta el 0,07%, algo insólito desde el nacimiento de este índice en 1998. Por otro lado, los diferenciales apenas superan el 1,20%, lo que hace muy atractivas las hipotecas a tipo variable, lejos del 3 y hasta el 4% de hace poco tiempo. La bajada de los diferenciales ha sido muy importante y muchas entidades están ofreciendo propuestas interesantes. En este enlace puedes ver las diez hipotecas con el diferencial más bajo.

Pero a esto se une el descenso de los tipos en las hipotecas fijas que, en algunos casos, se acercan al 2%. Unas circunstancias que nos hace replantearnos la situación y preguntarnos: ¿qué es mejor, elegir una hipoteca a tipo fijo o variable?

¿Por cuál apostar? Depende de cada situación. Con la hipoteca variable, a priori, se deberían pagar menos intereses a largo plazo, al adaptarse cada revisión a la situación del mercado y siempre que los tipos se mantengan bajos durante toda la vida del crédito. Pero a cambio, puede suponer pagar cuotas mayores ante una hipotética y elevada subida de los tipos de interés. Con la hipoteca a tipo fijo, te aseguras abonar siempre lo mismo.

dudas a la hora de comprar casa

Otro punto que se debe tener en cuenta, el plazo de amortización. Suele ser inferior en las hipotecas a tipo fijo, ante lo cual hay menos tiempo para pagar. Aquí depende mucho del importe que se necesite y la capacidad de pago mensual. Si el importe que se pide es bajo, probablemente compense. En caso contrario, igual es mejor acudir a una tipo variable, donde los plazos de amortización pueden llegar hasta 40 años. También hay que valorar en cada caso las comisiones que tiene cada una de ellas y los requisitos que piden para su contratación.

La elección debería depender del grado de aversión al riesgo. Si te preocupa el futuro y quieres tener la certeza de lo que vas a pagar siempre, una hipoteca a tipo fijo con las condiciones actuales, puede ser una buena opción. De todos modos, estamos en un buen momento para elegir la mejor hipoteca al margen de que sea a tipo fijo o variable. Bucea en la webs de las entidades financieras y de los comparadores para conseguir la más idónea a tu situación.

En la última década, más del 90% de los préstamos hipotecarios firmados en España se han escriturado a tipo variable y la evolución en la petición de hipotecas va en aumento, ante un mercado inmobiliario que se anima. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se inscribieron 19.272, un 25,8% más que en el mismo periodo de 2014.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Si me hipoteco hoy, ¿a interés fijo o variable?

En la actualidad, cada vez son más los titulares que nos indican una recuperación del sector inmobiliario. Podemos afirmar que hemos alcanzado el punto de inflexión, en el cual todavía se mueve el mercado, pero ya en el lado de la curva que asciende. Las noticias económicas acompañan. Según los últimos datos del paro de abril, los desempleados han bajado en 118.923, hasta los 4,3 millones y se ha producido un aumento de la afiliación media a la Seguridad Social de 175.495 cotizantes.

De la misma fecha son las previsiones de la Comisión Europea sobre el crecimiento de nuestro país, que pronostica un incremento del 2,8% del PIB para el presente año, y un 2,6% para el próximo. Se conceden más hipotecas y ha mejorado el acceso al crédito, se ha incrementado la compraventa, y en cuanto a obra nueva, ascienden también los visados. Como amenazas del sector se puede indicar cambios al alza en los tipos de interés, inestabilidad política que se pueda derivar de los procesos electorales de este año, y cambios en la economía a nivel macroeconómico.

La introducción de la situación del sector y la economía se justifica, en primer lugar, porque se van a producir más transacciones inmobiliarias y por tanto créditos hipotecarios. Y una de las amenazas planteadas, la variación de tipos de interés, que puede suceder, es la que nos lleva al tema sobre el que versa el post: ¿interés fijo o variable?

El pasado mes de diciembre las hipotecas constituidas a un tipo de interés fijo representaron el 6,4% frente al 93,4% que se firmaron con interés variable. Hablemos del euríbor y su evolución y sobre el Método Francés de cálculo de créditos hipotecarios para valorar mejor qué decisión tomar a la hora de pedir un crédito.

Euríbor, evolución histórica.- Es importante conocer la evolución de este referencial para ser conscientes de los muy distintos valores alcanzados. El euríbor, acrónimo de European Interbank Offered Rate (tipo europeo de oferta interbancaria) es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto es, la media del interés al que los bancos de la zona Euro se prestan dinero entre sí. Su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los principales bancos europeos. Es el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos hipotecarios en España desde enero de 2000. Aunque hay diferentes plazos, el que se utiliza como índice de referencia oficial es el euríbor a 1 año. Cuando se contrata una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés es el resultado de sumarle al tipo referencial (normalmente euríbor) un diferencial que nos oferta el banco.

El euríbor está en mínimos, el último valor es de 0,167%. Le queda poco recorrido a la baja, y es descartable que se establezca en valores negativos. Pero, ha tenido valores bien distintos. El máximo valor alcanzado, el día 2 de octubre de 2008, fue de 5,526%. Y bien, francamente fue un valor asfixiante e insoportable para muchas economías domésticas, que con la confluencia de otros factores relacionados con la crisis ha conllevado situaciones que debemos evitar. En el siguiente gráfico, observamos las medias anuales del euríbor desde el año 1999.

Es importante analizar los valores que arroja, y estimar a cuánto ascendería la cuota mensual de nuestro préstamo con un euríbor alto. Lo veremos al final.

Método Francés.- Este Método es el que se usa habitualmente por las entidades bancarias para calcular las cuotas del préstamo. Se caracteriza porque dichas cuotas son constantes para toda la vida del préstamo para un tipo de interés fijo, que es una de las opciones para hipotecarnos. Si por el contrario, el tipo es variable, se revisará el cuadro de amortización semestral o anualmente según lo tenga pactado el cliente con el banco.

De la cuota que se paga, al principio un altísimo porcentaje corresponde a intereses y una pequeña cantidad a capital prestado, y según avanza se invierte absolutamente la proporción. Debemos entender que no afectará lo mismo que revisen al alza el euríbor al principio de nuestro préstamo, donde debemos una gran cantidad, que al final, donde el peso de una revisión repercutirá menos en la cuota mensual.

 

Simulación prestamo sistema francés

    Método Francés. Evolución de la amortización a lo largo de la vida del préstamo

 

Simulación de hipoteca.- Presentar todas las ofertas bancarias de hipotecas dista de ser el objetivo de este post. Se pueden encontrar artículos en la red y comparadores que le orientarán. Si se pretende, sin embargo, reflexionar sobre la elección entre tipo fijo y variable desde un punto de vista dinámico. Siempre que leemos una noticia al respecto, se expone lo que supone la variación puntual del euríbor en la cuota mensual. Pero simulemos un préstamo variable con un escenario posible de variación del euríbor teniendo en cuenta los valores históricos de dicho referencial y aplicando el Método Francés anteriormente expuesto.

En primer lugar, definimos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años.

Con un interés fijo, si optamos por la entidad Kutxabank, tenemos una hipoteca que ha causado impacto en el sector con un 2,50% TIN (3,28% TAE), oferta sujeta a contratación de productos con la entidad. El importe de la cuota mensual para toda la vida del préstamo sería de 790,24 €. Cantidad total a pagar: 284.486 euros.

Para un tipo variable, elegimos la hipoteca de ING, que acaba de ofertar euríbor + 1,29%. TAE del 2,30%. Se requiere también la contratación de productos, no siendo tan exigente como la de Kutxabank. La cuota es de 690,24 €/mes. Cantidad total a pagar: 248.486 euros. Esto supone 36.000 euros menos que la opción con tipo fijo, si bien es cierto que al ser variable nunca será esa cantidad la que paguemos. Pero vamos a plantear un posible escenario, no siendo el peor, de los infinitos que pueden darse:

El euríbor se mantiene constante los dos primeros años a 0,21, y comienza a subir el 0,25% desde el tercero hasta el décimo inclusive, alcanzando un valor de 2,21 en el año 10. Se mantiene en ese valor 5 años. Vuelve a incrementarse después a razón de 0,40% anual durante 5 años (el año 16 al 20), alcanzando 4,21%. En los últimos diez años desciende un 0,30% anual, alcanzando en el año 30 el 1,21%. Teniendo en cuenta el diferencial del 1,29% de la hipoteca de ING y que lógicamente estamos amortizando capital, tenemos los siguientes valores de cuotas mensuales (especificado en años concretos):

  • Año 1: 690,2 €.
  • Año 5: 757,5 €.
  • Año 10: 861,3 €.
  • Año 15: 861,3 €.
  • Año 20: 969,17 €.
  • Año 25: 916,42 €.
  • Año 30: 895,51 €.

Se observa que el incremento del euríbor ha repercutido en la cuota de manera significativa, y aunque al final de la vida del préstamo se reduce el tipo de interés no se traduce en grandes reducciones del importe a pagar por lo anteriormente explicado del Método Francés, al tener menos peso los intereses.

El importe total para este ejemplo sería: 309.801 €. Esto supone 25.315 euros más que si hubiésemos optado por el interés fijo. Cabe considerar que un euro dentro de 10 años vale menos que un euro hoy, y que deberíamos actualizar las cantidades al presente para una mejor comparación. Sin embargo, creo que con hacer la observación es suficiente, la diferencia entre ambas hipotecas y lo que puede suceder ha quedado patente.

Por lo tanto, la hipoteca a interés fijo ofrece seguridad, existiendo productos muy sugerentes en el mercado. Es una opción razonable, que se debe valorar. Depende del perfil de quien compra, y de los riesgos que pueda asumir. Y aunque pague más en interés fijo al final de la vida del préstamo (contradiciendo el ejemplo), si tendrá la seguridad de que la cuota es constante.

 

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Hipotecas en divisas
Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué te endeudas en divisas en las que no percibes tus ingresos?

A veces nos hemos dejado deslumbrar con propuestas de intereses cercanos a cero. Este ha sido el principal argumento de los bancos y de los que defendían las hipotecas en divisas, principalmente en yenes o en francos suizos. Eran tiempos en que el euríbor para las hipotecas en euros estaba en torno al 5%, y el interés en Japón o Suiza era de casi cero. Nadie pensó que por ahorrarse esos 5 puntos, asumía un riesgo del 30%.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Préstamos hipotecarios: ¿diferenciales al 1% o menos?

Tras unos años con diferenciales en el 3%, parecía imposible que nos acercásemos de nuevo al 1%, pero ese momento ya está aquí o casi (obviamente, lejos del euribor+0,45% de «aquellos maravillosos años”)

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, ya decía que los diferenciales estarían cercanos al 1% a final de año. Otros expertos creen que rondará el 1,5% y en esa banda se moverán durante 2015. Recordemos que el diferencial es el porcentaje que se añade al tipo de referencia pactado, ejem: Euribor+1.

Queda poco más de un mes para que finalice 2014 y los bancos han dado otra vuelta de tuerca a sus hipotecas con bajadas del diferencial hasta el 1,6%. Bankinter e ING están entre los más activos del mercado y se miran de reojo para ver quien baja más y antes. Son entidades que encabezan la lucha para conseguir nuevos clientes, tal vez porque que han estado menos expuestas al ciclón inmobiliario y parten en mejores posiciones. Todo ello, con permiso de Kutxabank o Caja Sur, que mantienen ofertas en niveles muy próximos al 1%, una referencia desconocida en los últimos años. Eso sí, requiere cumplir unas condiciones importantes. Santander y BBVA probablemente serán los siguientes en mover ficha.

Estas «luchas» vienen muy bien a los consumidores que ven cómo el abanico se amplía y se abre el grifo de la financiación tras años cerrado. Obviamente, todo tiene letra pequeña que es aconsejable tener en cuenta para no llevarnos sorpresas, porque hay que fijarse en más cosas que en el diferencial.

Y aunque los bancos siguen siendo selectivos a la hora de conceder préstamos, al menos hemos subido otro escalón y, aunque sea despacio, comienza a fluir la financiación hipotecaria y eso se ve en la compraventa de viviendas que crece, especialmente la vivienda de segunda mano que ha estado muy parada, en parte, por falta de préstamos hipotecarios.

Escrito por Consuelo R de Prada

La «guerra» hipotecaria toma impulso

Tras las vacaciones de verano, algunos bancos comenzaron a lanzar nuevos productos hipotecarios con condiciones algo más ventajosas, que ya contamos en un anterior post.

Casi dos meses después, el movimiento en el mercado es aún mayor, ha tomado impulso. Los bancos han puesto sobre la mesa nuevas propuestas más atractivas. Todo esto unido a los últimos datos hipotecarios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 15.040 el pasado mes de agosto, un 23,8% más que en el mismo mes de 2013.

Con el avance interanual de agosto, las viviendas hipotecadas encadenan tres meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento de casi el 19% que experimentaron en junio y el repunte del 28,8% del mes de julio.

Oferta hipotecaria.-Y en este contexto de mayor actividad, la oferta hipotecaria es mucho más amplia y los diferenciales ya han bajado del 2, e incluso los expertos creen que a final de año estarán en el 1,20. Una buena noticia para los que necesiten financiación.

Obviamente, todo tiene letra pequeña que es aconsejable tener en cuenta para no llevarnos sorpresas, porque hay que fijarse en más cosas que en el diferencial. También es necesario saber que los bancos siguen siendo selectivos a la hora de dar préstamos, pero al menos hemos subido otro escalón y, aunque sea despacio, comienza a fluir la financiación hipotecaria.

Si quieres saber que ofrecen los bancos, en esta noticia de El Confidencial puedes ver lo que hay en el mercado y en qué condiciones.

 

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